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Immobilie auf Rentenbasis verkaufen

Verrentung – Hauskauf auf Rentenbasis als Alternative zur Finanzierung

Da Immobilien häufig teuer und damit nicht für jeden erschwinglich sind, kann der Hauskauf auf Rentenbasis eine sinnvolle Alternative sein. Diese Methode bringt sowohl für Käufer als auch Verkäufer einige Vorteile mit sich.

Was genau sich hinter dem Verkauf auf Rentenbasis verbirgt und welche Konditionen damit verbunden sind, erfahren Sie hier.

Was ist ein Hauskauf auf Rentenbasis?

Beim Kauf einer Immobilie wird normalerweise ein feststehender und einmaliger Kaufpreis veranschlagt. Beim Hauskauf auf Rentenbasis wird stattdessen eine monatliche Rate vereinbart. Manchmal wird dies mit einer größeren Einmalzahlung kombiniert, die als eine Art Anzahlung fungiert. Der Verkäufer der Immobilie erhält dadurch eine monatliche Rente in festgelegter Höhe, die ihm finanzielle Sicherheit bieten kann.

Wie funktioniert der Hauskauf auf Rentenbasis?

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis vereinbaren Verkäufer und Käufer eine Rentenzahlung. Diese entrichtet der Käufer meist monatlich, manchmal auch quartalsweise an den Verkäufer. Die Höhe dieser Rente bestimmt sich nach dem Verkehrswert des Gebäudes und bezieht auch die Zinsen mit ein, die während der Dauer der Zahlungen anfallen. Hierbei sind drei Modelle möglich:

  • Zeitrente
  • Leibrente
  • individuelle Rentenzahlungen

Zeitrente für den Hausverkauf

Bei der Zeitrente vereinbaren Verkäufer und Käufer einen festen Zeitraum, indem die Leibrente gezahlt wird, etwa 30 Jahre. Die Immobilie wird durch diese Raten dann gewissermaßen abbezahlt. Somit ist ein Ende der Rentenzahlungen vorgesehen, d.h. die Laufzeit besitzt einen festgelegten und vorher bekannten Endtermin, zu dem die letzte Rentenzahlung erfolgt. Hier wissen Sie ganz genau, wann die Immobilie abbezahlt ist.

Immobilie gegen Leibrente verkaufen

Die Leibrente wird indexiert, d.h. sie wird an die Inflation gekoppelt. Die Rentenzahlungen können daher steigen. Sie zahlen dem Verkäufer die Rente das ganze Leben lang, was mit dem Risiko verbunden ist, dass der Verkäufer sehr alt wird und Sie daher über viele Jahre hinweg Zahlungen leisten müssen.

Die Leibrente muss sich nicht unbedingt an der Lebensdauer nur einer Person orientieren. Sie kann auch auf verbundene Personen bezogen sein, etwa Ehepartner. Eine Sonderform der Leibrente ist die Mindestzeitrente: Die Zahlung der Rente erfolgt bis zum Tod des Verkäufers, mindestens aber einen festgelegten Zeitraum. Stirbt der Verkäufer eher, erhalten dessen Erben die Rentenzahlungen.

Individuelle Rentenzahlungen

Neben der Zeit- und Leibrente gibt es die Möglichkeit, individuelle Modelle zu vereinbaren. Sie können etwa vereinbaren, dass zunächst eine Einmalzahlung geleistet werden muss und danach die Rentenzahlungen der Zeit- oder Leibrente erfolgen. Ebenso können Sie einen späteren Beginn der Zahlungen oder eine zeitlich verzögerte Übergabe der Immobilie festlegen. Wird zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, reduzieren sich die Rentenzahlungen um den Wert des Wohnrechts.

Hausverkauf auf Rentenbasis - Vorteile

Hausverkauf auf Rentenbasis - Vorteile für den Verkäufer

Der Verkäufer profitiert vom Hausverkauf auf Rentenbasis finanziell. Insbesondere bei einer Leibrente können Sie eine höhere Rendite erzielen, als wenn Sie den kompletten Kaufpreis erhalten und anlegen. Die Besteuerung ist günstiger als bei Einkünften aus Kapitalanlagen und Sie können zusätzlich vereinbaren, dass Sie ein im Grundbuch gesichertes lebenslanges Wohnrecht erhalten und daher nicht ausziehen müssen.

Die Rentenzahlungen werden als Reallast im Grundbuch eingetragen, was Ihnen als Verkäufer rechtliche Sicherheit. Gemäß § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird ein Grundstück durch die Reallast so belastet, dass der Verkäufer (Begünstigte) einen Anspruch auf die wiederkehrenden Leistungen (Rentenzahlungen) aus dem Grundstück hat.

