Gewerbemietvertrag – das gehört alles hinein!

Wird nicht Wohnraum, sondern ein gewerblich genutzter Raum vermietet, dann kommt ein Gewerbemietvertrag zum Einsatz. Viele gesetzlichen Vorschriften zum Mieterschutz gelten hier nicht. Zudem kann der Vertrag freier gestaltet werden als bei der klassischen Überlassung einer Wohnung.

Was sollten Sie als Vermieter beachten?

Wenn Sie Lagerflächen, Abstellräume oder Büroräume vermieten, dann schließen Sie einen Gewerbemietvertrag ab. Auch Mietverträge mit freiberuflich tätigen Personen und Firmen sind Gewerbemietverträge.

Manchmal sind Mischverträge anzutreffen, etwa wenn Sie sowohl einen Wohnraum als auch Gewerberäume an jemanden überlassen. Hier kommt die Übergewichtstheorie zur Anwendung, nach der von einem Wohnraummietverhältnis ausgegangen wird, wenn die Nutzung als Wohnraum überwiegt.

Grundsätzlicher Inhalt eines solchen Mietvertrags für Gewerberäume ist, dass Sie als Vermieter den Gebrauch der vermieteten Räume zu dem vereinbarten Zweck gewähren und der Mieter den vereinbarten Mietpreis entrichten muss.

Ein Gewerbemietvertrag bedarf der Schriftform, wenn er länger als ein Jahr gelten soll. Nur bei kürzeren Laufzeiten ist auch in mündlicher Vertragsabschluss möglich. Wenn das nicht beachtet wird, gilt der Vertrag dennoch, aber er wird dann auf unbestimmte Zeit geschlossen. Zudem ist es aus Beweisgründen empfehlenswert, die getroffenen Vereinbarungen schriftlich zu fixieren.

Insgesamt regelt der Vertrag folgende Punkte:

Vertragsparteien beim Gewerbemietvertrag

Bei einem Gewerbemietvertrag können natürliche oder juristische Personen als Vermieter und Mieter eingetragen werden. Juristische Personen sind beispielsweise GmbHs oder eine UG. Natürliche Personen sind etwa Freiberufler.

Vertragsgegenstand

Der Vertragsgegenstand meint die Räume, die Sie vermieten wollen. Wichtig sind eine genaue Vermessung der Räume und die Aufzählung von Nebenräumen (z.B. Toiletten, Lager, Keller). Eine Skizze der Räume im Vertrag kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Praxiswissen Tipp

Vertragsparteien beim Gewerbemietvertrag

Bei einem Gewerbemietvertrag können natürliche oder juristische Personen als Vermieter und Mieter eingetragen werden. Juristische Personen sind beispielsweise GmbHs oder eine UG. Natürliche Personen sind etwa Freiberufler.

Vertragsgegenstand

Der Vertragsgegenstand meint die Räume, die Sie vermieten wollen. Wichtig sind eine genaue Vermessung der Räume und die Aufzählung von Nebenräumen (z.B. Toiletten, Lager, Keller). Eine Skizze der Räume im Vertrag kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Praxiswissen Tipp

Zweck des Gewerbemietvertrags

Wenn der Vertragszweck im Mietvertrag eher weit formuliert ist, kann das für den Mieter vorteilhaft sein. So kann er die Räume auch für andere Aufgaben oder Sortimente nutzen als ursprünglich festgeschrieben. Für Vermieter ist eine striktere Einschränkung der Nutzung der Räume oftmals besser, denn so kann er verhindern, dass der Mieter die Räume ungewollt für andere Zwecke nutzt.

Beispielsweise kann es einen Unterschied machen, ob ein Mieter Räume als Büro nutzt, wobei wenig Publikumsverkehr entsteht oder ob er später ein Einzelhandelsunternehmen in den Räumlichkeiten betreibt, bei dem ständiges Kommen und Gehen von Kunden andere Mieter stört.

