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Erbbaurecht

Erbbaurecht – ein Haus auf gepachtetem Grund bauen

Ein Haus auf gepachtetem Grund zu bauen oder zu kaufen kann einige Kosten sparen. Schließlich entfällt der Kauf des Grundstücks, da es gewissermaßen gemietet wird.

Mit dem Pachten von Grundstücken oder dem Erbpachtrecht sind aber auch viele Fragen und Unsicherheiten verbunden. Welche Vor- und Nachteile hat der Hausbau auf fremden Grund und was sollten Sie beim Pachten eines Grundstücks beachten?

Besonderheiten beim Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein zeitweiliges Nutzungsrecht an einem Grundstück. Der Erbbaurechtsnehmer pachtet für mehrere Jahrzehnte ein Grundstück, kann dort zum Beispiel eine Immobilie bauen und zahlt dafür Pachtgebühr – den Erbbauzins. Ein Eigentümerwechsel findet dabei nicht statt, sondern lediglich eine Gebrauchsüberlassung einer Grundfläche.

Über das Pachtverhältnis wird ein Vertrag beim Notar abgeschlossen. Darin werden alle relevanten Punkte geregelt:

  • Laufzeit
  • Fälligkeit und Höhe des Pachtzins
  • Zinsanpassungen
  • Mitspracherechte des Eigentümers

Laufzeit beim Pachten eines Grundstücks

Welche Laufzeit ein Pachtvertrag hat, ist gesetzlich nicht exakt definiert. Es kann daher individuell vereinbart werden, wie lange ein Grundstück verpachtet werden soll. Meist beträgt die Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Diese lange Laufzeit stellt sicher, dass sich der Aufwand des Hausbaus für den Pächter lohnt. Wenn Sie für Ihre Immobilie einen Kredit aufnehmen, dann impliziert die lange Laufzeit eine langfristige Sicherheit.

Fälligkeit und Höhe des Pachtzins

Meist liegt der Pachtzins zwischen 3% bis 6% des Grundstückswertes und ist jährlich zu entrichten. Es kann aber auch festgelegt werden, dass der Zins monatlich oder quartalsweise gezahlt werden muss.

Zinsanpassungen bei Pachtgrundstücken

Es kann vereinbart werden, dass die Höhe des Erbbauzinses über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Dies erfolgt in der Praxis aber selten. Häufig wird der Pachtzins von Zeit zu Zeit angepasst. Die Wertsicherungsklausel regelt, welchen Vorgaben diese Anpassungen folgen.

Als Grundlage der Zinserhöhungen sollte nicht der allgemeine Mietspiegel dienen, da dieser starke Schwankungen aufweist. Besser ist der Index der Verbraucherpreise des Statistischen Bundesamts. Die Anpassung des Erbzinses erfolgt meist aller fünf Jahre.

Mitspracherechte des Grundstückseigentümers

Der Eigentümer kann sich ein Mitspracherecht sichern, etwa in Bezug auf Umbauten oder eine Hypothekenbelastung des Grundstücks. Dann muss der Pachtnehmer den Grundstückseigentümer vorher um eine Erlaubnis bitten, wenn er entsprechende Vorhaben plant.

Ursprünge des Pachtens von Grund

Das Pachten von Grundstücken ist vor allem bei Gartensparten weit verbreitet. Viele Erholungsgebiete sind erst nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden, weil die Städte nicht genügend Wohnraum bieten konnten. Viele Besitzer von Waldgrundstücken haben ihre Flächen an Erholungssuchende verpachtet, die sich in der idyllischen Ruhe des Waldes ein Wochenendhaus errichten wollten.

Für diese Gebiete haben die Gemeinden nachträglich Bebauungspläne aufgestellt, sodass aus den ehemaligen Waldgrundstücken oder Landwirtschaftsflächen Bauland wurde. Wegen der oftmals besonders großen Grundstücke und der naturnahen Lagen sind diese Flächen zu sehr begehrten Grundstücken geworden. Typische Pachtflächen sind aber auch Grundstücke der Kirchen oder Gemeinden, die später für den Hausbau genutzt wurden.

Vorteile beim Hausbau auf Pachtland

Wenn beim geplanten Hausbau nicht genügend Kapital für den Kauf eines Grundstücks vorhanden ist, kann die Pacht einer Fläche eine lohnenswerte Alternative sein.

