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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Einer der höchsten Posten der Nebenkosten beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer, die im Grunderwerbssteuergesetz, dem GrEStG, geregelt ist. Sie wird beim Erwerb eines bebauten oder auch unbebauten, inländischen Grundstücks fällig. Erst wenn sie gezahlt wurde, kommt eine Eigentumsübertragung zustande. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern einzeln geregelt und variiert zwischen 3,5 und 6,5 %, was im Ergebnis schnell mal einige tausend Euro ausmacht.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen alles Wissenswerte zur Grunderwerbsteuer und was es zu beachten gibt, damit Ihr Hauskauf ohne Probleme vonstattengehen kann.

Grunderwerbsteuer - Fälligkeit und Befreiung

Wann wird Grunderwerbsteuer fällig?

Nach §1 GrEStG unterliegen Rechtsgeschäfte über Grundstücke in Deutschland der Grunderwerbsteuer

Überblick
  • Kaufverträge
  • Grundstückstauschverträge
  • Schenkungen, Überlassungen
  • Grundstücksteilungen
  • Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
  • Sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung begründen

Darüber hinaus kann die Grunderwerbsteuer bei bestimmten personengesellschaftsrechtlichen Vorgängen anfallen.

Von der Grunderwerbsteuer befreite Vorgänge

Bestimmte Fälle sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen:

Grundstückserwerbe

  • bis zu einer Gegenleistung von 2.500€ (Wird diese Freigrenze überschritten, fällt die Steuer übrigens für den gesamten Kaufpreis an. Bei einem Kaufpreis von 2.501 € und einem Steuersatz von 6 % beträgt die Grunderwerbsteuer also 150 €.)
  • Durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
  • Zum Zwecke der Vermögensaufteilung nach der Scheidung oder nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft.
  • Unter Verwandten in gerader Linie, also Großeltern, Eltern, Kinder und Enkel.

Grundstücksschenkungen

  • Hier fällt dafür eventuell die Schenkungssteuer an.

Grundstücksteilungen, Realteilungen  

  • Wenn kein Mehrerwerb stattgefunden hat.

Bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge

  • Übergang auf/von eine/r Gesamthand, Steuervergünstigungen bei Umstrukturierungen im Konzern, Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum (siehe §§ 5 – 7 GrEStG).

Erwerb von Todes wegen

Übersicht über die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

Seit 2006 darf jedes Bundesland seinen Steuersatz für Grunderwerb selbst festlegen, was insgesamt zu einer Erhöhung der Steuer geführt hat. Nur Sachsen und Bayern machen von diesem Recht bisher noch keinen Gebrauch und verlangen demnach den niedrigsten Prozentsatz in ganz Deutschland.

Bundesland Grunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg 5 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6 %
Mecklenburg-Vorpommern 5 %
Niedersachsen 5 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

(Stand: 1.1.2017)

Grunderwerbsteuer Beispielrechnung

Im Folgenden eine Beispielrechnung, wie viel Geld für die Begleichung der Steuer für Grunderwerb aufgewendet werden müsste.

Bundesland Steuersatz Kosten Eigentum zu zahlende Grunderwerbsteuer
Nordrhein-Westfalen 6,5% 430.000€ 27.950€
Bremen 5% 430.000€ 21.500€
Sachsen 3,5% 430.000€ 15.050€

Wie die Beispielrechnung zeigt, muss nicht gerade wenig Geld gezahlt werden. Auch die Unterschiede der Bundesländer sind ziemlich deutlich, was bei ohnehin knapp kalkulierten Krediten durchaus mit in die Standortwahl einfließt.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Gegenleistung

Bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer wird als Grundlage der Wert der Gegenleistung herangezogen. In Ausnahmefällen kann die Grunderwerbsteuer auch aus dem Bedarfswert des Grundstücks berechnet werden. Gegenleistung bezeichnet alles, was der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erwerben. In der Regel entspricht das dem Kaufpreis. 

