Energieausweis

Seit dem 1. Oktober 2008, besteht die Pflicht zum Besitz eines Energieausweises. Konkret bedeutet das, dass Sie einen Energieausweis erstellen lassen müssen, wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus verkaufen. Kaufinteressenten wird so die Möglichkeit gegeben, einen Überblick über die Energieeffizienz des Hauses zu erlangen sowie, in Bezug darauf, verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Das soll mehr Transparenz schaffen, bei einem der heutzutage wichtigsten Kriterien der Wohnungssuche.

Erfahren Sie nachfolgend, welchen Energieausweis Sie benötigen, wenn er Pflicht ist und was es allgemein zu beachten gibt.

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Immobilien energetisch bewertet. Es stellt übersichtlich und, auf mehreren Seiten, ausführlich dar, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Also, ob es eher Energie verschwendet oder sparsam ist.

Der Energieausweis dient nicht nur dazu, Verbrauchskosten zu berechnen, sondern auch dazu, den Energieverbrauch und dessen Kosten mit anderen Immobilien zu vergleichen. Besondere Bedeutung findet er daher beim Kauf bzw. bei der Neuvermietung eines Objekts.

Grundsätzlich wurde er aber zur Energieüberwachung und in erster Linie zur Energieersparnis eingeführt. Er soll Eigentümer zum Energiesparen animieren. So werden im Zuge der Erstellung des Energieausweises und der individuellen Untersuchung der Immobilie, Modernisierungsvorschläge gemacht, um etwaige Mängel zu beseitigen. Außerdem wird aufgezeigt, wie dadurch die Energiekosten deutlich gesenkt werden können.

Was in einem Energieausweis drin stehen muss, wird in der Energiesparverordnung (EnEV) geregelt. Alle Energieausweise, die seit Mai 2014 angefertigt wurden, enthalten zudem eine Registriernummer, die der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dient.

Solange ist ein Energieausweises gültig

Ob Energiepass, Energieausweis oder Energiesparausweis, letztlich betiteln all diese unterschiedlichen Namen den gleichen Begriff, also lassen Sie sich davon nicht verwirren.  

Energiepässe wurden bis Ende 2004 als Prototypen von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) erstellt, um einen einheitlichen Energieausweis für Wohngebäude im Bestand zu testen. Mittlerweile wird in den Gesetzestexten und den öffentlich-rechtlichen Zertifikaten nur noch die Bezeichnung Energieausweis verwendet.

Etwas anderes sind Wärme- oder Energiebedarfsausweisen, wie sie für gewöhnlich bei neu errichteten Häusern ab dem Baujahr 1995 vorliegen. Doch auch diese werden als Energieausweis anerkannt und gelten dann genauso zehn Jahre. Ebenso akzeptiert und zehn Jahre gültig waren die oben erläuterten Energiepässe, solange sie vor dem 1.Oktober 2007 ausgestellt wurden und solange der Energiebedarf oder -verbrauch und der Energieträger für die Heizung aufgeführt sind. Spätestens am 1.Oktober 2017 erlischt allerdings deren Gültigkeit und neue Energiepässe sind notwendig.

Einmal ausgestellt, ist der Ausweis zur Energieeffizienz 10 Jahre gültig, danach muss er erneut qualifiziert werden. Die Energieausweis Gültigkeit erlischt allerdings auch schon vor Ablauf der angesetzten zehn Jahren bei Änderung oder Erweiterung des Gebäudes. Es bedarf dann einer Neuberechnung und Anpassung der Energieeffizienz.

Es existieren zwei Arten von Energieausweisen: der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Sie unterscheiden sich in den jeweiligen Kennwerten, die der Berechnung der Energieeffizienz zu Grunde liegen.

Bedarfsausweis 

Beim Bedarfsausweis soll, wie der Name schon sagt, der theoretische Energiebedarf einer Immobilie ermittelt werden. Bei der Ermittlung wird daher der Zustand von Außenwänden, Dach und Fenstern und der Stand der Heizung und Haustechnik berücksichtigt. Ob eine Immobilie alt, oder modernisiert ist oder ob sie zum Beispiel Energiesparfenster hat – all das fließt maßgeblich mit in die Berechnung ein.

