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Übergabe des Eigentums

Hausübergabe - was muss man beachten?

Ein Käufer ist gefunden, der Vertrag unterschrieben und vom Notar beglaubigt, das Geld ist bereits auf dem Konto eingegangen – fehlt also nur noch ein letzter Schritt: die Hausübergabe. Doch, auch wenn Sie sich bereits auf der Zielgeraden befinden, sollten Sie auch hier die nötige Sorgfalt walten lassen – vor allem bei dem anzufertigenden Übergabeprotokoll.

Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei einer Hausübergabe achten müssen und liefern Ihnen gleich noch ein Muster für das Übergabeprotokoll fürs Haus mit dazu. Erfahren Sie jetzt alles Nötige.

Vor Hausübergabe und Übergabeprotokoll – der Kaufvertrag regelt das Wichtigste

Bei der Hausübergabe wird zwar im Übergabeprotokoll alles mögliche vermerkt, doch das Wichtigste sollten Sie bereits im Kaufvertrag geregelt haben. Dazu gehören zum Beispiel das Überlassen von diversen Möbeln oder der Küche sowie offensichtliche Mängel. Denn auch beim Hausverkauf gilt die Regel: “Gekauft wie gesehen!” Sprich, der Käufer übernimmt das Haus vom Verkäufer so, wie er es besichtigt hat. Wenn er dabei keine weiteren offensichtlichen Mängel angemerkt hat, haftet der Käufer auch nicht für später entdeckte Mängel. Die meisten Kaufverträge beinhalten diesbezüglich den sogenannten Sachmängelausschluss.

Praxiswissen-Tipp

In Ausnahmefällen kann der Verkäufer aber dennoch zur Haftung herangezogen werden. Dann nämlich, wenn er bereits von gravierenden verborgenen Mängeln wusste, diese im Verkaufsprozess aber arglistig verschwiegen hat.

Zwei weitere wichtige Punkte, auf die Sie sich noch vor der Übergabe einigen sollten, sind die Handhabung mit Öl im Öltank sowie die Übertragung von Versicherungen. Besitzt das Haus eine Ölheizung, ist es sehr wahrscheinlich, dass sich im Öltank auch noch ein Rest Öl befindet. Regeln Sie im Kaufvertrag, wie damit umzugehen ist und ob dafür gesondert noch eine Extrasumme gezahlt werden muss. Gibt es keine Regelung, geht das Öl in den Besitz des Käufers über und es ist alles mit der Verkaufssummen für das Haus abgegolten.

Auch sollten Sie als Verkäufer die Versicherungen für das Haus nicht im Vorhinein kündigen. Diese kann der Käufer übernehmen und hat danach ein Sonderkündigungsrecht von vier Wochen. So verliert das Haus zwischendurch nicht den Versicherungsschutz, der Käufer hat aber trotzdem die Möglichkeit, die Versicherung zu wechseln, falls ihm die aktuelle nicht gefällt.

Im Kaufvertrag wird außerdem zumeist geregelt, wann die Hausübergabe stattfindet und wie das Haus zu übergeben ist. Dementsprechend bestehen noch vor der Übergabe des Eigentums einige Pflichten für den Verkäufer.

Möbelfrei und besenrein

Zumeist steht im Kaufvertrag, dass die Immobilie besenrein an den Käufer übergeben werden muss. Von daher muss der Noch-Eigentümer alle Möbel ausräumen und das Haus grob reinigen. Ausgenommen sind davon natürlich die Einrichtungsgegenstände, welche per Kaufvertrag ebenfalls den Besitzer wechseln.

Mängel beseitigen

Dem Käufer sind bei der ersten Besichtigung vielleicht einige Mängel aufgefallen. Zum Beispiel Risse oder Flecken an der Wand, Schäden im Fußboden oder Schimmelstellen in der einen oder anderen Ecke. Insofern Sie sich im Kaufvertrag darauf geeinigt haben, diese Mängel vor der Übergabe zu beseitigen, sollten sie diese Verpflichtung auch erfüllen. Tun Sie das nicht und der Käufer muss die Mängel selbst beseitigen, kann er sich die dadurch entstandenen Kosten im Nachhinein bei Ihnen wiederholen. Und das kann teuer werden.