Miteinberechnet werden aber auch:
  • dem Veräußerer vorbehaltene Nutzungen, wie Wohn- oder Nutzungsrechte
  • übernommene Verbindlichkeiten
  • übernommene Grundstücksbelastungen, wie Nießbrauch und Reallasten
  • der kapitalisierte Erbbauzins
  • unter bestimmten Voraussetzungen auch Gebäudeerrichtungskosten

Nicht zur Gegenleistung gehören die für diesen Erwerb anfallende Grunderwerbssteuer und die Notariatskosten. Auch bei miterworbenem Inventar bzw. auf Rücklagen entfallenden Kaufpreisteilen wird keine Grunderwerbssteuer fällig.

Berücksichtigt werden in der Berechnung mitunter wiederkehrende Leistungen oder gestundete Kaufpreisteile mit ihrem Kapitalwert. Werden Gegenleistungen aufschiebend bedingt vereinbart, dann sind diese nachträglich zu versteuern.

Definition von Grundstücken

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer hängt also viel davon ab, was genau unter einem Grundstück zu verstehen ist bzw. was alles darunterfällt.

Die Bezeichnung Grundstück im Sinne des GrEStG umfasst:
  • Grund und Boden
  • Bruchteilseigentum an Grundstücken
  • Miteigentum an Grundstücken
  • Grundeigentumsähnliche Rechte, wie Erbbaurechte

Grundsätzlich zählen alle Bestandteile, besonders die Gebäude, zum Grundstück dazu. Wichtig ist dabei der Zustand des Grundstücks bzw. dessen zukünftiger Zustand. Dementsprechend unterliegt auch der Erwerb eines noch nicht fertiggestellten Hauses der Grunderwerbsteuer.

Praxiswissen-Tipp

Miterworbene Einrichtungsgegenstände, also das Inventar, Geldansprüche oder Betriebsvorrichtungen zählen nicht zum Grundstücksbegriff dazu.


Was ist, wenn das Haus noch nicht gebaut ist?

Die Finanzämter kontrollieren genau, was für Informationen zu dem in Frage stehenden Grundstück vorliegen und was eventuell der Grunderwerbsteuer unterliegt. Wird beispielsweise ein unbebautes Grundstück erworben und liegt gleichzeitig schon ein Vertrag mit einem Bauträger für den Hausbau vor, dann wird das Finanzamt womöglich Grunderwerbsteuer für Grundstück und Haus verlangen, was die anstehenden Kosten natürlich erheblich erhöht. Das liegt daran, dass Bemessungsgrundlage, wie oben erwähnt, der zukünftige Zustand des Grundstücks ist.

Praxiswissen-Tipp

Vermeiden Sie einheitliche Gesamtverträge für den Grundstückserwerb und den Bauvertrag sowie Gesamtkalkulationen des Hausbaus mit den Grundstückskosten! Im Idealfall liegt zwischen dem Abschluss beider Verträge ein großer zeitlicher Abstand, dann fällt die Grunderwerbsteuer nicht auch für das Haus an.


Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich sind Erwerber und Veräußerer als Gesamtschuldner zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Im Vertrag wird aber normalerweise eine Partei zur Übernahme der Kosten verpflichtet. In der Regel ist das der Käufer. Kommt dieser seiner Zahlungspflicht allerdings nicht nach, wird das Finanzamt den Verkäufer, bzw. die andere Vertragspartei, in Anspruch nehmen.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Mit dem Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrages wird auch die Grunderwerbsteuer fällig. Erfüllungsgeschäfte, wie die tatsächliche Übergabe des Grundstücks, Grundbucheintragung oder Kaufpreiszahlung haben darauf keinerlei Einfluss.

Nach Erhalt des Steuerbescheids, also etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung, bleibt dann noch ein Monat Zeit die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Eine Stundung der Grunderwerbssteuer kommt nur in begründeten Ausnahmefällen vor.

Wer erledigt was?

  1. Wenn Ihr Immobilienkauf der Grunderwerbsteuer unterliegt, dann wird Ihr beauftragter Notar automatisch das zuständige Finanzamt informieren.
  2. Nach der Berechnung der Kostenhöhe wird Ihnen diese schriftlich in einem Grunderwerbsteuerbescheid mitgeteilt. Das geschieht etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung.
  3. Wenn die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und übersendet sie unaufgefordert dem beurkundenden Notar. Diese Bescheinigung sagt aus, dass keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Nur, wenn sie vorliegt kann der Immobilienerwerb im Grundbuch eingetragen werden und das Eigentum somit tatsächlich übergehen.