Die Daten sollen dabei möglichst unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ermittelt werden, um zu zeigen, wie die Beschaffenheit der Bausubstanz und Energieeffizienz an sich ist. Dadurch sollen Mängel an der Immobilie selbst feststellbar werden, um sie gegebenenfalls auszugleichen. Außerdem ermöglicht dies Käufer oder Mietern eine Orientierungshilfe, um ihren zukünftigen Energieverbrauch samt -kosten einzuschätzen.

In einer Gebäudebegehung vor Ort werden die einzelnen beeinflussenden Faktoren in einer Analyse der Bausubstanz festgestellt. Ein Fachmann schätzt anschließend das Objekt, auf Grundlage seiner Erfahrung, Planungsunterlagen und Checklisten, ein. Meist handelt es sich dabei um einen Architekten, Bauingenieur, Energieberater oder Handwerksmeister.

Wird der Energieausweis aber nur zur Vorlage bei Eigentümer- oder Mieterwechsel gebraucht, ist ein vereinfachtes Verfahren der Berechnung zulässig. Der Eigentümer erfasst die erforderlichen Daten dann selbst und lässt sie dem Aussteller zukommen. Dies kann zum Beispiel unter Einbeziehung eines Fragebogens geschehen. Der Aussteller prüft dann alle Daten auf Plausibilität und stellt den Ausweis aus. Mit diesem vereinfachten Verfahren sollen kostenintensive Ortstermine und generell zu hohe Ausstellungskosten vermieden werden.

Verbrauchsausweis

Im Gegensatz zum Bedarfsausweis, bei dem das individuelle Heizverhalten vernachlässigt werden soll, wird genau dieses beim Verbrauchsausweis zur Grundlage der Berechnungen gemacht. Dazu werden die Daten der Bewohner zum Heizungs- und Warmwasserenergieverbrauch der letzten drei Jahre in Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und Quadratmeter (m2) Nutzfläche herangezogen.

Praxiswissen-Tipp

Aus den Daten der zurückliegenden drei Jahre wird dann ein Durchschnittswert ermittelt, der die Gebäudesituation recht objektiv widerspiegeln soll. Ungenauigkeiten aufgrund des Individualverhaltens sollen dadurch ausgeglichen und längere Leerstände angemessen miteinbezogen werden. Aufgrund unterschiedlicher Witterungsbedingungen an verschiedenen Orten, könnte man die Daten trotz allem so noch nicht vergleichen. Deswegen erfolgt eine sogenannte Witterungsbereinigung, bei der der Energieverbrauch mit dem Klimafaktor des Jahres und Ortes multipliziert wird.

Nichtsdestotrotz beeinflusst natürlich primär das Heizverhalten der Bewohner das Ergebnis, wodurch es passieren kann, dass eine energetisch schlechte Immobilie einen guten Energieausweis erhält, wenn ein geringer Energieverbrauch vorlag, oder umgekehrt. Aus diesem Grund können beim Verbrauchsausweis, im Gegensatz zum Bedarfsausweis, auch kaum Aussagen über den zukünftigen Energieverbrauch getroffen werden, weshalb der Verbrauchsausweis weniger aussagekräftig ist.

Welche Variante für die Berechnung der Energieeffizienz gewählt wird, ist abhängig vom Gebäudetyp.

Bedarfsausweis ist notwendig bei:

Verbrauchsausweis ist ausreichend bei:

Daraus folgt, dass Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten zwischen den beiden Varianten wählen dürfen. Wahlfreiheit besteht ferner auch, wenn es sich um Nichtwohngebäude handelt.

Der Energieausweis selbst umfasst in der Regel fünf Seiten:

1. Seite

Enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, wie zum Beispiel:

• Gebäudetyp (zum Beispiel Einfamilienhaus, Mehrfamilienhäuser)
• Baujahr des Gebäudes/des Wärmeerzeugers
• Wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser (zum Beispiel Gas, Öl)
• Art der Kühlung/Lüftung (zum Beispiel Fensterlüftung, Schachtlüftung)

Da ein Energieausweis grundsätzlich immer für das ganze Gebäude ausgestellt wird, und nicht für einzelne Wohnungen, muss ferner noch die Anzahl der Wohnungen im Gebäude angegeben werden. Nur, wenn ein Gebäude gemischt genutzt wird, das heißt als Wohn- und Nichtwohngebäude, kann es sein, dass die Ausstellung des Energieausweises für einzelne Gebäudeteile erfolgt.