Die Vorteile beim Hausbau auf gepachtetem Grund sind:

  • Es müssen noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden
  • kein hoher Kaufpreis für das Grundstück, sondern eine geringere jährliche Pacht
  • Ersparnis vor allem bei hohen Bauzinsen
  • mehr Eigenkapital für den Bau des Hauses verfügbar
  • der potentielle Käufer kann kurzfristig abspringen
  • Pachtgrundstücke liegen oft in guten Lagen und gehören gemeinnützigen Einrichtungen wie Kirchen oder der Gemeinde
  • Enteignungen sind nicht möglich, denn der Grundstückseigentümer muss etwa zwei Drittel des Zeitwertes des Hauses erstatten
  • es sind lange Pachtzeiten bis zu 99 Jahren möglich
  • Erbbaugrundstücke werden teilweise nach sozialen Kriterien vergeben (z.B. geringere Zins bei kirchlichen Eigentümern für Familien)
  • im Vertrag kann ein Vorkaufsrecht für den Pächter vereinbart werden

Nachteile beim Hausbau auf Pachtland

Nachteilig bei einem Pachtgrundstück ist vor allem, dass die Fläche nicht Ihnen gehört und Sie daher nicht die gleichen Rechte wie ein Grundstückseigentümer haben. Wenn Sie ein Grundstück mit einem Kredit kaufen, dann ist die Tilgung meist nach 30 Jahren abgeschlossen. Bei einem Haus auf gepachtetem Grund gehört Ihnen das Grundstück nie, auch wenn Sie oder Ihrer Kinder mehrere Jahrzehnte den Pachtzins entrichten.

Weitere Nachteile beim Hausbau auf gepachtetem Grund sind:

  • nach Ablauf des Pachtvertrags fallen Grundstück und darauf errichtete Immobilien an den Grundstücksbesitzer zurück, insofern kein Vorkaufsrecht vereinbart wurde
  • Haus kann nur mit Zustimmung des Verpächters verkauft werden
  • für Umbaumaßnahmen oder das Errichten eines Gartenteiches kann die Genehmigung des Eigentümers notwendig sein
  • der Eigentümer kann die Pacht anheben, wenn kein einheitlicher Pachtzins für die gesamte Laufzeit des Vertrags festgeschrieben wurde
  • Probleme beim Verkauf wenn Restlaufzeit des Pachtvertrags gering

Die Kündigung des Pachtvertrags

Anders als bei einem Mietvertrag kann der Pachtvertrag über ein Grundstück nicht einseitig gekündigt werden - weder vom Eigentümer noch vom Pächter. Das gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie nicht einfach enteignet werden und Ihr Haus nicht verlieren. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Sie das Grundstück vertragswidrig nutzen, z.B. ohne Zustimmung des Eigentümers einen Gewerbebau errichten.

Auch wenn Sie die Fläche verwahrlosen lassen oder die Pacht nicht mehr zahlen, kann der Pachtvertrag gekündigt werden. Dies wird als Heimfall bezeichnet - das verpachtete Grundstück fällt wieder an den Eigentümer zurück. Auch hier gilt aber, dass der Pächter mit zwei Dritteln des Immobilienwerts entschädigt werden muss.

Eine Beendigung des Vertrags vor dem offiziellen Ablaufdatums ist lediglich im Einvernehmen von Grundstückseigentümer und Pächter möglich.

Pflichten des Grundstückspächters

Als Pächter kommen auf Sie die gleichen Pflichten zu, wie diese auch vom Eigentümer einer Immobilie zu erfüllen sind:

  • Sie müssen alle für den Hausbau erforderlichen Genehmigungen einholen
  • Sie müssen alle notwendigen Versicherungen abschließen
  • Sie sind für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich (z. B. Winterdienst)

Gesetzliche Besonderheiten beim Erbbaurecht

Das Pachten eines Grundstücks ist zeitlich begrenzt. Irgendwann endet der Vertrag und die Parteien stehen vor der Frage, was nach dem Vertragsende passieren soll. Das hat Folgen für die Finanzierung, Übertragung und Wertermittlung eines Hauses auf gepachtetem Grund.

Was passiert nach dem Ende des Pachtvertrags?

Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde, geht das Haus zusammen mit den Grundstück nach Ablauf des Pachtvertrags an den Eigentümer des Grundstücks über. Weil die Verträge über mehrere Jahrzehnte laufen, betrifft dies dann meistens schon die Erben.

