Überprüfen Sie den Kaufinteressenten mit einer Bonitätsprüfung

Wenn die lange Suche beendet ist und endlich ein Kaufinteressent gefunden wurde, der auch noch einen guten Kaufpreis zahlen will, ist es fast geschafft. Doch bevor Sie in die Verkaufsverhandlungen einsteigen, ist noch ein Schritt zu gehen: Die Bonitätsprüfung.

Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte unbedingt die Bonität des zukünftigen Käufers überprüft werden. Diese gibt Auskunft darüber, ob der Käufer den vereinbarten Preis in voller Höhe und termingerecht zahlen kann. Wir informieren Sie genau, welche Methoden der Bonitätsprüfung angewandt werden können und welche Vor- oder Nachteile sie mit sich bringen.

Die realistische Einschätzung, ob der Käufer den vollen Kaufpreis einschließlich aller Nebenkosten (Notargebühren, Grundbuchkosten und Steuern) zahlen kann, ist enorm wichtig. Denn in Bezug auf die Nebenkosten haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass bei einem Zahlungsausfall des Käufers der Verkäufer gesetzlich in der Pflicht ist, die Grunderwerbssteuer und meist auch die Notarkosten in voller Höhe zu tragen.

Problematisch wird die Situation vor allem dann, wenn Sie den Ertrag aus dem Hausverkauf bereits fest in ihre Lebensplanung eingebunden haben. Wenn Sie mit dem Erlös ihren Lebensunterhalt bestreiten wollten, oder bereits eine andere Verpflichtung eingegangen sind, zum Beispiel den Kauf einer anderen Immobilie getätigt haben. Eine Bonitätsprüfung kann einer unliebsamen Überraschung vorbeugen, welche Sie selbst in Lebensnöte bringen könnte.

In Deutschland gibt es verschiedene Wirtschaftsauskunfteien, die positive und negative Zahlungserfahrungen von Privatpersonen und Unternehmen sammeln und auf diese Weise ein Profil über ihre Bonität erstellen. Die wohl bekannteste Auskunftei ist die SCHUFA. Diese Institution errechnet aus allen positiven und negativen Einträgen einer Person mittels eines statistischen Verfahrens, den Schufa Score. Das ist ein Wahrscheinlichkeitswert zwischen 0 und 100, der die Wahrscheinlichkeit wiedergeben soll, mit der ein Kredit von der jeweiligen Person bedient wird.

Je höher der Wert bei einem Käufer ist, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass dieser den Verkaufspreis fristgerecht und in voller Höhe zahlen wird. Schufa-Eintragungen, die zu einem positiven Score beitragen, sind Einträge über das Vorhandensein eines Girokontos, Auskünfte über abgeschlossene und fristgerecht bediente Mobilfunkverträge, Leasingverträge und Kredite. Negativ schlagen sich hingegen gekündigte Konten, Zahlungsausfälle und Mahnverfahren im Schufa Score einer Person wieder. Die SCHUFA HOLDING AG sammelt Daten zum Zahlungsverhalten von über 66 Millionen Personen in Deutschland und ist daher ein guter Ansprechpartner, da sie garantiert auch Daten über ihren potentiellen Käufer bereit hält. Allerdings hat die SCHUFA keinerlei Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation von Personen.

Wirtschaftsauskunfteien wie Bürgel oder Creditreform speichern auch Daten zur wirtschaftlichen Situation von Personen und geben Auskunft zur Beurteilung ihrer Finanzlage, zu ihrem Immobilienbesitz und Beteiligungen.

Für Verkäufer ist es meist sehr teuer, Informationen über die Bonität eines Käufers bei einer Auskunftei zu beantragen. Denn um eine Auskunft einholen zu können, muss man eine dauerhafte Mitgliedschaft in der Auskunftei vorweisen, welche mit hohen Beitragskosten verbunden ist. Daher ist es ratsam, den Kaufinteressenten zu beauftragen, eigenständig eine Selbstauskunft anzufordern. Dies ist für ihn sogar kostenlos, da es Privatpersonen und Unternehmen seit 2010 gestattet ist, einmal jährlich eine kostenfreie Selbstauskunft zu beantragen.

Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit von Käufern lässt sich auch durch die Prüfung von Konto und Depotauszügen ermitteln, die Informationen zum Bankguthaben und Wertpapiervermögen beinhalten. Bei der Prüfung gilt es zu beachten, dass Originalunterlagen vorliegen. Hin und wieder kommt es vor, dass Fälschungen vorgezeigt werden. Auch muss die Aktualität der Unterlagen gewährleistet sein. Das Datum der Nachweise sollte auf jeden Fall geprüft werden, da vor allem Wertpapiere häufig beachtlichen Kursschwankungen unterliegen. Auch die Höhe von Kontoguthaben kann sich im Zeitverlauf sehr schnell ändern.

Wenn der Käufer selbstständig unternehmerischen Tätigkeiten nachgeht, können auch seine Geschäftsunterlagen zur Bonitätsprüfung dienen. Dies erfordert allerdings die fachkundige Analyse eines Experten, um fundierte Rückschlüsse auf die Bonität ziehen zu können. Zur Beurteilung werden bei dieser Methode die Bilanzen, Gewinne und Verlustrechnungen, sowie Einnahmeüberschüsse betriebswirtschaftlich ausgewertet.

In einigen Fällen kann auch der Überziehungskredit eines Käuferkontos Hinweise auf die Höhe des laufenden Einkommens liefern. Denn diese werden häufig in der Höhe des dreifachen Monatseinkommens eingeräumt.  Allerdings ist diese Methode mit Vorsicht zu genießen. Banken ändern nicht immer eine vor etlichen Jahren festgelegte Überziehungslinie, auch wenn sich die Einkommenssituation mittlerweile verändert hat.

Eine weitere Möglichkeit zur Zahlungsabsicherung stellt die Finanzierungszusage der Bank des Kaufinteressenten dar. Für den Verkäufer ist es prinzipiell egal, ob die Kaufpreiszahlung aus dem liquiden Vermögen des Käufers oder aus der Inanspruchnahme eines Kredits erfolgt. Daher kann auch eine Finanzierungszusage der Bank als Absicherung dienen. Hierbei ist zu beachten, dass das gewährte Darlehen ausdrücklich zur Finanzierung des Hauskaufes bestimmt ist und die Auszahlung des Darlehens vonseiten der Bank nicht an weitere Bedingungen gebunden ist, die eine fristgerechte Zahlung verhindern könnten.

Um einen sicheren Geldeingang zu gewährleisten, kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Auf diese Weise veranlasst der Notar die Übertragung des Eigentums an der Immobilie an den Käufer erst dann, wenn der Kaufpreis in vollem Umfang auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

Praxiswissen-Tipp