Was beinhaltet der Grundbuchauszug?

Im Grundbuch sind nicht nur die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte, sondern auch sämtliche Rechte Dritter eingetragen. Dementsprechend liefert es beispielsweise Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Nießbrauchsrechte, Hypotheken, Grundschulden, oder andere Grundpfandrechte. Auch erfährt man, ob etwa ein Vorkaufsrecht besteht.

Aus diesem Grund ist es vor allem bei dem Erwerb einer Immobilie sehr wichtig, sich ausführlich zu informieren und einen sogenannten Grundbuchauszug anzufordern. Ein Grundbuchauszug ist nichts weiter als die Abschrift, also die Kopie der Eintragungen im Grundbuch, bezogen auf ein bestimmtes Grundstück. Doch auch beispielsweise bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank einen Grundbuchauszug, denn nur durch die Vorlage einer aktuellen Abschrift können sich die Parteien sicher sein, worauf sie sich eigentlich einlassen.

Im Folgenden erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den Grundbuchauszug und erhalten Tipps zur Beantragung.

Nicht jeder kann einfach so das Grundbuch einsehen. Der Blick ins Grundbuch aus reiner Neugier und der für Zugriff unbefugte Zwecke sollen grundsätzlich ausgeschlossen werden, um die Persönlichkeitsrechte der eingetragenen Personen zu gewährleisten.

Aus diesem Grund ist ein „berechtigtes Interesse“ vorzuweisen. Was genau das alles umfasst, ist gesetzlich nicht klar geregelt und liegt somit im Ermessen des Grundbuchamtes. Bei Grundstückseigentümern und allen anderen im Grundstück eingetragenen Rechteinhabern gilt, dass sie ein „uneingeschränkt berechtigtes Interesse“ haben. Sie können somit ohne Einschränkung das Grundbuch einsehen und erhalten einen Grundbuchauszug. Dies ist übrigens ebenso der Fall bei Gerichten, Notaren, Behörden und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren.

Alle anderen müssen sachliche Gründe darlegen und das Grundbuchamt von ihrer Berechtigung zur Einsichtnahme überzeugen. Nachbarn beispielsweise, die wissen wollen wer Eigentümer des Nachbargrundstückes ist, und Mieter, die wissen möchten, ob der Vermieter tatsächlich eingetragener Eigentümer ist, werden mit ihrem Antrag meist keinen Erfolg haben, denn ihr Anliegen fällt unter reine Neugier. Das gleiche gilt für jemanden, der lediglich am Kauf der Immobilie interessiert ist. Das „berechtigte Interesse“ liegt in so einem Fall erst vor, wenn derjenige eine konkrete Kaufabsicht hat, die zum Beispiel durch Vorlage einer Maklerbestätigung oder dem Entwurf eines Vorkaufvertrages bewiesen werden kann.

Vor allem beim Erwerb einer Immobilie spielt der Grundbuchauszug eine zentrale Rolle, denn vor dem Kauf sollte der Käufer über eventuell bestehende Rechte Dritter an der Immobilie Bescheid wissen. Informiert er sich nicht über das Grundbuch, kann es zum Beispiel vorkommen, dass er ungewollt Wohnrechte oder Grundschulden übernimmt.

Praxiswissen-Tipp

Es ist sehr wichtig, immer einen aktuellen Grundbuchauszug parat zu haben. So verlangt zum Beispiel die Bank bei der Aufstellung einer Finanzierung immer einen aktuellen Auszug.

Es gibt jedoch noch einen weiteren Grund, bei dieser Thematik äußerste Sorgfalt walten zu lassen. Denn Änderungen im Grundbuch können jederzeit erfolgen. Das bedeutet, dass zwischen Einsicht des Grundbuches bis zum Kauftermin weitere Eintragungen vorgenommen werden könnten. Es könnte zum Beispiel eine Zwangsvollstreckung eingeleitet werden, von der Sie dann nichts erfahren. Diese Rechte Dritter einfach zu übernehmen kann also schwerwiegende Folgen haben.

Um sich davor zu schützen, sollte unbedingt eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Denn wird beispielsweise ein Grundpfandrecht nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, dann kann der Vormerkungsberechtigte die sofortige Löschung des Rechtes verlangen.

Für den Verkäufer ist der Grundbuchauszug insofern von Bedeutung, dass der Käufer unter Umständen vom Grundbuchamt gar keine Einsicht gewährt bekommt. In so einem Fall muss der Käufer dann aktiv werden und selbst einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen.

Praxiswissen-Tipp

Um einen Grundbuchauszug zu beantragen, wendet man sich am besten an das örtlich zuständige Grundbuchamt, was in der Regel das Amtsgericht ist. Bislang bildete Baden-Württemberg hier eine Ausnahme, da die Zuständigkeit für die Führung des Grundbuchs hier auf Gemeinde-Ebene lag. Bis zum 1.Januar 2018 wird dies allerdings geändert und an das übrige Bundesgebiet angepasst, sodass ab dann auch die Amtsgerichte zuständig sind.

Praxiswissen-Tipp

Der Grundbuchauszug kann persönlich oder auch schriftlich beantragt werden, zum Beispiel per Brief oder Fax. Eine weitere Möglichkeit, einen Grundbuchauszug anzufordern, ist die Beauftragung von nicht behördlichen Dienstleistern im Internet.

Ein Grundbuchauszug gliedert sich in fünf Bereiche:

Praxiswissen-Tipp

Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. 

Demnach kostet ein

Die bloße Einsichtnahme in das Grundbuch ist hingegen kostenfrei. Aber nur, insofern es sich um eigene Einsichtnahme handelt. Agiert man hingegen über einen Notar, dann fallen 15€ Notargebühren an, wenn die Tätigkeit nicht mit einem gebührenpflichtigen Verfahren oder Geschäft des Notars zusammenhängt.

Praxiswissen-Tipp

Einen Grundbuchauszug direkt vom Grundbuchamt gibt es für Privatpersonen grundsätzlich nicht im Internet. Dieser Zugang beschränkt sich auf Vielnutzer, wie Notare und Behörden.

Zahlreiche kommerzielle Anbieter mit rein wirtschaftlichen Interessen, bieten jedoch an, den Erwerb eines Grundbuchauszuges weitestgehend online abzuwickeln. In Bayern, Sachsen und Hamburg kann der Auszug sogar per Mail zugestellt werden. In den restlichen Bundesländern gibt es nur die Zustellung per Post. Die online Services übernehmen für Sie den Gang zum Amt oder das Verfassen eines entsprechenden Schreibens. Selbstverständlich muss trotzdem Zeit investiert werden, um die Daten bei den online Anbietern anzugeben und eine Unterschrift zu leisten. Außerdem ist dieser Service nur möglich, wenn Sie den Anbieter auch noch bevollmächtigen, Ihr Grundbuch einzusehen.

Von einer wirklichen Arbeitsersparnis kann also nicht die Rede sein. Dafür zahlen Sie unter Umständen bis zu 50 € für den Grundbuchauszug, also erheblich mehr als beim Amtsgericht. Selbst, wenn Sie das Glück haben, nicht an einen Betrüger zu geraten, sind diese Angebote also nicht wirklich lohnenswert und deren Nutzung nicht zu empfehlen.