Der Erbpächter (bzw. dessen Nachkommen) erhält eine Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des Werts der Immobilie betragen muss. Vertraglich kann auch eine höhere Entschädigung vereinbart werden. Ebenso ist eine Verlängerung des Pachtvertrags möglich oder der Pachtvertrag wird nochmals neu aufgesetzt. Der Erbpachtnehmer hat darauf aber keinen Anspruch.

Ein Haus auf gepachtetem Grund übertragen

Der Erbbaurechtsnehmer kann das Erbbaurecht auch verkaufen. Dazu benötigt er allerdings die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diesem steht ein Vorkaufsrecht zu. Der Eigentümer kann die Zustimmung verweigern, wenn ein triftiger Grund gegen die Übertragung des Erbbaurechts steht, etwa wenn der zukünftige Rechtsnehmer nicht auf dem Grundstück wohnen, sondern es für gewerbliche Zwecke nutzen will. Sie übertragen hier aber nur das Erbbaurecht, nicht das Eigentum am Grundstück.

Besonderheiten bei der Finanzierung

Nicht immer ist das Pachten eines Grundstücks günstiger als die Finanzierung beim Kauf der Grundstücksfläche über einen Kredit. Das gilt besonders dann, wenn die Bauzinsen niedrig sind. Zumal man nach dem Abzahlen des Kredits der Besitzer des Grundstücks ist. Deshalb sollte das Pachten eines Grundstücks vorher gut überlegt und entsprechend der eigenen Lebensplanung ausgerichtet sein.

Wertermittlung einer Immobilie auf Pachtland

Bei der Immobilienbewertung ergeben sich für ein Haus auf gepachtetem Grund Besonderheiten. Wenn der Pachtvertrag ausläuft, dann erhält der Pächter nur zwei Drittel des Immobilienwerts und das bezogen auf den Zeitwert. Es wird also ermittelt, wie viel das Haus auf gepachtetem Grund aktuell wert ist und davon ein Drittel abgezogen.

Neben Ausstattungsmerkmalen und der Lage der Immobilie muss bei der Bewertung auch der monatliche oder jährliche Erbbauzins berücksichtigt werden. Im Durchschnitt sind Immobilien mit Erbbaugrundstück daher 40% günstiger erhältlich als Immobilien, bei denen das Grundstück mit gekauft werden muss.

Der Verkehrswert einer Immobilie verringert sich je länger der Erbbauvertrag schon läuft und je näher damit das Vertragsende kommt. Denn der Eigentümer kann den Vertrag verlängern, muss dies aber nicht. In die Bewertung der Immobilie fließen damit insgesamt folgende Faktoren ein:

  • Zustand
  • Alter
  • Lage
  • Größe
  • Ausstattung
  • Restlaufzeit des Pachtvertrags
  • Höhe des monatlichen Pachtzinses

Aufzinsung

Will man die Bewertung einer klassischen Immobilie und einer Immobilie auf gepachtetem Land direkt vergleichen, dann findet eine Aufzinsung statt. Diese berücksichtigt, dass die jährliche Belastung beim Erbbaurecht zunächst geringer ist als bei einem Kredit. Aber weil die Pacht steigt (angepasst wird), erhöht sich die Last.

Was ist Erbpacht-Recht?

Das Pachten eines Grundstücks für den Hausbau (Erbbaurecht) muss von der Erbpacht unterschieden werden. Auch wenn die Begriffe oft synonym verwendet werden, meinen sie Verschiedenes, denn das Recht zur Erbpacht ist eine frühere Form der Landwirtschaft.

Die Erbpacht war eine spezielle Form des Nutzungsrechts bei vorwiegend landwirtschaftlich verwendeten Grundstücken. Dabei zahlte der Erbpächter ein Erbbestandsgeld an den Eigentümer des Grundstücks. Dieses musste zu Beginn der Grundstücksüberlassung entrichtet werden und stellte eine Art Kaufgeld dar. Zudem musste er jährlich etwas von dem, was er erwirtschaftete, entweder als Geldwert oder in Naturalien, an den Eigentümer entrichten.

Meist musste der Erbpächter zudem auf dem landwirtschaftlichen Gut des Grundstücks wohnen und musste es erhalten. Das war im Mittelalter eine gebräuchliche Lehensform und wurde in Deutschland 1947 verboten. Denn die Verpflichtungen, die der Pächter eingeht, endeten nicht mit seinem Tod, sondern gingen auf seine Nachkommen über, was die Familien über lange Zeit belasten konnte.

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