Grundstücksbewertung – so viel ist Ihr Grundstück wert!
Im Rahmen eines Verkaufs stehen alle Eigentümer irgendwann vor der Frage: Was kann ich eigentlich für mein Grundstück verlangen? Sie benötigen also den sogenannten Verkehrswert, den Sie durch eine Grundstückswertermittlung berechnen können. Doch was genau ist und wie funktioniert eine Grundstücksbewertung? Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?
Antworten auf diese und alle anderen wichtigen Fragen zum Thema Grundstücksbewertung erhalten Sie in folgendem Ratgeber-Artikel.
Grundstückswert – Was ist das?
Wenn vom Verkehrswert eines Grundstücks gesprochen wird, dann ist nicht immer unbedingt eindeutig, was genau damit gemeint ist. Das Wort Grundstück bezieht sich nämlich nicht unbedingt nur auf den Grund und Boden. Vielmehr beschreibt der Ausdruck zwei verschiedene Situationen:
- Er kann als Wert des unbebauten Grundstücks verstanden werden. Entweder, wenn es sich eben nur um das Grundstück handelt, oder wenn eventuell vorhandene Gebäude aus der Wertermittlung ausgelassen werden sollen. Man spricht in diesem Fall auch vom reinen Bodenwert.
- Es kann damit aber auch der Wert des Bodens, mit allem was darauf steht, gemeint sein. Dies ist zum Beispiel im § 78 des Bewertungsgesetzes (BewG) der Fall. In dem steht, dass der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst.
Es ist also festzuhalten: Gebäudewert und Bodenwert müssen zunächst getrennt betrachtet werden. Um anschließend den Gesamtwert eines bebauten Grundstückes zu erhalten, müssen Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwert der Außenanlagen einfach addiert werden.
Bodenwert zur Grundstücksbewertung
Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks lässt sich anhand des Bodenwertes bestimmen. Ausgangspunkt für diese Art der Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Er gibt den Wert eines Quadratmeters Boden in einem bestimmten Gebiet an, in dem annähernd die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Im Übrigen leitet er sich aus Grundstücksverkäufen ab und wird vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung erstellt.
Der Bodenrichtwert pro Quadratmeter mal die Fläche (also Grundstücksgröße) ergibt dann den Bodenwert.
Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Fläche = Bodenwert
Der Bodenwert stellt den ungefähren Wert des unbebauten Grundstückes dar. Allerdings ist zu beachten, dass er nur eine ungefähre Richtgröße darstellt, da individuelle Faktoren und die aktuelle Marktsituation nicht berücksichtigt wurden. Wer also denkt, der Bodenwert ist gleich der Verkehrswert, der irrt. Denn in der Praxis ergibt sich häufig ein Verkehrswert, der 10 – 20 % über oder unter dem Bodenwert liegt.
Was beeinflusst den Grundstückswert?
Der Bodenwert alleine reicht also nicht, um den Wert eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Zu berücksichtigen sind auch:
| Einflussfaktoren | Beschreibung |
|---|---|
| Mikro- und Makrolage | Mikrolage bezieht sich dabei auf das direkte Umfeld des Grundstücks und beinhaltet Faktoren wie die Entfernung zum Ortskern oder der nächsten Stadt, Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Freizeitangebot, Grünanlagen, etc. Makrolage beschreibt die großräumige Umgebung, also die Stadt bzw. Region. Hier kommen zu Infrastruktur und geographischer Einordnung auch noch wirtschaftliche Faktoren hinzu, wie Arbeitsplatzangebot, Ansehen, Wirtschaftskraft, bzw. -förderung. |
| Grundstückszuschnitt | Bezeichnet die Form, bzw. den Umriss eines Grundstücks. Er ist ausschlaggebend für die Ausnutzbarkeit des Areals. Je besser also der Zuschnitt, desto wertvoller das Grundstück. |
| Erschließungsgrad | Bezieht sich auf die Anbindung an das öffentliche Straßen-, Strom-, Wasser und Abwassernetz. Eine Erschließung ist Voraussetzung für eventuelle Bauvorhaben, also die Grundlage für Baugenehmigungen. Ist ein Grundstück schon erschlossen, ist es also mehr wert. |
| Bebauungsplan | Ist bereits ein Bebauungsplan vorhanden, dann ist das Grundstück auch mehr wert. Denn der Bebauungsplan regelt, für welche Art der baulichen Nutzung das Grundstück vorgesehen ist und dementsprechend werden auf seiner Grundlage Baugenehmigungen verteilt. |
| Bodenbeschaffenheit | Beschreibt die Qualität und Art des Bodens, also ob es sich zum Beispiel um weichen Sandboden oder harten Lehmboden handelt. Die Bodenbeschaffenheit hat Einfluss darauf, welche Gebäudeformen möglich sind. Denn bei Sandboden besteht beispielsweise die Gefahr des Absackens. |
Grundstückswertermittlung – Verfahren
Die oben genannten Kriterien lassen sich am einfachsten mithilfe des sogenannten Vergleichswertverfahrens in die Grundstücksbewertung miteinbeziehen. Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren, mit denen der Grundstückswert berechnet werden kann. Diese sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und eben das Vergleichswertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte miteinander verglichen und so der Verkehrswert abgeleitet. Grundsätzlich bietet sich dieses Wertermittlungsverfahren bei unbebauten Grundstücken an, da Grundstücke weniger Besonderheiten aufweisen, als zum Beispiel ein Haus. Es ist also folglich leichter Vergleichsobjekte zu finden.
Die Vergleichsobjekte werden dann anhand der oben genannten Faktoren ausgesucht. Liegen jedoch nicht genügend Vergleichsobjekte vor – also nicht ungefähr zehn Stück – dann ist das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar und es muss ein anderes Verfahren angewandt werden. Sowohl beim Sachwertwertverfahren als auch beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert allerdings einfach mit dem Bodenwert gleichgesetzt und ist folglich nicht so genau.
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