Hausübergabe Termin vereinbaren

Haben Sie alle Ihre Pflichten erledigt, sollten Verkäufer und Käufer gemeinsam einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren. Optimalerweise wird ein Zeitpunkt gewählt, an dem noch Tageslicht herrscht, damit die Innenräume ausreichend ausgeleuchtet werden und auch die Außenanlagen eingehender besichtigt werden können.

Für die Übergabe ist es nicht zwingend notwendig, dass Käufer oder Verkäufer persönlich anwesend sind, es ist aber dennoch zu empfehlen. Im besten Fall gibt es noch eine neutrale dritte Person, welche die Übergabe begleitet und im Nachhinein bezeugen kann, dass alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

Hausverkauf – Schlüsselübergabe vor der Zahlung?

In aller Regel findet die Schlüsselübergabe und damit der endgültige Übergang des Eigentums an den Käufer erst nach vollständig erfolgter Zahlung des Kaufpreises statt. Dabei wacht der Notar darüber, ob das gesamte Geld bereits überwiesen wurde und die Übergabe stattfinden kann.

Als besonderes Verkaufsargument oder schlicht und ergreifend aus Kulanz, kann das Eigentum auch vorher schon den Besitzer wechseln. Die Bereitschaft dazu wird am besten bereits im Kaufvertrag mit einer einfachen Formulierung wie: “Die Hausübergabe kann bereits vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises am 01.03.20xx vollzogen werden,” erklärt. Der beauftragte Notar sollte dafür die entsprechende rechtlich sichere Formulierung parat haben. Normalerweise wird in solchen Fällen wenigstens eine Anzahlung von 10 % bis 15 % vereinbart.

Praxiswissen-Tipp

Seien Sie bei der Übergabe vor der vollständigen Zahlung der Kaufsumme vorsichtig. Denn sollte der neue Eigentümer die Immobilie bereits in Besitz genommen haben und zahlt dann nicht, haben Sie einige Scherereien, ihn wieder herauszubekommen.

Hausübergabe Checkliste

  • Wichtigstes im Kaufvertrag regeln (Wann wird das Haus wie übergeben, was muss vorher noch getan werden, welche Einrichtungsgegenstände - z. B. Möbel, Küche - werden überlassen)
  • Haus ausräumen und besenrein säubern
  • evtl. noch vorhandene Mängel je nach Vereinbarung beseitigen
  • Termin für Schlüsselübergabe vereinbaren (möglichst noch mit Tageslicht und einer weiteren, neutralen Person)
  • gemeinsame Hausbegehung machen
  • detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen
  • Protokoll von allen Parteien unterzeichnen lassen
  • Schlüssel übergeben

Übergabeprotokoll Haus – darauf kommt es an

Gesetzlich ist es zwar nicht zwingend notwendig, aber unbedingt empfehlenswert: die Anfertigung eines Hausübergabeprotokolls. Im Klein-Klein sollten darin alle Details zur Übergabe enthalten sein. Angefangen bei der Adresse des Objekts sowie den anwesenden Personen, bis hin zu einer ausführlichen Mängelliste und den aktuellen Zählerständen.

Was genau muss im Übergabeprotokoll beim Hauskauf drin stehen?

Käufer und Verkäufer haben sich das Haus zwar schon bei der ersten Besichtigung gemeinsam angeschaut, doch sollte auch zur Übergabe eine weitere Besichtigung stattfinden. Dabei gilt es, ohne Eile vorzugehen und sich alles noch einmal genau anzuschauen.

Falls nötig, fertigen Sie während der Besichtigung eine detaillierte Mängelliste an, bei der alles festgehalten wird, was auffällt - zum Beispiel Dinge wie Risse in der Wand oder auch Schäden im Parkettboden. So sichern sich Käufer und Verkäufer nochmal ab.

Neben den Mängeln sollten noch folgende Dinge im Hausübergabeprotokoll festgehalten werden:

  • Adresse der Immobilie
  • anwesende Person sowie Kontaktadressen von Verkäufer und neuem Eigentümer
  • Zählerstände und die dazugehörigen Zählernummern (Strom, Wasser, Gas, Öl - je nachdem, was benötigt wird. Die Zählerstände werden zur genauen Abrechnung an die zuständigen Versorgungsunternehmen weitergegeben.)
  • Welche Schlüssel wurden übergeben? (Listen Sie alle übergeben Schlüssel auf und zu welchen Zweck sie haben. Dazu zählen nicht nur die Haus- und Garagenschlüssel, sondern auch Schlüssel für Innentüren, Fenster usw…)
  • zum Haus dazugehörige übergebene Dokumente

Hausverkauf – welche Unterlagen müssen übergeben werden?

