Was ist eine Baulast und eine Baulastenauskunft?

Manchmal kann aus spezifischen Gründen keine Baugenehmigung erteilt werden, zum Beispiel, wenn eine Zufahrt fehlt oder ein Haus zu nah an der nachbarschaftlichen Grundstücksgrenze liegen würde. In so einem Fall kann eine Baulast, welche von dem Eigentümer des anderen Grundstücks übernommen wird, helfen.

Erfahren Sie hier im Beitrag, was genau eine Baulast ist und warum eine Baulastenauskunft auch für Hausverkäufer Bedeutung hat.

Wie der Name schon sagt, belastet bei einer Baulast ein Grundstückseigentümer sein eigenes Grundstück. Mit der Belastung übernimmt er die Verpflichtung, sein Grundstück betreffend gewisse Dinge zu tun, zu dulden oder zuzulassen. Die so eingegangene Verpflichtung ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung.

Die Baulast kann nur durch eine freiwillige Einverständniserklärung des Grundstückseigentümers übernommen werden und wird anschließend in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie kommt immer dann zum Einsatz, wenn ansonsten keine Baugenehmigung erteilt werden kann.

Ganz klassisch ist das zum Beispiel der Fall beim Wegerecht. Wenn Grundstück B hinter Grundstück A liegt und nur über Grundstück A erreichbar ist, kann Grundstück B nicht entsprechend erschlossen und damit auch keine Baugenehmigung erteilt werden. Die Lösung wäre in diesem Fall, dass der Besitzer von Grundstück A dem Besitzer von Grundstück B ein Wegerecht einräumt, damit dieser auf sein Grundstück gelangen kann. Auf diese Weise erschlossen, kann für Grundstück B eine Baugenehmigung erteilt werden.

Praxiswissen-Tipp

Während es viele verschiedene und auch komplexe mögliche Baulasten gibt, kommen die nachfolgenden fünf Arten besonders häufig vor:

• Stellplatzbaulast: Bei dem Neubau eines Gebäudes auf einem Grundstück ist in Deutschland geregelt, wie viele Stellplätze aufgrund von Gebäudeart und Nutzeranzahl mit eingerichtet werden müssen. Nun kann es jedoch vorkommen, dass aus irgendwelchen Gründen nicht ausreichend Stellplätze garantiert werden können. In so einem Fall können über eine Baulast auf einem fremden Grundstück Stellplätze nachgewiesen werden.
• Vereinigungsbaulast: Diese Baulast kommt zum Tragen, wenn ein Gebäude über mehrere Grundstücke hinweg errichtet werden soll.
• Zuwegungsrecht: In dem Fall wird über eine Baulast ein Wegerecht eingeräumt, wenn zum Beispiel ein Grundstück nur über ein anderes Grundstück erreicht werden kann.
• Abstandsflächenbaulast: Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet, müssen bis zur Grundstücksgrenze bestimmte Abstände eingehalten werden. Will der Bauherr aus bautechnischen Gründen diesen Abstand unterschreiten, kann der Nachbar eine Abstandsflächenbaulast übernehmen. Das bedeutet, er übernimmt den überschrittenen Abstand auf sein Grundstück und verpflichtet sich, zukünftig diesen Abstand plus den normalen Abstand bei der Bebauung einzuhalten
• Anbaulast: Verpflichtung, dass an das Nachbargebäude angebaut wird.

Neben diesen Baulasten gibt es auch noch weitere, wie zum Beispiel die Erschließungsbaulast, Kinderspielflächen-Baulast, Baulast für Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten oder andere individuelle Regelungen, welche Probleme bei der Baugenehmigung aus dem Weg räumen können.

Ein Grundstückseigentümer kann nicht zu der Übernahme einer Baulast gezwungen werden, sondern er muss diese freiwillig übernehmen. Natürlich belastet kaum ein Eigentümer freiwillig sein Grundstück und mindert damit den Wert, ohne eine entsprechende Entschädigung zu bekommen.

Aus diesem Grund wird für die Übernahme einer Baulast oft eine Entschädigungszahlung vereinbart. Wie hoch diese ist hängt davon ab, wie stark die entstehenden Nutzungseinschränkungen und eventuellen Ausfälle, durch zum Beispiel entgangene Mieten bei Übertragung eines Stellplatzes, der sonst selbst vermietet werden könnte, sind.

Alternativ ist auch eine Art Tauschgeschäft nicht unüblich. Der eine Eigentümer übernimmt eine Stellplatzbaulast, darf dafür aber näher an die Grundstücksgrenze bauen, da der andere Eigentümer eine Abstandsflächenbaulast übernimmt.

Praxiswissen-Tipp

Kommt es zu einer Einigung bei der Baulast, wird diese in das sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen. Dafür muss der Eigentümer eines Grundstückes gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine Erklärung abgeben, in welcher er sich zu dem entsprechenden Handeln verpflichtet – er muss die festgeschriebenen Dinge tun, dulden oder unterlassen. Die Unterschrift unter dieser Erklärung muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden. Alternativ kann sie auch öffentlich beglaubigt werden. Damit übernimmt der Eigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung.

Praxiswissen-Tipp

Eine Baulast kann auch wieder aufgelöst und aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast erlischt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Abstandsflächenbaulast vereinbart wird, das Haus dann aber doch so gebaut wurde, dass der notwendige Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten wurde. Ein weiterer Grund eine Baulast aufzulösen ist, wenn beispielsweise eine Stellplatzbaulast nicht mehr notwendig ist, weil Stellplätze auf dem eigenen Grundstück geschaffen wurden. In jedem Fall muss die Bauaufsichtsbehörde ausdrücklich auf die Baulast verzichten.

Für die vollständigen Unterlagen beim Hausverkauf, ist auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis notwendig oder, insofern keine Baulasten vorhanden sind, eine Erklärung dazu. Denn eine Baulast kann den Wert Ihrer Immobilien erheblich beeinflussen – sowohl zum Positiven als auch zum Negativen.

Mit dem Verkauf des Hauses und des Grundstückes geht die Baulast nämlich nicht verloren, sondern geht auf den neuen Eigentümer über. Dieser muss sich ebenfalls an die daraus resultierenden Verpflichtungen halten.

Es kann allerdings auch vorkommen, dass ein Hausverkäufer verschweigt, dass eine Baulast vorhanden ist, um den Preis für die Immobilie hochzuhalten. Kommt nach dem Kauf dann heraus, dass eine Baulast existiert, kann der Käufer Regressansprüche an den Verkäufer stellen.