Haus erben – alles zum Thema Erbrecht bei Immobilien

Die Freude ist zunächst groß, wenn im Testament steht, dass Sie ein Haus erben. Doch schnell tauchen viele Fragen auf: Was soll ich mit dem Haus tun? Kann ich es verkaufen? Muss ich irgendwelche Steuern zahlen? Und was ist, wenn eine Erbengemeinschaft das Haus erbt? Vor allem wenn es um das Elternhaus geht, können vermehrt Probleme entstehen, da Emotionen und unterschiedliche Interessen zu Konflikten in Familien führen.

Damit Ihre Immobilienerbschaft Ihnen Freude bereitet und nicht zum Leidensobjekt wird, beantworten wir Ihre drängendsten Fragen. Lesen Sie weiter und erfahren Sie alles, was Sie zum Thema “Haus erben” wissen müssen!

Wenn Sie eine Immobilie erben, werden Sie im Erbfall zum Rechtsnachfolger des Erblassers. Dies bedeutet, dass Sie nicht nur Eigentümer der Immobilie werden und die Rechte dafür erwerben, sondern auch die Pflichten, also die Verantwortung für etwaige Schulden oder Verbindlichkeiten des Erblassers. Als Erbe ist es also sinnvoll, sich erst darüber zu informieren, ob die Immobilie werthaltig oder überschuldet ist. So erfährt er, ob es nicht vielleicht sogar ratsam wäre, die Erbschaft auszuschlagen. Berücksichtigung finden dabei Faktoren wie der Wert, aber auch die Nutzbarkeit der Immobilie.

Praxiswissen-Tipp

Für die Nutzbarkeit sollten Sie sich fragen: Was habe ich mit dem Haus vor? Möglichkeiten sind zum Beispiel Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf. Folgende Aspekte sollten Sie jeweils beachten:

Eigennutzung

Stellen Sie zu den einzelnen Aspekten eine Kostenrechnung auf und wägen Sie danach genau ab, ob sich die Eigennutzung der Immobilie lohnt.

Vermietung

Verkauf

Wenn Sie die ersten beiden Fragen mit “Ja” beantworten, dann ist einem Verkauf der Vorzug zu geben. Prüfen Sie vorab aber genau, ob dadurch eine Spekulationssteuer fällig wird. 

Sie wollen mehr allgemeine Informationen zum Thema “Erbe”, wie Erbausschlagung oder Vermächtnis? Dann lesen sie unseren Ratgeberartikel „Die Berufung zum Erben“

Gibt es nicht nur einen Erben, sondern mehrere, dann entsteht zum Zeitpunkt des Erbfalls eine sogenannte Erbengemeinschaft. Der Nachlass geht also im Ganzen auf mehrere Erben über, welche das Vermögen gemeinschaftlich verwalten müssen. Erst wenn das gesamte Vermögen verteilt ist, löst sich die Erbengemeinschaft wieder auf.

Über Einzelnes kann demnach nur verfügt werden, wenn sich alle Erben darüber einig sind. Wenn sich die Erben nicht einigen können, führt dies in der Praxis nicht selten zu Komplikationen. Im Gegensatz zu Barvermögen lässt sich eine Immobilie nicht so einfach aufteilen. Die Streitpunkte fangen bei der Zahlung von Grundsteuern, Darlehenszinsen oder Heizkostenabrechnungen an und gehen bis zu dem Punkt, wer die Immobilie bewohnen darf und welche Entschädigung die Miterben dafür verlangen dürfen. Dabei spielt die Frage eine zentrale Rolle, welchen Wert die Immobilie überhaupt hat.

Nicht selten vergeht viel Zeit bis zur Klärung dieser Details, doch die Immobilie verfällt mit jedem Tag an dem sie nicht genutzt und gepflegt wird. Die Erbauseinandersetzung und Einigung sollte deshalb möglichst rasch erfolgen. Mögliche Handlungsalternativen sind:

Gemeinsames Eigentum
Die Erbengemeinschaft kann sich dazu entschließen, die Immobilie als Miteigentümer zu behalten und gemeinsam zu verwalten.

Auszahlung der Miterben
Ein Erbe kann sich dazu bereit erklären die Immobilie, zum Beispiel zur Selbstnutzung, zu übernehmen und die Miterben je nach Erbanteil auszuzahlen.

