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Baudenkmal

Baudenkmal - was Sie beachten sollten!

Immobilien, die aus verschiedenen Gründen als besonders erhaltungswürdig gelten, werden als Baudenkmal bezeichnet. Welches Gebäude die Voraussetzungen erfüllt, legt das Amt für Denkmalschutz fest. Dabei bringt der Kauf eines Baudenkmals Vor- und Nachteile mit sich.

So können zum Beispiel die Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig dürfen denkmalgeschützte Häuser aber nur unter bestimmten Auflagen saniert und verändert werden. Was es sonst noch alles beim Kauf oder Verkauf eines Baudenkmals zu beachten gilt, erfahren Sie bei Praxiswissen Immobilienverkauf.

Was macht ein Baudenkmal zu einem Denkmal?

Ein Baudenkmal - was genau ist das eigentlich? Gemeint ist damit eine Immobilie, an deren Erhalt und Nutzung ein öffentliches Interesse geknüpft ist. Dabei muss die Immobilie nicht zwingend immer alt sein, um den Titel eines Baudenkmals tragen zu können. Es kann zum Beispiel erhaltenswert sein, wenn es aus historischen Gründen wertvoll ist oder für eine historische Epoche steht, aber auch, wenn es als künstlerisch wertvoll gilt. Wann genau von einem Baudenkmal gesprochen werden kann, regeln die entsprechenden Gesetze zum Denkmalschutz der einzelnen Bundesländer.


Erfüllt eine Immobilie alle notwendigen gesetzlichen Voraussetzungen, kann sie in die Denkmalliste der jeweiligen Gemeinde eingetragen werden. Entscheidend für die Eintragung ist die Stellungnahme des örtlichen Amts für Denkmalschutz oder der Gemeindeverwaltung. Denn die entscheidet, ob eine Immobilie denkmalwürdig ist oder nicht. Der Denkmalschutz soll dazu beitragen, das Gebäude dauerhaft zu erhalten, weshalb die Eintragung auch mit einigen Auflagen für die Immobilie verbunden ist.

Baudenkmal sanieren - vorher Genehmigung einholen

Wer ein unsaniertes Baudenkmal erwirbt, bekommt in der Regel auch gleich noch einen dicken Katalog mit Denkmalschutzauflagen dazu. Weil der Zweck des Denkmalschutzes die Erhaltung der historischen Bausubstanz ist, müssen bei einer Sanierung eines solchen Gebäudes strenge Vorgaben eingehalten werden. Im Anschluss einer Sanierung soll das Gebäude nach Möglichkeit wieder so aussehen, wie vorher.

Wer also eine denkmalgeschützte Immobilie selber sanieren möchte, muss sich das zunächst genehmigen lassen. Zuständig dafür ist die örtliche Behörde für Denkmalschutz. Diese muss vor dem Beginn der anstehenden Sanierung über alle geplanten Arbeiten informiert werden und diese auch genehmigen. Werden nichtgenehmigte Arbeiten ausgeführt, können diese mit Strafzahlungen belegt oder auch ein Rückbau gefordert werden.

Doch die denkmalgetreue Sanierung hat auch einen Vorteil: Die Umbaukosten können später steuerlich geltend gemacht werden.

Das Baudenkmal als Voraussetzung für steuerliche Vorteile

Wer denkmalgeschützte Häuser erwirbt, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren. Diese sind in den Paragraphen 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetztes (EStG) geregelt. Wird die denkmalgeschützte Immobilie saniert, dürfen die entstehenden Ausgaben abgeschrieben werden. Die Abschreibungen sind über einen Zeitraum von 10 Jahren möglich und betragen jährlich 9%. Sie werden als Sonderausgabenabzug für die zur Sanierung notwendigen Baumaßnahmen steuerlich geltend gemacht.

Die Abschreibungssätze für das Sanieren eines Baudenkmals sind damit höher als bei neuen Häusern oder Gebäuden, die keinen Dankmalschutz genießen. Damit soll jeder unterstützt werden, der durch das Wiederherrichten eines Denkmals zur Verbesserung des Stadtbildes beiträgt. Um von den Steuervorteilen zu profitieren, müssen aber die Auflagen für das Baudenkmal berücksichtigt werden.

Praxiswissen-Tipp

Die durch die Sanierung entstehenden Kosten können über einen definierten Zeitraum vom eigenen zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Denkmalimmobilie kaufen und selbst nutzen oder vermieten

Für die Steuervorteile wird unterschieden, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

  • Selbstnutzung durch den Eigentümer: Die Kosten der Modernisierung können über einen Zeitraum von zehn Jahren, mit neun Prozent der Gesamtkosten pro Jahr, vom Einkommen abgesetzt werden.
  • Immobile wird vermietet: Die Kosten der Modernisierung können über einen Zeitraum von acht Jahren, mit neun Prozent der Kosten pro Jahr, steuerlich geltend gemacht werden. Danach können weitere vier Jahre lang sieben Prozent der Kosten abgesetzt werden.