In der Regel wird im Mietvertrag für das Gewerbe ein Hinweis auf die Betriebsart aufgeführt, in welchem klargestellt wird, für welche Art von Gewerbe die Räumlichkeiten jeweils geeignet sind. Also ob sie zum Beispiel den Anforderungen an eine Praxis für Ärzte oder einer Gaststätte entsprechen.

Laufzeit und Kündigung Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge können befristet oder unbefristet gestaltet werden. Besteht keine Befristung und wurde auch keine abweichende Kündigungsfrist vereinbart, dann gelten die gesetzlichen Kündigungsbestimmungen. Diese sehen vor, dass beide Seiten den Vertrag bis zum dritten Tag Werktag eines Quartals kündigen können, wobei die Kündigung dann zum Ablauf des darauffolgenden Quartals gültig wird. Die Kündigungsfrist umfasst damit rund sechs Monate. Sprich, werfolgt eine Kündigung bis zum 03.04. eines Jahres, wird das Mietverhältnis zum 31.10. beendet.

Praxiswissen Tipp

Bei Gewerbemietverträgen wird jedoch oftmals ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen, welches nicht einfach gekündigt werden kann. Sprich, sowohl Mieter als auch Vermieter haben nicht die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung. Nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich.

Dies kann vor allem für den Mieter problematisch werden. Denn weder die Geschäftsaufgabe, Umzug der Firma oder der Ruhestand sind wichtige Gründe, welche zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Befristung berechtigen. So kann es sein, dass der Mieter bis zum Ende der Vertragslaufzeit weiter für die Gewerberäume zahlen, obwohl er sie gar nicht mehr benötigt.

In Ausnahmefällen wird in Gewerbemietverträgen jedoch ein Sonderkündigungsrecht vereinbart, welches verschiedene Kündigungsgründe abdeckt oder es wird eine ordentliche Kündigungsfrist geregelt. Alternativ kann der Mieter mit dem Vermieter ins Gespräch kommen, um gemeinsam eine einvernehmliche Lösung zu suchen, wie zum Beispiel eine Untervermietung oder die Suche nach einem Nachmieter. Formfehler im Mietvertrag sind eine weitere Möglichkeit für den Mieter, vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen.

Praxiswissen Tipp

Schutz vor Konkurrenz

Viele Gewerbemieter wünschen sich, dass nicht in unmittelbarer Nähe ein Konkurrenzunternehmen eröffnet. Vermietet ein Eigentümer beispielsweise eine Verkaufsstelle an einen Bäcker, dann möchte dieser nicht nebenan einen anderen Bäcker als Konkurrenz dulden müssen.

Durch die Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Vermieter gehalten sein, solche Wettbewerbssituationen zu vermeiden. Dies wird als Konkurrenzschutz bezeichnet und ist daran gebunden, ob ähnliche Gewerbe in der Nähe die Umsätze des Mieters auch bedeutend beeinflussen.

Der Konkurrenzschutz kann auf das jeweilige Gebäude beschränkt sein, in dem der Gewerbemieter sein Geschäft eröffnet hat. Da sich der Konkurrenzschutz nur auf das Hauptsortiment bezieht, kann es sinnvoll sein, den Geschäftsinhalt genau zu vereinbaren.

Untermieter oder Nachmieter

Der Mieter kann die ihm überlassenen Räume nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Wurde die Untervermietung gestattet, kann sie bei berechtigtem Interesse (z.B. Untermieter stört andere Mieter) nachträglich beschränkt werden. Der Mieter hingegen kann kündigen, wenn der Vermieter eine gut begründete Untervermietung ablehnt.

Der Mieter kann für die genutzten Gewerberäume einen Nachmieter vorschlagen, zum Beispiel wenn er vorzeitig ein befristetes Mietverhältnis verlassen will. Jedoch ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren.

Praxiswissen Tipp

Höhe der Miete und Kaution

Die Höhe der Miete können Vermieter mit Ihrem Mieter frei aushandeln. Mietpreisbindungen wie bei der Überlassung von Wohnräumen gibt es bei Gewerbemietverträgen nicht. Auch die Höhe der Kaution ist nicht gesetzlich geregelt. Der Vermieter muss die Kaution aber angemessen verzinsen.