2. Seite

Sollten Sie ihren Energieausweis über die Berechnung des Energiebedarfs erstellen lassen, dann befinden sich auf der zweiten Seite Angaben für den daraus resultierenden Bedarfsausweis.

Auf einer Farbskala wird Ihr Haus in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H eingeordnet und Energiekennwerte werden angegeben. Je höher der Kennwert, desto schlechter auch der energetische Zustand. Nach diesem Kennwert, aber auch nach dem Wert für Endenergiebedarf oder -verbrauch, richtet sich die angegebene Klasse. Je weiter hinten im Alphabet also der Buchstabe liegt, desto schlechter die Energieeffizienz. Die Klassen A und B stellen, abhängig vom Gebäudetyp, in etwa den gegenwärtigen Neubaustandard dar. Ein Gebäude mit durchschnittlichen Verbrauch befindet sich normalerweise in der Klasse E.

3. Seite

Wenn die Grundlage für die Ermittlung der Energieeffizienz der Energieverbrauch ist, dann ist vor allem die dritte Seite wichtig. Denn dort finden sich dann die Informationen zu dem sogenannten Verbrauchsausweis. Auch hier wird das Gebäude auf einer Farbskala in eine Energieeffizienzklasse eingeordnet, es werden Energiekennwerte angegeben und eine Tabelle erfasst den Verbrauch von Heizung und Warmwasser

4. Seite

Diese Seite beinhaltet gegebenenfalls kostengünstige Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Solche Maßnahmen können zum Beispiel der Austausch von Heizungsanlagen oder die Dämmung von Außenwänden sein. Es handelt sich dabei dem Grunde nach nur um Vorschläge, welche allerdings durchgeführt werden sollten, falls ihr Gebäude im roten Bereich der Energieeffizienzskala liegt.

5. Seite

Enthält meist Erläuterungen zu verwendeten Begriffen oder sonstigen Angaben. Je nachdem, welche Variante des Energieausweises Sie wählen, betrifft Sie Seite zwei, oder Seite drei. Die jeweils andere Seite bleibt unausgefüllt.

Energieausweise müssen immer erstellt werden bei:

Nicht von der Ausweispflicht betroffen sind kleine Gebäude bis 50 m2 Nutzfläche und Baudenkmäler.

Praxiswissen-Tipp

Es sprechen viele Faktoren für, aber auch gegen Energieausweise und deren Berechnungsverfahren. Sogar auf dem Dokument selbst steht ausdrücklich, dass es keinen Rückschluss auf die tatsächlichen Energiekosten ermöglicht. Das liegt daran, dass die Berechnung mit genormten Klimawerten in Deutschland und einer Normnutzung, wie gleichmäßiger Beheizung, ausgeführt wird. Nicht nur das individuelle Heizverhalten, wie beim Verbrauchsausweis, sondern auch der Standort verändern also das Ergebnis.

Stark beeinflussend wirkt außerdem, dass beim Verbrauchsausweis der Warmwasserenergieverbrauch nicht immer miteinbezogen wird, was zu möglichen Abweichungen von 100% führen kann.

Doch ein Ausweichen auf den als präziser geltenden Bedarfsausweis hilft nur bedingt. Es wurde durch eine Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gezeigt, dass er in der Praxis eine unzureichende Zuverlässigkeit hat. Für die Untersuchung wurden identische Daten von demselben Gebäude angegeben, um 21 Bedarfs- und 32 Verbrauchsausweise ausstellen zu lassen. Im Ergebnis traten Abweichungen von bis zu 26% bei den Verbrauchsausweisen und bis zu 108% bei den Bedarfsausweisen auf.

Zudem wurde die angestrebte Transparenz und einfache Lesbarkeit nicht erzielt. Laien sind nicht in der Lage die Angaben zu überprüfen.

Mit dem Energieausweis wird also ein erstrebenswertes Ziel verfolgt, Eigentümer zu geringerem Energieverbrauch zu animieren. Eine Vergleichbarkeit der ermittelten Werte ist in der Praxis allerdings nicht wirklich gegeben.