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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung

Manchmal kommt es vor, dass ein Vermieter eine vermietete Wohnung nicht mehr anderen zur Verfügung stellen, sondern sie selber nutzen möchte. Doch gestaltet sich die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses oftmals als recht schwierig und zeitaufwendige. Viele gesetzliche Regelungen und Fristen müssen eingehalten werden. Es gibt aber auch einen einfacheren Weg: die Eigenbedarfskündigung.

Was Sie alles bei der Kündigung für Eigenbedarf beachten und welche Fristen Sie einhalten müssen, erfahren Sie hier bei uns!

Kündigung wegen Eigenbedarf - das müssen Sie beachten!

Möchten Sie als Vermieter ihre vermietete Wohnung selbst nutzen oder für Ihre Angehörigen als Alterswohnsitz ausbauen, dann können Sie eine Kündigung wegen sogenannten “Eigenbedarfs” aussprechen. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Eine solche Kündigung ist beispielsweise nicht zulässig, wenn die Eigenbedarfsnutzung bereits vor Mietvertragsabschluss bekannt war und der Mieter nicht darauf hingewiesen wurde. Auch eine Kündigung auf den bloßen Verdacht hin, dass ein Eigenbedarf potentiell entstehen könnte, ist laut BGH nicht rechtens. Ob Sie überhaupt einmal eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verhängen, müssen Sie jedoch nicht schon zum Zeitpunkt der Vermietung einschätzen können. Auch wird es vor Gericht schwer nachweisbar sein, ob Sie schon zum Abschluss des Mietvertrags an einen Eigenbedarf gedacht haben oder nicht.

Für die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf gelten spezielle Regelungen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses sowie der Dringlichkeit. Im Regelfall muss die Kündigung am dritten eines Monats eingehen, um das Mietverhältnis wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Regelungen für ordentliche Kündigungen:

  • wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, kann ihm mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden
  • bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate
  • besteht das Mietverhältnis länger als acht Jahre, muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden
  • wurde der Mietvertrag vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 vereinbart, so gelten abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen unter Umständen noch längere Kündigungsfristen für den Vermieter

Konkrete Kündigungsbedingungen

Der § 573 BGB schränkt den Kreis der Begünstigten im Falle einer Eigenbedarfskündigung auf Familienangehörige und Angehörige des Haushalts des Vermieters ein. Zunächst darf die Wohnung bei Eigenbedarf nur für die folgenden Gruppen von Angehörigen gekündigt werden:

  • Kinder und Schwiegerkinder
  • Enkel
  • Eltern und Schwiegereltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten
  • unter bestimmten Bedingungen auch Haushaltshilfen und Pflegefachkräfte, wenn Sie im Haushalt des Vermieters wohnen und keinen eigenen Hausstand haben
  • bei entfernten Verwandten müssen vom Vermieter die Umstände, die eine persönliche Verbundenheit begründen, dargestellt werden

Welche Gründe gibt es für eine Eigenbedarfskündigung?

Der Vermieter muss in jedem Fall nachvollziehbare, glaubhafte und vernünftige Gründe nennen können, welche die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen. Bereits im Kündigungsschreiben müssen diese schlüssig dargelegt werden. Bei formellen Fehlern wird die Kündigung unwirksam. Zu nachvollziehbaren Gründen gehören etwa folgende Anlässe:

  • der Vermieter möchte die Wohnung zu seiner Altersresidenz umbauen
  • ein naher Verwandter oder der Vermieter gründet eine Familie und benötigt Wohnraum
  • der Vermieter benötigt selbst Wohnraum, beispielsweise weil seine eigene Wohnung nicht mehr bewohnbar ist oder andere Lebensumstände wie eine Trennung, Arbeitsplatzwechsel oder eine neue Lebenspartnerschaft den Umzug in die vermietete Wohnung notwendig machen
  • Sie haben selbst nur eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstiger gelegene Wohnung

Unzulässige Kündigungsgründe und vorgetäuschter Eigenbedarf

Manche Vermieter versuchen jedoch, diese Form der Kündigung zu nutzen, nur um den Mieter herauszubekommen ohne selbst einen begründeten Eigenbedarf vorweisen zu können. Folgende Gründe rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung nicht:

  • Eigenbedarf vorschieben: Dies liegt vor, wenn der Vermieter oder seine Angehörigen die Mietwohnung nicht ernsthaft nutzen wollen und nach einem Grund suchen, einen unliebsamen Mieter loszuwerden.
  • Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis, obwohl im selben Wohnobjekt noch andere, vergleichbare Wohnungen unbewohnt sind und frei zur Verfügung stehen. Beharrt er auf der Kündigung, so muss er seinem Mieter eine Wohnung mit vergleichbarem Standard in derselben Wohnlage oder auch im gleichen Gebäude anbieten können. Versäumt er dies, so liegt Rechtsmissbrauch mit Folge der Unwirksamkeit der Kündigung vor.
  • überhöhter Wohnbedarf: Es ist nicht zulässig, wenn der Vermieter beispielsweise eine 100 qm große Wohnung einem Studenten zur Verfügung zu stellen will.
  • Der Vermieter darf sich nicht auf Kündigungsgründe berufen, die bereits vor Vertragsabschluss bekannt und vorhersehbar waren. Ist dies der Fall, so hätte er den Mieter darauf hinweisen und einen befristeten Mietvertrag abschließen müssen.
  • Auch eine Kündigung wegen vorübergehendem oder zeitweiligem Eigenbedarf ist nicht möglich. Will der Vermieter in der betreffenden Wohnung nur ab und an übernachten oder diese nur für einige Monate nutzen, so ist auch hier die Kündigung unwirksam.
  • Auch wenn sich eine Zweckverfehlung andeutet, ist die Kündigung unwirksam. Kann die Wohnung samt der Ausstattung gar nicht in der angegebenen Art und Weise genutzt werden, wie es der Vermieter darlegt, so stellt auch dies einen unzulässigen Kündigungsgrund dar. Kündigt der Vermieter, weil er seiner pflegebedürftigen Großmutter eine Wohnung im Alter stellen will, die Wohnung aber aber im 5. Stock liegt und kein Aufzug existiert, so liegt womöglich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor.
  • Laut BGB sind auch Kündigungen mit dem Ziel zur schlichten Mieterhöhung nicht rechtens.
  • Die Wohnung darf nicht überwiegend zu Arbeitszwecken genutzt werden.
  • Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
  • Steht ein Kündigungsverzicht des Vermieters im Mietvertrag, so kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
  • Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs während des Förderungszeitraumes grundsätzlich unrechtmäßig. Wird das Darlehen jedoch zurückgezahlt, so entfällt die über den gesetzlichen Rahmen hinausgehende Sperrfrist für den Eigenbedarf.

