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Altbau mit Mängeln

Altbau mit Mängeln (ver)kaufen – darauf müssen Sie achten!

Einen Altbau zu kaufen kann sich lohnen, denn viele ältere Gebäude sind in einem guten Zustand, sodass Sie sofort einziehen können. Besteht kein gravierender Mangel, dann kann der Kauf eines älteren Gebäudes ein günstiger Weg zum eigenen Haus sein.

Aber wie erkennen Sie große Mängel und einen Sanierungsstau? Worauf Sie beim Kauf einer alten Immobilie achten müssen, erfahren Sie hier.

Wann gilt eine Immobilie als Altbau?

Meist wird mit "Altbau" ein Gebäude bezeichnet, das über Kastenfenster, Decken mit Holzbalken und Mauerwerkswände verfügt. Diese typische Bauweise war bis in die 1950er Jahre in Deutschland üblich. Später wurden Isolierglas- oder Verbundfenster eingesetzt sowie Betonwände - sie markieren das Ende der sogenannten Altbauära.

Der Begriff "Altbau" ist aber nicht exakt definiert. Früher wurde dann von einem Altbau gesprochen, wenn eine Immobilie sehr einfach gebaut ist und wenig Komfort in der Ausstattung bot. Inzwischen wurden aber viele ältere Gebäude saniert, gerade in Stadtlagen. Auf dem Wohnungsmarkt gelten Häuser aus der Gründerzeit als typische Altbauten. Sie besitzen meist hohe Räume, Dielen- oder Parkettböden und Stuck-Ornamente.

Vor- und Nachteile eines Altbaus

Viele Altbauten haben einen besonderen Charme. Sie stehen für die Architektur vergangener Tage und werden oft günstig verkauft. Immobilienkäufer müssen keine langen Planungs- oder Bauzeiten auf sich nehmen und können schnell einziehen. Da bei wenigen Mängeln der Aufwand der Sanierung überschaubar ist, erleichtert dies die Kontrolle der Kosten.

Das sind die Vorteile eines Altbaus im Überblick

  • geringer Preis
  • Kosten gut kalkulierbar wenn alle Mängel bekannt sind
  • Immobilien liegen in einer gewachsenen Wohnstruktur
  • keine lange Wartezeit bis zum Einzug

Die Nachteile eines Altbaus sind

  • möglicherweise versteckte Mängel
  • geringe Gestaltungsfreiheit, da Grundriss der Wohnung nur wenig änderbar
  • Kosten durch notwendige Renovierungen

Typische versteckte Mängel beim Hauskauf

Typische Mängel bei einem Altbau sind eine fehlende oder nicht mehr ausreichende Wärmedämmung, eine veraltete Haustechnik, Reparaturbedarf am Dach und Probleme an den Außenwänden oder im Keller sowie Schimmelbildung.

Versteckte Mängel bei der Haustechnik

Die Energiesparverordnung gilt auch für Altbauten und selbst für denkmalgeschützte Gebäude. Wer einen Altbau kauft, ist daher verpflichtet, den Verbrauch des Gebäudes zu verringern. Dazu müssen unter anderem Armaturen und Warmwasserleitungen isoliert bzw. ummantelt werden. Sind alte Rohrleitungen nicht mehr völlig intakt, ist ebenso eine Erneuerung notwendig. Denken Sie daran, dass in manchen Altbauten Bleirohre verbaut sind - diese müssen Sie austauschen.

Altbau Mängel am Dach

Auch das Dach ist bei einem Altbau nicht immer im besten Zustand. Typisch sind undichte Dächer sowie Schimmel am Dachstuhl. Fehlen einzelne Dachziegel oder sind diese nach einem Sturm verrutscht, kann schnell Feuchtigkeit eindringen und die Balkenkonstruktionen schädigen. Oft bemerken dies Besitzer des Altbaus nicht, weil sie den Dachboden selten betreten und die Probleme fallen dem Käufer erst nach einiger Zeit auf, wenn er nach einem Regenschauer Nässe auf dem Dachboden feststellt.

Sanierungsbedarf bei der Elektroinstallation

In früheren Zeiten waren die Anforderungen an die Elektroinstallation geringer. Daher besitzen viele ältere Immobilien zu dünne oder mit der Zeit korrodierte elektrische Leitungen, welche den heutigen Standards nicht mehr entsprechen. Außerdem befinden sich in den einzelnen Räumen zumeist auch zu wenig Steckdosen. Hier muss die Elektroinstallation in vielen Fällen ausgebessert und ergänzt oder gleich komplett erneuert werden.

Probleme bei Energieverbrauch und Dämmung im Altbau

Oftmals sind auch Nachbesserungen an der Dämmung des Dachs notwendig. Denn laut der Energiesparverordnung müssen die oberste Geschossdecke oder das Dach eines Altbaus nachträglich gedämmt werden, wenn keine Dämmung vorhanden ist. Darüber hinaus gibt es auch Auflagen zur Dämmung der Fassaden eines alten Gebäudes.