Hauskauf gegen Leibrente - Vorteile für den Käufer

Der Kauf eines Hauses auf Rentenbasis ist für den Käufer mit geringeren finanziellen Belastungen verbunden. Sie müssen den Kaufpreis nicht gleich komplett aufbringen, sondern aufgeteilt auf monatliche Raten.

Gerade bei Sanierungsobjekten lohnt sich für Sie der Kauf auf Rentenbasis, denn Banken vergeben beim Kauf stark sanierungsbedürftiger Immobilien nur ungern Kredite. Sie können den Wert solcher Gebäude schwer einschätzen, was eine Risikoanalyse erschwert. Zahlen Sie hingegen eine Rente an den Verkäufer, dann können Sie die weiteren Eigenmittel darin investieren, die notwendigen Sanierungsarbeiten durchzuführen.

Steuern beim Hauskauf auf Rentenbasis

Beim Kauf einer Immobilie fallen Steuern an, etwa Grunderwerbsteuern. Beim Hauskauf auf Rentenbasis müssen vom Begünstigten zudem die monatlichen Rentenzahlungen versteuert werden. Somit ist der Hauskauf Rentenbasis auch für die Steuererklärung relevant.

Bis zur Hälfte muss versteuert werden

Die Rentenzahlungen sind keine Kapitaleinkünfte, sondern gelten als sonstige Einkünfte, wie diese im § 22 des Einkommensteuergesetzes beschrieben sind. Sie müssen den Ertragsteil versteuern, welcher sich aus der Lebensalterstafel ergibt. Mit zunehmendem Alter des Verkäufers (Rentenbegünstigten) sinkt der zu versteuernde Anteil. So muss beispielsweise ein 20jähriger Verkäufer die Hälfe der Rente versteuern, ein 60jähriger Verkäufer hingegen nur 22%.

Wie sieht es mit der Grunderwertbssteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, also ihrem aktuellen Wert auf dem Wohnungsmarkt. Meist wird darauf geachtet, wie hoch der Barwert der vertraglich vereinbarten Rentenzahlungen ist, sodass sich Hinweise auf den Wert der Immobilie ergeben.

Obwohl beim Hauskauf auf Rentenbasis eine ratenweise Tilgung stattfindet, wird die Grunderwerbssteuer gleich in voller Höhe fällig. Die Höhe der Steuer ist regional unterschiedlich und beträgt beispielsweise in Sachsen 3,5% des Immobilienwertes, in Sachsen-Anhalt 5%.

Ist der Hauskauf auf Rentenbasis steuerlich absetzbar?

Steuerliche Absetzbarkeit ist insbesondere dann relevant, wenn Sie eine Immobilie auf Rentenbasis erwerben, die durch andere benutzt wird. D.h. das Gebäude ist vermietet und Sie kaufen das Haus dem Eigentümer auf Rentenbasis ab. Sie erhalten dann von den in der Immobilie wohnenden Personen Mietzahlungen, die Ihre Einnahmen darstellen.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen nach § 21 des Einkommenssteuergesetztes versteuert werden. Hierbei dürfen Sie aber verschiedene Werbungskosten abziehen und steuerlich absetzen. Darunter fallen auch die Kosten der Finanzierung und damit die von Ihnen zu leistenden Rentenzahlungen an den Verkäufer.

Die Zahlungen einer Leibrente dürfen Sie aber nicht vollständig absetzen. Nur der Ertragszinsanteil darf geltend gemacht werden. Wie hoch dieser ist, richtete sich wieder nach dem Lebensalter des Verkäufers. Hat beispielsweise ein 76jähriger ein Haus auf Rentenbasis an Sie verkauft, dann beträgt der Ertragszinsanteil nach §9 des Einkommenssteuergesetzes 10%. Nur diese 10% der Rentenzahlungen dürfen Sie als Werbungskosten von der Bruttowarmmiete abziehen.

Schenkungssteuer

Normalerweise fällt die Schenkungssteuer nur dann an, wenn Sie ein Haus geschenkt bekommen, nicht wenn Sie es bezahlen. Auch beim Rentenkauf zahlen Sie den Wert des Hauses. Ist dieses aber deutlich zu billig, kann Schenkungssteuer fällig werden.

Eine steuerpflichtige Schenkung liegt dann vor, wenn eine freigiebige Zuwendung stattfindet. Das regelt § 7 des Erbschaftssteuergesetztes. Es gibt auch gemischte Schenkungen. Hier wird beispielsweise bei der Übertragung eines Grundstücks keine gleichwertige Gegenleistung erbracht. In diesem Fall wird die Differenz zwischen dem eigentlichen Wert der Sache und dem gezahlten Preis als Bereicherung betrachtet und gilt als Teilschenkung.

