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Ertragswertverfahren

Mit Ertragswertverfahren den Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen

Das Ertragswertverfahren wird, neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie eingesetzt. Nicht nur beim Kauf oder Verkauf eines Objekts, oder wenn die Mieten berechnet werden sollen, sondern auch in Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen oder Zwangsversteigerungen, ist es von großer Bedeutung den genauen Wert einer Immobilie zu kennen. Dabei bieten sich verschiedene Bewertungsverfahren an, die je nach Art des Objekts und Marktumfeld unterschiedlich Anwendung finden, oder aber auch in Kombination verwendet werden.

In unserem Ratgeberbeitrag zum Ertragswertverfahren, erklären wir Ihnen, wann dieses Verfahren zur Verkehrswertermittlung angewandt wird und zeigen Ihnen anhand eines Beispiels Schritt für Schritt, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln können.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren wird vorwiegend genutzt, wenn der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht und nicht der Sachwert der Immobilie an sich. Meist wird das Ertragswertverfahren im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten angeboten, da es recht komplex ist und es nicht immer einfach ist an die benötigten Daten zu gelangen.

Bei dem Ertragswertverfahren steht im Fokus des Interesses, welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Das ist zum Beispiel der Fall bei:

  • Mietwohngrundstücken (z.B. Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücken (z.B. Bürogebäude)
  • Sonderimmobilien (z.B. Parkhäuser, Hotels, Tankstellen)
  • Gemischt genutzten Grundstücken (teils zu Wohn-, teils zu Gewerbezwecken)

Bei selbst genutzten Immobilien, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, wird das Ertragswertverfahren in der Regel nicht verwendet. Das liegt daran, dass Selbstnutzer auf andere Kriterien bei der Immobiliensuche achten, als Investoren. Für sie ist eine gute Immobilie, wenn sie den persönlichen Bedürfnissen gerecht wird, zum Beispiel, wenn sie in der Nähe des Arbeitsplatzes liegt. Den Investor interessiert letztlich nur der höchstmögliche Ertrag, der durch objektive Merkmale zustande kommt. Bei selbst genutzten Objekten wird daher üblicherweise das Vergleichswertverfahren angewandt.

Ertragswertverfahren – so wird es berechnet!

Um den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Wert zu bestimmen, greift das Ertragswertverfahren auf Reinerträge zurück, die dauerhaft mit dem Objekt erwirtschaftet werden können. Bei diesen Erträgen handelt es sich um die aktuellen oder zu erwartenden Mieteinnahmen. Weiterhin müssen der Zustand des Hauses, die Lage, und verschiedene andere Faktoren berücksichtigt werden.

Grundsätzlich sind bei der Berechnung der Wert des Grundstückes und der Wert der baulichen Anlagen zu trennen. Das liegt daran, dass ein Grundstück normalerweise kaum, oder nur geringe Wertminderung erfährt. Das Gebäude hingegen wird viel genutzt - je älter ein Gebäude, desto höher ist also der Wertverlust, bzw. der sogenannte Abschlag.

Mit folgender Formel berechnet sich der Verkehrswert durch das Ertragswertverfahren:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Bodenwert entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks oder Grundstücksanteils und ergibt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Fläche. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter an und wird normalerweise auf Basis der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden veröffentlichten Kaufpreissammlungen ermittelt.

Für den Gebäudeertragswert gilt folgende Formel:

Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete)
-Bewirtschaftungskosten
=Reinertrag des Grundstücks
-Bodenwertverzinsung (BodenwertxLiegenschaftszins)
=Gebäudereinertrag
xVervielfältiger
=Gebäudeertragswert (Verkehrswert)

Die einzelnen Faktoren noch einmal im Detail:

RohertragDer Rohertrag umfasst alle erzielbaren Mieten. Dabei sind die ortsüblichen Vergleichmieten, nicht die tatsächlich erzielten Istmieten von Bedeutung. Stand die Wohnung also eine Zeit lang leer, mindert dies nicht den Rohertrag.
BewirtschaftungskostenBewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und nicht auf die Miete umgelegt werden können. Also zum Beispiel Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten.
Liegenschaftszins Der Liegenschaftszins beschreibt den Prozentsatz, mit dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung künftiger Einnahmen und Kosten. Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert verzinst, nicht das gesamte Objekt. Das liegt an der grundsätzlichen Trennung von Wert des Grundstücks und Wert der baulichen Anlagen, da das Gebäude sich abnutzt und nicht dauerhaft Erträge erzielt. Das Grundstück hingegen stellt davon unabhängig einen Wert dar. Ein oft genannter Richtwert bei Wohnobjekten ist 5 %.
Bewirtschaftungskosten Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer:

Ø V = ((i+1)n - 1) / ((i+1)n x i), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer

Beträgt der Liegenschaftszins also 5 % (0,05) und die Restnutzungsdauer sind 40 Jahre, dann ergibt sich ein Vervielfältiger von ca. 17,16.

((0,05+1)40 – 1) / ((0,05+1)40 x 1) = 17,1590

Der Vervielfältiger ist dabei umso höher, je länger ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann, das heißt, je höher die Restnutzungsdauer ist.
Sonstige wertbeeinflussende Umstände Weiterhin zu berücksichtigen sind zum Beispiel eine gute oder eher nachlässige Pflege und eventuell daraus resultierende Bauschäden oder Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag mit einbezogen wurden. Demnach sind hier sowohl Wertminderung, als auch -steigerung denkbar. Die sich ergebende Summe wird normalerweise durch einen Gutachter bewertet.

Ertragswertverfahren Beispiel Berechnung

Bodenrichtwert pro Quadratmeter250 €Rohertrag (Jahresmiete)14.000 €
xFläche (Grundstücksgröße)200 m²-Bewirtschaftungskosten3.000 €
=Reinertrag des Grundstücks11.000 €
=Bodenwert50.000€-Bodenwertverzinsungbr>(Bodenwert x Liegenschaftszins von 5% -> 50.000 x 0,05)2.500 €
=Gebäudereinertrag8.500 €
xVervielfältiger (Liegenschaftszins von 5% und Restnutzungsdauer von 40 Jahren)17,16
=Gebäudeertragswert145.860 €
Bodenwert50.000 €
+Gebäudeertragswert145.860 €
=Vorläufiger Ertragswert195.860 €
+/-Sonstige wertbeeinflussende Umstände-12.000 €
Ertragswert (Verkehrswert)183.860 €

Der über das Ertragswertverfahren bestimmte angenäherte Verkehrswert der Immobilie aus der Beispielrechnung beträgt also 183.860 € betragen.

Das gilt es beim Ertragswertverfahren zu beachten

Durch das Ertragswertverfahren lassen sich also konkrete Immobilienertragswerte ermitteln. Es ist in seiner Durchführung anspruchsvoll und komplex und erfordert deshalb eine gute Marktkenntnis.

Zu berücksichtigen ist, dass Immobilien nur dann einen Ertragswert haben, wenn sich aus ihnen Einnahmen ableiten lassen. Die Immobilie wird als reine Kapitalanlage betrachtet. Unübliche Veränderungen, wie zum Beispiel die Vermietung an einen Handwerker, der im Gegenzug zur Mieterlassung über einen bestimmten Zeitraum bei der Sanierung behilflich ist, werden außer Acht gelassen.

Weiterhin ist der Ertragswert stark abhängig von Faktoren wie dem Liegenschaftszins, der unter Umständen schwierig zu berechnen ist, wenn die erforderlichen Daten fehlen. Der tatsächliche Verkehrswert könnte außerdem zu Zeiten stark steigender Mieten höher liegen, als zunächst berechnet, weil die ortsüblichen Jahresmieten des Rohbetrages nur die Vergangenheit widerspiegeln können.

Praxiswissen-Tipp

Der Ertragswert stellt einen guten Richtwert dar, um einen Überblick zu erhalten, sollte aber im Einzelfall kritisch betrachtet und durchaus als variabler Betrag angesehen werden.

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