Praxiswissen-Tipp

Das Dach muss den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen. Ist schon eine Dämmung vorhanden, kann ein Energieberater prüfen, ob diese ausreicht.

Wann ist die Dämmung bei einem Altbau notwendig?

Immobilienbesitzer sind nicht verpflichtet, ihr Gebäude komplett energetisch sanieren zu lassen. Wenn Sie aber Umbauten und eine Sanierung vornehmen, dann muss diese auch den Regelungen der Energiesparverordnung entsprechen.

Erneuern Sie beispielsweise mehr als 10% der Fassadenfläche des Gebäudes, dann muss die Fassade auch gedämmt werden. Bessern Sie nur einen Riss an der Fassade aus, der weniger Fläche umfasst, ist keine energetische Sanierung erforderlich. Ist hingegen eine entsprechend große Fläche von den Sanierungsmaßnahmen betroffen, dann muss diese gedämmt werden, da sonst Bußgelder drohen.

Alte Fenster austauschen

Häufig ergeben sich beim Altbau mit Mängeln Probleme bei den Fenstern. Klassische Holzfenster, wie sie früher oft eingesetzt wurden, können viel Wärme ungenutzt nach draußen gelangen lassen. Wenn Sie neue, dichte Fenster einsetzen und damit den Fensterbereich abdichten, kann sich aber Schimmel bilden. Wichtig ist es daher, die Fassade auch zu dämmen, damit keine Wärmebrücken entstehen.

Praxiswissen-Tipp

Lassen Sie die alten Fenster erst einmal im Gebäude und dämmen Sie zunächst die Wände. In einer zweiten Sanierungsphase tauschen Sie anschließend die Fenster aus.

Veraltete Heizkessel im Altbau

Bestimmte Heizkessel müssen ausgetauscht werden, da sie den Anforderungen der Energiesparverordnung nicht genügen. Dies gilt für ältere Modelle, die bis zum Ende des Jahres 1984 verbaut wurden. Für "jüngere" Modelle, die 1985 oder später verbaut wurden, gilt eine Ablauffrist von 30 Jahren - danach müssen auch diese getauscht werden.

Mängel bei der Dämmung im Keller oder am Fundament

Der Keller eines Gebäudes hat mit dem Erdreich Kontakt und ist daher Feuchtigkeit ausgesetzt. Auch früher schon wurden Materialien zur Dichtung verwendet, die aber mit der Zeit ihre Wirkung verlieren können. In diesem Fall muss von außen nachgearbeitet werden. Dazu muss das Erdreich bis zum Fundament abgetragen werden. Das ist mit viel Aufwand verbunden, ist aber notwendig, da aufsteigende Feuchtigkeit sonst das Mauerwerk schädigen kann.

In vielen älteren Kellern befindet sich zudem Salpeter. Hier reagieren Ammoniumnitrat und Kalk miteinander. Salpeter ist nicht schädlich, aber er zeigt an, dass die Kellerwände feucht sind. Da die Feuchtigkeit später zu Schimmel führen kann, sollte die Ursache dieser Feuchtigkeit gefunden und beseitigt werden.

Checkliste - auf diese Mängel sollten Sie beim Altbau achten

  • Gibt es Schimmel oder feuchte Stellen?
  • Gab es Wasserschäden?
  • Sind Schadstoffe oder Altlasten bekannt?
  • Ist das Dach beschädigt?
  • Ist das Dach gedämmt?
  • Könnte irgendwo Asbest verbaut sein?
  • Ist die Wand rissig?
  • Sind die Fenster noch tauglich?
  • Welchen Zustand hat die Elektroinstallation?
  • Sind die Wasserrohre älter als 30 Jahre?
  • Ist der Heizkessel veraltet?

Förderung für die Sanierung eines Altbaus

Da beim Sanieren eines Altbaus mit Mängeln erhebliche Kosten entstehen können, lohnt sich eine Förderung. Wer ein altes Haus saniert, kann dafür eine finanzielle Unterstützung der KfW beantragen. Dafür ist es notwendig, dass die Sanierung zur Verbesserung der Energieeffizienz des Hauses beiträgt.

Das Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ der KfW unterstützt entsprechende Vorhaben. Möglich sind die Förderung der kompletten Sanierung oder die Förderung einzelner Umbauten, wie das Anbringen einer Wärmedämmung. Je nachdem, welche Vorhaben Sie planen, kann die Förderung als Zuschuss für Investitionen oder Kredit gewährt werden.

Sachverständige helfen beim Erkennen der Altbau-Mängel

Der Erwerb einer älteren Immobilie, die eventuell erst saniert werden muss, stellt Kaufinteressenten und Banken vor einige Herausforderungen. Denn die korrekte Bewertung der Immobilie entscheidet mit darüber, welcher Zinssatz gewährt wird. Für Laien ist es schwierig, den Sanierungsbedarf korrekt einzuschätzen und versteckte Mängel beim Altbau zu erkennen. Ein Modernisierungs- und Wertgutachten eines Bausachverständigen kann helfen, die Kosten korrekt einzuschätzen.