Wohnungseigentum begründen
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus mit mehreren Wohnungen, dann können die einzelnen Wohnungen aufgeteilt und Wohnungseigentum begründet werden. Dafür muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von einem Architekten ausgestellt werden, die bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene Einheiten bilden und eigenständig genutzt werden können. Der Notar muss daraufhin eine Teilungserklärung beurkunden, welche die Aufteilung in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum begründet. Die Erbengemeinschaft bildet fortan eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer kann nach Belieben mit seiner Wohnung verfahren.

Freihändiger Verkauf
Können sich die Erben auf keine der vorherigen Optionen einigen, dann empfiehlt sich ein freihändiger Verkauf.

Teilungsversteigerung
Kann sich die Erbengemeinschaft auch darauf nicht einigen bleibt als letzte Konsequenz die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe ist berechtigt, diese beim Amtsgericht zu beantragen. Ein Sachverständiger schätzt den Verkehrswert der Immobilie, die dann in einem öffentlichen Verfahren zwangsversteigert wird.

Dass es soweit kommt, sollte allerdings nach Möglichkeit vermieden werden. Eine Teilungsversteigerung ist nämlich regelmäßig mit finanziellen Verlusten verbunden. Das liegt sowohl daran, dass das gerichtliche Verfahren viel Zeit in Anspruch nimmt, als auch daran, dass die Erlöse aus einer Versteigerung regelmäßig weit unter den Beträgen liegen, die durch einen freihändigen Verkauf erzielt werden können. Damit werden hohe wirtschaftliche Verluste riskiert. Wenn der Erlös nämlich nicht für die Befriedigung von Nachlassverbindlichkeiten ausreicht, dann haften die Erben persönlich für ausstehende Beträge.

Findet ein Eigentumsübergang statt oder wird zum Beispiel von einer Erbengemeinschaft Wohneigentum begründet, dann muss auch der Grundbucheintrag berichtigt werden. Denn zum Zeitpunkt des Erbes ist das Eigentum bereits auf den oder die Erben übergegangen. Dazu muss ein schriftlicher Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs an das Grundbuchamt im Amtsgericht gestellt werden. Welches Amtsgericht zuständig ist, ergibt sich daraus in welchem Bezirk sich das Grundstück befindet.

Die Grundbuchberichtigung erfolgt allerdings nur nach Nachweis der Erbfolge durch Vorlage

• eines Erbscheins oder
• eines Erbvertrages oder notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsvermerk, wenn sich die Erbenstellung zweifelsfrei daraus ergibt.

Letztere Variante würde sowohl die Kosten des Erbscheins als auch eine Menge Zeit sparen. Bei einem privatschriftlichen Testament oder bei Fehlen einer Verfügung von Todes wegen ist allerdings immer ein Erbschein nötig.

Zu beachten ist, dass die Grundbuchberichtigung für die Erben kostenlos ist, solange der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird oder die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt. Erfolgt der Antrag erst später, dann wird „eine Gebühr“ fällig, gem. GNotKG Kostenverzeichnis Nr. 14110. Diese richtet sich nach dem Wert des Grundstücks, beträgt bei einem Geschäftswert bis 50.000 € zum Beispiel 165 € und bei einem Wert bis 500.000 € 935 €, siehe Anlage 2 (zu § 34 Absatz3) GNotKG.

Die Entscheidung, was Sie tun sollen, wenn Sie ein Haus erben, ist alles andere als leicht und hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Nicht immer liegt gleich eine einfache Lösung auf der Hand, mit der alle zufrieden sind. Sollten Sie die Erbschaft annehmen, dann lassen Sie sich für eine möglichst genaue Bestandsaufnahme aller relevanten Faktoren ausreichend Zeit. So können Sie am Ende eine fundierte Entscheidung treffen.

Ziehen Sie Experten hinzu – ein Steuerberater oder Anwalt kann Ihnen bei steuerrechtlichen Fragen helfen, ein Makler oder Gutachter schätzt für Sie den Verkehrswert der Immobilie. Grundsätzlich aber gilt, dass schon vor dem Erbfall über die Erbschaft geredet werden sollte! Vermeiden Sie unnötige Streitigkeiten als Erbengemeinschaft indem Sie das Thema innerhalb der Familie nicht totschweigen, sondern frühzeitig gemeinsam versuchen eine Lösung für eine gerechte Aufteilung des Erbes zu finden.