Generell gilt: Wirken die Begründungen im Kündigungsschreiben unschlüssig und widersprüchlich, so können Mieter in Widerspruch gehen. Kann der Mieter das Vortäuschen des Eigenbedarfs nachweisen, stellt dies einen schadensersatzpflichtigen Rechts- und Vertragsbruch dar. Der Schadensersatz kann unter anderem auch die Fortführung des Mietverhältnisses sein, zumeist besteht die Wiedergutmachung aber in Geldleistungen, welche den finanziellen Schaden des Mieters abfedern und Kosten für Umzug, Rechtsanwalt oder Makler umfassen können.

Praxiswissen Tipp

Lassen Sie Ihre Eigenbedarfskündigung lieber vorher von einem Experten für Mietrecht prüfen, um sicher zu gehen, dass die Kündigung auch Wirkung entfaltet und Sie nicht im Nachhinein eine Strafe zahlen müssen.

Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung

Laut § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Mieter die Möglichkeit, Widerspruch gegen die verhängte Eigenbedarfskündigung einzulegen und sich gegen ungerechtfertigte Nachteile zu wehren. Der Gesetzgeber erkennt hier bestimmte Härten als legitime Gründe für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses an. Wird der Auszug zu einer starken Belastung und Lebensumstellung für den Mieter oder seine Angehörigen, so kann der Mieter Widerspruch einlegen. Bei einem solchen Härtefall erfolgt stets eine Interessenabwägung beider Vertragsparteien.

Während des Widerspruchs verlängert sich zwar nicht automatisch die Kündigungsfrist, jedoch muss das Mietverhältnis gemäß der sogenannten “Sozialklausel” während der Überprüfung des Widerspruchs weiter bestehen bleiben. Diese Sozialklausel stellt das rechtliche Pendant zum Kündigungsrecht des Vermieters dar und legt das deutsche Mietrecht als Mieterschutz- und Kündigungsschutzrecht aus. Für die Anwendung definiert der Gesetzgeber folgende Umstände:

  • Schwangerschaft
  • hohes Alter zusammen mit Pflegebedürftigkeit oder Krankheit
  • Der Mieter hat aus freien Stücken erhebliche finanzielle Mittel für die Instandhaltung der Mietsache aufgebracht, was durch das vertrauensvolle Verhältnis zum Vermieter unterstützt wurde. Entsprechend erbrachte Eigenleistungen können nicht wieder aus der Wohnung entfernt und mitgenommen werden.
  • Gefährdung des Studien- oder Schulabschlusses, insbesondere während der Prüfungszeit
  • berufliche Beeinträchtigung, beispielsweise durch den Verlust von Kundschaft
  • Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen ist nicht vorhanden
  • Geistige und körperliche Erkrankungen des Mieters oder eines Angehörigen, welche den Umzug unzumutbar machen
  • Eine lange Mietdauer gemeinsam mit der starken Verwurzelung im sozialen Umfeld

Die Sozialklausel greift nicht, wenn: 

  • das Mietverhältnis befristet ist. In diesem Fall erfolgt auch ohne Kündigung der Auszug des Mieters. In jedem Fall ist bei Befristung generell keine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich.
  • die Wohnung als Gewerberaum angemietet wurde.
  • eine fristlose außerordentliche Kündigung des Vermieters verhängt wurde.
  • es sich um möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters handelt.
  • der Wohnraum nur vorübergehend angemietet wurde.
  • der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt hat.

Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf

Beim erstmaligen Verkauf einer Wohnung an einen Dritten, beziehungsweise bei der Umwandlung von Wohnraum in Wohneigentum greift gemäß § 577a Abs. 2 BGB eine Kündigungssperrfrist gegenüber dem Mieter. Wenn also ein Mieter vor der Veräußerung in der Wohnung eingezogen ist, so besteht eine Kündigungsbeschränkung für drei Jahre. Während dieser Zeit darf dem Mieter nicht gekündigt werden, erst nach Ablauf der Sperrfrist kommt eine Kündigung in Betracht.

Praxiswissen Tipp

Informieren Sie sich als Kaufinteressent einer vermieteten Immobilie vor dem Kauf, ob eine Sperrfrist für Eigenbedarf nach Erwerb eintritt. In diesem Fall können Sie das Wohnobjekt während dieser Zeit lediglich als Kapitalanlage nutzen, jedoch nicht für den eigenen Bedarf.