Kaufinteressenten können einen Sachverständigen bestellen, um die Immobilie gemeinsam mit diesem zu besichtigen. Dieser wird in einem anschließenden Beratungsgespräch erkannte Mängel mit Ihnen besprechen. Dafür sind Kosten von ca. 100 Euro zu erwarten. Eine umfassende Begutachtung einer Immobilie durch einen Sachverständigen ist hingegen deutlich teurer. Zusammen mit einer detaillierten Wertermittlung kann ein solches Gutachten 500 Euro und mehr kosten.

Haftung für versteckte Mängel beim Hauskauf

Beim Verkauf eines Altbaus wird in der Regel eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Sachmängelhaftung meint, dass der Verkäufer für Mängel die bei der Übergabe vorhanden waren haftet, wenn das Gebäude aufgrund dieser Mängel von dem abweicht, was vertraglich vereinbart war oder was als "übliche Beschaffenheit" gilt.

Konkret bedeutet dies, dass der Verkäufer beispielsweise für einen Schaden am Dach haften müsste, wenn er von diesem wusste, er den Mangel aber verschwiegen hat. Meist ist es für Verkäufer einer Immobilie aber nicht möglich, alle (bisher nicht entdeckten) Mängel zu finden. Daher wird in Kaufverträgen vereinbart, dass die Gewährleistung ausgeschlossen wird. In den Verträgen findet sich beispielsweise eine Formulierung wie "Das Gebäude (das Grundstück) wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung.".

Verkäufer darf Mängel nicht verschweigen

Wer einen Mangel absichtlich verschweigt, kann aber dennoch zur Haftung herangezogen werden. Wenn der Käufer von Mängeln weiß, sollte er diese also nicht verschweigen, sondern dem Käufer mitteilen. Bekannte Mängel kann er später nicht mehr reklamieren. Allerdings müssen Verkäufer sich absichern und nachweisen, dass sie dem Käufer die entsprechenden Mängel mitgeteilt haben. Dies gelingt, indem Sie die Mängel in die notarielle Kaufvertragsurkunde aufnehmen.

Immobilienbewertung beim Altbau mit Mängeln

Um eine genaue Immobilienbewertung vorzunehmen, kann das Gutachten eines Bausachverständigen eingeholt werden. Der Verkäufer erfährt damit, was seine Immobilie noch wert ist und wie viel er realistisch für das Gebäude verlangen kann. Er kann diesen Preis mit einem Gutachten gegenüber Interessenten auch besser rechtfertigen. Der Käufer hingegen erhält eine ehrliche Übersicht über anstehende Sanierungsaufgaben.

Beispielsweise kostet die Sanierung eines Gebäudes aus den 50er oder 60er Jahren meistens nochmal 50% des Kaufpreises - viele unterschätzen das. Ein umfassendes Gutachten mit Sanierungskonzept bewahrt vor solchen Überraschungen.

Den Wert eines Altbaus schätzen

Der Wert einer Immobilie richtet sich entscheidend nach deren Alter und Zustand. Immobilien, die um 1970 herum gebaut wurden, erzielen im Vergleich zu Neubauten beispielsweise rund 22% geringere Verkaufserlöse. Soll der Wert eines Altbaus mit Mängeln genau ermittelt werden, dann können drei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • und das Sachwertverfahren

Wert eines Altbaus nach dem Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für baugleiche Reihenhäuser, Wohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser. Es wird betrachtet, zu welchem Preis vergleichbare Objekte aktuell verkauft wurden. Modernisierungsmaßnahmen können den Preis erhöhen.

Altbau-Wert durch Ertragswertverfahren bestimmen

Das Ertragswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das Gebäude vom Käufer nicht selbst genutzt wird, sondern er damit Rendite erzielen möchte, etwa bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern. Es wird eingeschätzt, wie viel Miete (Netto-Kaltjahresmiete), abzüglich der Bewirtschaftungskosten, erzielt werden kann.

Den Preis eines Altbau im Sachwertverfahren schätzen

Beim Sachwertverfahren wird berechnet, wie teuer es wäre, das Gebäude im aktuellen Zustand nochmal zu errichten. Dabei werden auch Mängel am Altbau einbezogen, die sich wertmindernd auf den angesetzten Kaufpreis auswirken.

Immobilienbewertung bei Altbau-Mängeln

Sind Mängel bei einem Altbau bekannt, dann werden diese aus dem Wert des Gebäudes „herausgerechnet“. Ein guter Ansatzpunkt hierfür sind die Kosten, die für eine Instandsetzung notwendig wären. Sind beispielsweise die Fenster marode, kann bestimmt werden, wie teuer eine Reparatur oder ein Neueinbau wären und die Summe wird wertmindernd vom Immobilienverkaufspreis abgezogen.

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