Die Grunderwerbsteuer bei einer nachträglichen Änderung oder Aufhebung des Kaufvertrags

Sollte sich der Wert der Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren verändern, zum Beispiel sinken, dann kann ein Antrag auf Minderung der ursprünglich festgesetzten Grunderwerbsteuer gestellt werden. Ist diese Frist bereits abgelaufen, dann ist ein Nachlass unter speziellen Voraussetzungen möglich, beispielsweise, wenn Sach- oder Rechtsmängel vorliegen.

Ähnliches gilt bei der Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages. Geschieht diese Auflösung innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsschluss, dann kann ein Antrag auf Aufhebung der Steuerfestsetzung und Zurückerstattung der Steuer gestellt werden. Sollte der Verkäufer innerhalb dieser zwei Jahre das Eigentum an der in Frage stehenden Immobilie vom Käufer zurückerlangen, kann auch ein Antrag darauf gestellt werden, die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf aufzuheben. Eine Steuerfestsetzung kann aber nur dann aufgehoben werden, wenn der ursprüngliche Rechtszustand wiederhergestellt ist und der Erwerb auch tatsächlich rückgängig gemacht wird. Nach Ablauf der Zweijahresfrist gelten wieder spezielle Voraussetzungen für die Nichtfestsetzung bzw. Rückerstattung der Steuer.

Mit der Grunderwerbsteuer Steuern sparen

Sparen können Selbstständige und Vermieter, denn für sie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöht somit die abzugsfähige steuerliche Abschreibung. Die Grunderwerbsteuer können sie folglich als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Diskussion um die Grunderwerbsteuer

Generell ist die Grunderwerbsteuer natürlich Gegenstand von vielerlei Auseinandersetzungen, da sie hohe Kosten verursacht und es somit potenziellen Eigenheimerwerbern erschwert wird, sich Wohneigentum anzuschaffen. Diese Auswirkungen kann man auch an der Eigentumsquote ablesen. Der Anteil derjenigen aus der schwächsten Einkommensgruppe, die über Wohneigentum verfügen ist von 1990 bis 2014 von 25% auf nur 17% herabgesunken.

Niedrige Zinsen würden eigentlich einen gegensätzlichen Trend vermuten lassen, da es so leichter möglich sein sollte, Eigentum zu bilden. Doch die Kaufnebenkosten steigen seit Jahren, weshalb die Eigentumsquote, wenn man alle Einkommensschichten betrachtet, seit dem Jahr 2010 bei 45 % stagniert. Die Grunderwerbssteuer hat sich seit der Aufteilung auf die Bundesländer im Jahr 2006 teilweise verdoppelt, was die finanzielle Belastung beim Eigentumserwerb deutlich hat steigen lassen.

Reform der Grunderwerbsteuer?

Aus diesen Gründen steht es in der Diskussion, das Konzept zu reformieren. Ein Ziel davon wäre vor allem, Ersterwerbern den Immobilienkauf zu vereinfachen. Eine Möglichkeit dies zu erreichen wären Freibeträge für diese Ersterwerber von bis zu 500.000 €. Dadurch verursachte Steuerverluste könnten durch eine gerechtere Besteuerung ausgeglichen werden.

In mittelfristiger Zukunft ist jedoch nicht mit einer Reformierung zu rechnen, sondern eher mit einer weiteren Erhöhung der Steuern. Die derzeitige Regelung führt nähmlich zu einem regelrechten Wettlauf um Steuersatzerhöhungen. Bayern und Sachsen blieben dabei bisher außen vor – unklar ist, ob das weiterhin so bleibt. Zumal die beiden Länder auch in der Kritik stehen, mit der niedrigen Grunderwerbsteuer eine verdeckte Subvention von Firmen durchzuführen. Denn bei den Millionensummen, welche die Industrie in Grunderwerb investiert, ist eine niedrige Steuer ein deutlicher Standortvorteil.


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