Haus verkaufen: Steuern - das kommt auf Sie zu!

Beim Erwerb einer neuen Immobilie fallen für den Käufer Steuern an. Doch auch der Verkäufer muss sich, abhängig von Art und Nutzung seiner Immobilie, mit verschiedenen steuerlichen Aufwänden auseinandersetzen.

Um Sie bestmöglich auf den Verkauf Ihrer Immobilie vorzubereiten, haben wir hier einige Hinweise zum Thema Steuern beim Hausverkauf zusammengestellt.

Damit Sie beim Hausverkauf nicht von unerwarteten Steuerzahlungen überrascht werden, haben wir Ihnen die wichtigsten Steuern auf einen Blick zusammengestellt. Hier erfahren Sie, auf was Sie achten müssen.

Die Gewerbesteuer

Verkaufen Sie eine Immobilie, die vom Finanzamt als Betriebsvermögen eingestuft oder als gewerblicher Grundstückshandel gewertet wird, fällt bei dem Verkauf eine Gewerbesteuer an. Der Betrag der Gewerbesteuer berechnet sich aus dem ermittelten Veräußerungsgewinn und der Steuermesszahl von 3,5%. Personen und Personengesellschaften wird ein Freibetrag von 24.500 € eingeräumt.

Die Umsatzsteuer

Sowohl beim gewerblichen Grundstückshandel, als auch bei dem Verkauf von Immobilien aus Betriebsvermögen, fällt die Umsatzsteuer an. Die Umsatzsteuer tragen Verkäufer von Privatvermögen nicht. Für Sie fällt jedoch die Umsatzsteuer bei Notargebühren und Anwaltskosten sowie der Maklercourtage an.

Die Spekulationssteuer

Bei Immobilien, die Sie nicht selbst nutzen, sondern vermieten oder verpachten, fällt unter bestimmten Umständen die Spekulationssteuer an. Diese entfällt, wenn sich die Immobilie länger als 10 Jahre seit Kauf oder Fertigstellung in Ihrem Besitz befindet. Diese Regelung gilt auch bei Ferien- und Zweitwohnungen. Weitere Informationen zur Spekulationssteuer finden sie hier.

Praxiswissen-Tipp

Ob Ihre Immobilie versteuert wird, hängt vor allem von ihrer Nutzung ab. Wenn Sie das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zu gewerblichen Zwecken genutzt haben, zählt Ihre Immobilie zum Betriebsvermögen. Das bedeutet, dass bei der Veräußerung eben dieser die Gewerbe- und Umsatzsteuer anfallen.

Zudem wird vom Finanzamt überprüft, inwieweit sie gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Darunter versteht man das An- und Verkaufen von Grundstücken in regelmäßigen und kurzen Zeitabschnitten. Wer beispielsweise innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, betreibt laut Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel. Als gewerblicher Grundstückshandel gilt ebenso der Verkauf von Wohnungen in diesem Maßstab.

Alles, was nicht in den Bereich des Betriebsvermögens zu zählen ist, gilt als Privatvermögen. Damit sind Wohnimmobilien und auch unbebaute Grundstücke gemeint, sowie Zweit- und Ferienwohnungen. Ob Sie Steuern beim Verkauf ihrer privaten Immobilie zahlen müssen, richtet sich nach folgenden Faktoren. Der wichtigste Faktor ist dabei die Dauer des Besitzes der Immobilie.

Steuerpflichtige Faktoren beim Privatverkauf

Bei der Überprüfung dieser Faktoren werden vom Finanzamt noch weitere persönliche Umstände die zum Kauf führen, überprüft (wie beispielsweise Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit).

Gewusst wie: Verluste beim Immobilienverkauf ausgleichen

Gründe, ein geerbtes Haus zu verkaufen, können vielseitig sein. Manchmal ist es ein sehr emotionaler Vorgang, oft aber auch ein befreiendes Loslassen. Vielleicht hat man aber auch weder die Zeit noch die Mittel sich um die Immobilie zu kümmern. In jedem Fall sollten Sie sich auch hier vor dem Verkauf umfassend über steuerliche Regelungen informieren.

Alleinerbe einer Immobilie

Nachdem Sie Ihr Erbe bei dem Finanzamt gemeldet haben, die geerbte Immobilie übernommen und Ihren Namen im Grundbuch haben eintragen lassen, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers. Hier treten also dieselben Regelungen in Kraft, wie bei Immobilien, die sich bereits in Ihrem Besitz befinden und die sie selbst erworben haben.

Das bedeutet, sollte der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren in seinem Privatbesitz gehabt haben, oder sie in den vergangenen zwei Jahren und dem aktuellen Kalenderjahr selbst genutzt haben, fallen für Sie bei einem Verkauf keine Spekulationssteuern an.

Erbengemeinschaft einer Immobilie

Ein wenig anders sieht es jedoch aus, wenn sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden. Hier besteht die Möglichkeit, die übrigen Erben auszuzahlen um die Immobilie in alleinigem Besitz zu halten. Das gilt als teilentgeltlicher Verkauf und wird wiederum mit der Spekulationssteuer belastet.

In beiden Fällen kann jedoch gegebenenfalls zusätzlich eine Erbschaftssteuer anfallen. Erfahren Sie hier mehr zum Thema Erbe und Hausverkauf.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, gilt es einige Dinge zu beachten. Gerade das Thema Steuern beim Hausverkauf kann zu einigen Unklarheiten führen und Verwirrung stiften. Daher ist es wichtig, sich umfassend bezüglich der möglichen Steuerzahlungen informieren.

Sollten Sie eine Immobilie aus Betriebsvermögen verkaufen wollen, sollten Sie die Gewerbe- und Umsatzsteuer nicht vergessen. Als Privatverkäufer bleiben Sie von dieser verschont. In beiden Fällen könnte die sogenannte Spekulationssteuer auf Sie zukommen. Im Fall einer Erbschaft gelten für Sie die selben Regelungen. Ausnahmen treten im Falle einer Erbengemeinschaft ein.

Steuern fallen natürlich nur bei gewinnbringenden Geschäften an. Das bedeutet bei dem Gewinn, den Sie aus dem Verkaufserlös minus des ursprünglichen Ankaufspreises, sowie Instandhaltungskosten und weiterem. Sollten Sie keinen Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses erzielen können, fallen für Sie auch keine Steuerzahlungen an.