Zu Beginn ihres langen Weges bis zum Hausverkauf haben Sie sich alle benötigten Dokumente beschafft. Diese müssen bei der Hausübergabe den Besitzer wechseln. Wichtig sind nicht nur Sachen wie der Energieausweis und Grundriss, sondern auch Informationen darüber, wann und wie was repariert oder renoviert wurde.

Wenn zum Beispiel die Außenfassade neu verputzt wurde oder die Heizungsanlage ausgetauscht, übergeben Sie die dazugehörigen Rechnungen und Unterlagen dem Käufer. Im Hausübergabeprotokoll sollten Sie genau festhalten, welche Dokumente Sie übergeben haben. Scheuen Sie nicht davor zurück hier ganz gewissenhaft und genau vorzugehen, sondern listen Sie alles exakt auf, auch wenn es sich nur um die Bedienungsanleitung des Geschirrspülers handelt.

  • sämtliche Baupläne, Grundrisse und Berechnungen zur Statik
  • Nutz- und Wohnflächenberechnung
  • Gutachten zur Nutzung des Bodens
  • Verträge und Unterlagen zu Dienstleistungen, welche das Haus und Grundstück betreffen (z.B. Wartung Heizungsanlage, Schornsteinreinigung, Abwasser, Mülltonnen, Handwerker usw.)
  • Energieausweis zum Haus
  • Versicherungsunterlagen (dazu gehören unter anderem Versicherungsscheine und Rechnungen zur Sturm-, Wasser- und Feuerversicherung – je nachdem, was vorhanden ist)
  • beim Verkauf eines Hauses mit Mietwohnungen: Mietverträge und Mieterakten
  • Unterlagen und Rechnungen zu durchgeführten Sanierungs- und Renovierungsarbeiten sowie Umbauten

Neben diesen Unterlagen, welche konkret das Haus betreffen, sollten Sie auch daran denken, ebenfalls die Bedienungsanleitungen zu technischen Geräten und Anlagen weiterzureichen. Das ist insbesonders dann der Fall, wenn Sie dem Käufer noch einige Dinge, wie zum Beispiel die Küche, überlassen.

Haben Sie zum Beispiel eine Ölheizung, dann muss der neue Eigentümer natürlich darüber informiert werden, wie sie funktioniert. Auch Dinge wie eine Dachtreppe, automatische Tore oder Rollläden, Alarmanlagen, Küchengeräte, Sicherungskasten, Swimmingpool oder Sauna müssen Sie dem Käufer entsprechend erläutern und soweit vorhanden, die Bedienungsanleitung mitgeben.

Praxiswissen-Tipp

Nach der Übergabe sollte der neue Eigentümer im Bezug auf das Haus auf dem gleichen Wissensstand sein wie der Verkäufer.

Der Schlussakt bei der Hausübergabe

Haben Sie Ihren Rundgang durch das Haus und die Außenanlagen beendet und dabei das Hausübergabeprotokoll angefertigt, folgt der letzte symbolische Akt um den Hausverkauf endgültig abzuschließen: die Schlüsselübergabe.

Sind sich alle Parteien einig und haben das Übergabeprotokoll unterschrieben, können Sie dem neuen Eigentümer die letzten Schlüssel überreichen. Damit endet der lange Weg des Hausverkaufs. Streicheln Sie beim Verlassen des Hauses vielleicht nochmal liebevoll über die Haustür und verabschieden sich von Ihrem ehemals geliebten Heim.

Praxiswissen-Tipp

Unter Umständen kann es jedoch auch nach dem Verkauf dazu kommen, dass Sie sich mit der Immobilie beschäftigen müssen – nämlich dann, wenn der Käufer irgendwelche Nachforderungen an Sie stellt. Worauf Sie sich gefasst machen müssen und wofür der Verkäufer alles haftet, haben wir als Haftungshinweise für Sie zusammengefasst.

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