Es ist jedoch unüblich im Mietvertrag einen festen Mietzins zu vereinbaren, denn die Miete darf vom Vermieter innerhalb der Vertragslaufzeit nicht einseitig erhöht werden, sondern nur im gemeinsamen Einverständnis. Deshalb haben sich verschiedene Mietmodelle für Gewerberäume etabliert. So kann zum Beispiel eine Staffelmiete vereinbart werden, welche die Steigerung der Miete zu bestimmten Terminen vorsieht. Ebenso kann vereinbart werden, dass bei Änderungen der Bezugsgröße neu über die Miete verhandelt werden soll (Leistungsvorbehaltsklausel) oder dass sich die Miete bei Änderung des Wertmaßstabes anpasst (Wertsicherungsklausel).

Darüber hinaus ist eine Umsatzmiete möglich, bei der sich ein Teil der Miete nach dem Geschäftsumsatz richtet. Macht der Mieter mehr Umsatz, steigt gleichzeitig auch die Miete. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass er weniger Miete zahlen muss, wenn es bei ihm mal nicht so rund läuft. Gleichzeitig gibt diese Form eines Gewerbemietvertrages dem Vermieter den Anreiz, den Mieter in seiner Geschäftstüchtigkeit zu unterstützen.

Umsatzsteuer im Gewerbemietvertrag

Der Vermieter kann den Gewerbemietvertrag mit Umsatzsteuer berechnen, sodass der Mieter Ihnen nicht nur die Miete selbst, sondern auch die Umsatzsteuer zahlen muss. Der Mietvertrag muss dafür eine Klausel enthalten und die Umsatzsteuer muss auf der Rechnung gesondert ausgewiesen werden.

Damit der Vertrag als Rechnung anerkannt wird, sollte er den Anforderungen an eine Rechnung genügen, welche der § 14 Abs. 4 UStG festlegt. Angegeben werden müssen:

Instandhaltung

Vermieter tragen bei einem Gewerbemietvertrag die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen. Die Kosten können aber auch vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. So kann zum Beispiel geregelt werden, dass die Räume vor dem Auszug vom Mieter wieder renoviert werden müssen und auch ob der Mieter alle seine Einbauten wieder entfernen muss.

Nebenkosten beim Gewerbemietvertrag

Die Nebenkosten trägt normalerweise der Vermieter, außer es wird vertraglich gesondert vereinbart, dass der Mieter diese Kosten übernimmt. Ansonsten sind die Nebenkosten in der Miete automatisch enthalten. Sollen die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, dann sollten diese im Vertrag mit den Verteilerschlüsseln (Aufteilung auf mehrere Mieter, etwa nach Größe der gemieteten Fläche) stehen.

Die wichtigsten Nebenkosten, welche der Vermieter auf den Mieter übertragen kann, sind:

Regelungen zur Außenwerbung

Mieter von Gewerberäumen dürfen Außenwerbung an der Hauswand anbringen. Diese soll beispielsweise Kunden helfen, das Unternehmen zu finden. Um Konflikte zu vermeiden, sollte jedoch die Vertragsparteien im Mietvertrag die Größe und Art der Werbung oder Beleuchtungseinheiten klar regeln. In einigen Fällen ist zusätzlich eine Genehmigung durch die Baubehörde erforderlich.

Ein Gewerbemietvertrag kann in teilen sehr komplex sein. Besonders, weil er im Vergleich zu einem Wohnmietverhältnis viele individuelle Absprachen enthalten darf und viele Dinge nicht so klar gesetzlich geregelt sind.

Deshalb empfiehlt es sich sowohl für Vermieter als auch Mieter, einen Gewerbemietvertrag vor dem Abschluss rechtlich absichern zu lassen. Für den Vermieter ist dies wichtig, denn ein Formfehler im Mietvertrag kann den Mieter unter Umständen zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Mieter hingegen kann sich durch eine rechtliche Prüfung absichern, dass er nicht vom Vermieter übervorteilt wird.