Grundstücke sind von der Abschreibung ausgenommen

Beachten Sie, dass die Abschreibung nur für das Gebäude, nicht das Grundstück gilt. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich das Grundstück nicht abnutzt und somit in seinem Wert erhalten bleibt, während das Gebäude irgendwann abgerissen wird.

Beim Erwerb einer Immobilie besteht daher kein Recht auf Abschreibung. Das Finanzamt bestimmt den Grundstückswert mit Tabellen für den Bodenrichtwert und zieht diesen vom Kaufpreis ab, wenn Boden und Denkmal gemeinsam erworben werden.

Kaufpreis denkmalgeschützter Immobilien abschreiben

Vom Prinzip her kann man mit der Anschaffung eines denkmalgeschützten Hauses doppelt sparen. Der Kaufpreis eines Baudenkmals und dessen Sanierung werden nämlich steuerrechtlich unterschieden. Das bedeutet, dass zusätzlich zu den Sanierungskosten auch der Kaufpreis steuerlich abgesetzt werden kann - mit 2 oder 2,5% des Wertes pro Jahr. Dabei handelt es sich um eine lineare Abschreibung, d. h. die Abschreibungssätze verändern sich nicht.

Aber, diese doppelte Abschreibung ist nur möglich, wenn man die denkmalgeschützte Immobilie vermietet – nur in diesem Fall kann der Kaufpreis steuerlich geltend gemacht werden. Für Selbstnutzer gilt weiterhin, dass ausschließlich die Sanierungskosten abgesetzt werden können.

Vorschriften für den Umbau beachten

Die Kosten eines Umbaus steuerlich absetzen zu können, klingt verlockend. Aber das Finanzamt erkennt nicht alle Kosten an. Nur wenn die Sanierung dem Erhalt des Baudenkmals dient und eine sinnvolle Nutzung ermöglicht, werden die Kosten dafür vom Finanzamt angerechnet. Absetzbar ist etwa der Einbau eines Bades oder einer Heizung, nicht aber das Umbauen des Gartens oder das Errichten eines Carports oder einer Garage.

Praxiswissen-Tipp

Einige Gemeinden bieten Zuschüsse für die Sanierung eines Baudenkmals an. Dies gilt beispielsweise in Entwicklungsgebieten, die von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ausgewiesen wurden. Diese Zuschüsse werden dann aber mit den Abzugsmöglichkeiten der Sanierungskosten verrechnet, denn eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.

Was Sie beim Verkauf von Baudenkmälern beachten sollten

Wer eine sanierte denkmalgeschützte Immobilie kauft, muss für diese aufgrund der erfolgten Umbauten oft einen höheren Kaufpreis zahlen. Andersherum kann der Verkäufer mehr verlangen, wenn sich das Gebäude in einem sanierten Zustand befindet. Als Verkäufer können Sie die AfA aber nicht auf den Käufer übertragen. Hier gibt es für den Käufer also keine Möglichkeit, den höheren Kaufpreis steuerlich abzusetzen, außer das Gebäude wird vermietet. Denn mit den Steuervorteilen für die Denkmalsanierung werden die vom Verkäufer ehemals aufgebrachten Leistungen gefördert, nicht der spätere Verkaufs- oder Erwerbspreis.

Unterlagen für den Hausverkauf bei einem Baudenkmal

Wer ein Haus verkauft, muss ohnehin eine ganze Menge Unterlagen für den Verkäufer bereithalten. Welche genau das sind, haben wir für Sie in diesem Artikel bereits aufgeschlüsselt. Bei dem Verkauf eines Baudenkmals müssen Sie aber zusätzlich gesondert einige Nachweise bereithalten:

  • Lageplan mit Auszug aus der Flurkarte und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Katasteramt
  • Berechnungen zur Wohnfläche, zum umbauten Raum und zur Nutzfläche vom Bauordnungsamt
  • Denkmalschutznachweis von der unteren Denkmalschutzbehörde
  • Sanierungsvermerke vom Grundbuchamt

Baudenkmal innerhalb der Sperrfrist verkaufen

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt - wie bei anderen Wohngebäuden auch - eine Spekulationsfrist von 10 Jahren für Privatpersonen. Wird das Gebäude vor dem Ablauf dieser Frist wieder veräußert, dann muss der Gewinn versteuert werden. Gemeint ist damit die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Erlös, der durch den Wiederverkauf erzielt wird. Dies soll einen zu schnellen Umschlag der Baudenkmäler verhindern.

Praxiswissen-Tipp

Für Gewerbetreibende Immobilienverkäufer gilt keine Sperrfrist, denn sie müssen den Verkaufsgewinn immer versteuern. Als Gewerbetreibender zählen Sie schon dann, wenn Sie jährlich mindestens drei Gebäude verkaufen.

Steuerliche Regelung beim Verkaufen des Baudenkmals

Alle Anschaffungskosten sowie die Reparatur- oder Modernisierungskosten der ersten drei Jahre können gewinnmindernd geltend gemacht werden. Die Sanierungskosten aber, die Sie bis zum Verkauf steuerlich absetzen konnten, gelten nun als Gewinn. Sie müssen beim Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre - in der Spekulationsfrist - mit versteuert werden.

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