Das Ergebnis einer Wertermittlung aus einem Gutachten oder einer gerichtlichen Feststellung dient hierbei als Vergleichswert. Die Differenz zwischen diesem festgestellten Wert und dem gezahlten Preis ist die Grundlage der Besteuerung. Allerdings müssen Sie, wenn Sie mit dem Verkäufer nicht verwandt sind, erst ab einem Besteuerungswert von 20.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen. Darunter gilt er Freibetrag. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, für Enkelkinder ein Freibetrag von 200.000 Euro.

Gegenüber dem Finanzamt ist aber nicht nur der Beschenkte ein Schuldner, sondern auch der Schenkende. Die Hälfte der Schenkungssteuer kann der Käufer vom Verkäufer zurückfordern. Bis zu einem Wert von 75.000 Euro an zu versteuernder Schenkung beträgt die Steuer 7% in der Steuerklasse I. Bis zu einem Wert von 300.000 Euro sind es 11%.

Der Kaufvertrag beim Hauskauf auf Rentenbasis

Der Vertrag, mit dem die Immobilie übertragen wird und die monatlichen Rentenzahlungen vereinbart werden, muss notariell beurkundet werden. Die Ausgestaltung der Zeit- oder Leibrente bleit dabei Ihnen überlassen. Auch die Laufzeit der Zahlungen, die Höhe der Rente und andere Bedingungen können Sie frei wählen. Ebenso können Sie Vereinbarungen für den Fall treffen, dass Sie das lebenslange Wohnrecht nicht mehr wahrnehmen und ausziehen oder festlegen, wer Renovierungen bezahlt.

Praxiswissen-Tipp

Als Verkäufer können Sie sich ein vertragliches Rückübertragungsrecht sichern. Dadurch fällt Ihnen die Immobilie wieder zu, wenn beispielsweise drei Rentenzahlungen nicht geleistet wurden.

Anfallende Notarkosten

Ähnlich wie die Grunderwerbsteuer werden auch die Notarkosten für den Hauskauf auf Rentenbasis sofort fällig. Sie richten sich nach dem Wert der Immobilie und betragen ca. 1,5% bis 2% des Gebäudewertes.

Hauskauf auf Rentenbasis und wieder verkaufen

Haben Sie eine Immobilie auf Rentenbasis erworben, dann können Sie diese auch jederzeit wieder verkaufen. Für den ursprünglichen Verkäufer bleibt aber alles gleich, es ändert sich nur der Ansprechpartner, der die Rentenzahlungen leistet. Ein Eingetragenes Wohnrecht bleibt auch über den Wiederverkauf hinaus bestehen. Wenn Sie also einen Käufer für eine Immobilie finden, die Sie auf Rentenbasis erworben haben, dann tritt dieser an Ihre Stelle und muss die Rentenzahlungen weiter leisten.

Hauskauf auf Rentenbasis – Berechnung der Zahlungen

Der Verkehrswert der Immobilie ist die Basis zur Berechnung der Leibrente. Ebenso fließt die anzunehmende Lebenserwartung des Verkäufers, der dann die Leibrente erhält, in die Kalkulation mit ein. Verkauft beispielsweise eine Frau im Alter von 45 Jahren ihre Immobilie und besitzt diese einen Wert von 145.000 Euro, dann wird anhand der Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes geschätzt, wie lange die restliche Lebenserwartung einer Frau in ihrem Alter ist. Wird eine Verzinsung von 5% einberechnet, dann müsste die Frau monatlich 715 Euro erhalten.

Eine ältere Frau müsste monatlich eine höhere Rate ausgezahlt bekommen, denn sie hat eine geringere restliche Lebenserwartung und der Verkehrswert der Immobilie samt einberechneter Verzinsung wird dann auf weniger zu erwartende Lebensjahre aufgeteilt. Multipliziert man dann die Raten mit den zu erwartenden restlichen Lebensjahren, dann ergeben sich die Gesamtkosten für den Käufer.

Wertminderung durch lebenslanges Wohnrecht

Die Wertminderung bei einem lebenslangen Wohnrecht bestimmt sich danach, wie viel der Begünstigte (Verkäufer) für den Teil der Immobilie, den er weiter bewohnt, eigentlich an Miete zahlen müsste. Dies wird auf die Lebenszeit des Wohnberechtigten hochgerechnet und von der Rente abgezogen.

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