Bieterverfahren bei Immobilien

Ein Bieterverfahren ist eine Auktion für Immobilien. Der Verkäufer stellt den Auktionator dar und die potentiellen Käufer die Steigernden bzw. Preisbietenden. Soll eine Immobilie verkauft werden, stehen Verkäufer immer vor der unausweichlichen Aufgabe einen Preis festzulegen. Wird dieser Preis zu hoch angesetzt, bleiben möglicherweise die Kaufinteressenten aus. Wird er jedoch zu niedrig angesetzt, können sich die Verkäufer zwar vor Anfragen nicht retten, müssen aber mit einem Verlustgeschäft rechnen. Der Verkaufspreis für eine Immobilie sollte also weder zu hoch noch zu niedrig kalkuliert werden. 

Beim Bieterverfahren als Alternative zum normalen Käufer-, Verkäufersystem sind die Kaufinteressenten dafür zuständig den Preis für die zu verkaufende Immobilie zu bestimmen -  ähnlich wie bei einer Auktion. Wieviel Kaufinteressenten beim Bieterverfahren bieten hängt jedoch ganz von den eigenen Möglichkeiten der potentiellen Käufer ab.

Praxiswissen-Tipp

Wie bei einer Auktion gibt es auch beim Bieterverfahren einen Auktionator, der etwas versteigert und Bietende, die etwas erwerben möchten. Den Auktionator stellt bei diesem alternativen Verfahren des Immobilienverkaufs der Verkäufer dar, welcher seine Immobilie auf dem Immobilienmarkt anbietet. Kaufinteressenten, die sich für diese angebotene Immobilie interessieren, können im nächsten Schritt an am Bieterverfahren teilnehmen und nehmen somit die Position der Bietenden ein.

Das Offline Bieterverfahren

Die Offline-Variante des Bieterverfahrens beginnt mit einem normalen Inserat der Immobilie auf einem Immobilienportal, durch Printinserate etc.. Die Kaufinteressenten haben im nächsten Schritt die Möglichkeit sich bei einer Besichtigung ein Bild von der zu verkaufenden Immobilie zu machen. Im Anschluss an die Besichtigung beginnt der Zeitraum in dem die Interessenten ihre Gebote, wobei es sich in der Regel nur um ein Gebot pro Interessent handelt, abgeben können. Das Zeitfenster wird vorher vom Verkäufer festgelegt und beträgt meist mehrere Tage oder Wochen. Die Gebote eines Bieterverfahrens in der Offline Variante werden entweder per Mail, persönlich, per Post oder Fax abgegeben. Bis zum Stichtag des festgelegten Zeitraums nimmt der Verkäufer oder der Immobilienmakler Gebote entgegen und informiert die Bietenden auch über aktuelle Höchstgebote. Liegen nach Ablauf der Zeit mehrere Höchstgebote in gleicher Höhe vor, kann eine zweite Runde eingeläutet werden, für die die Bietenden am Anfang über das aktuelle Höchstgebot informiert werden. Das Verfahren kann solange weitergeführt werden, bis sich ein einzelner Höchstpreis ergeben hat und der Verkäufer dem Ende des Verfahrens und dem gebotenen Höchstpreis für die Immobilie zustimmt.

Das Online Bieterverfahren

Hier wird die zu verkaufende Immobilie für das Bieterverfahren auf einer Internetplattform angeboten, auf der sich die Interessenten einloggen können, um mitzubieten. Während eines festgelegten Zeitraums, der sich meist nur über wenige Stunden erstreckt, haben die Kaufinteressenten schließlich die Möglichkeit Preise für das zum Kauf angebotene Objekt zu bieten. Die Transparenz des Verfahrens macht es möglich, dass potentielle Käufer während der gesamten Zeit, in der das Bieterverfahren abläuft die Gebote anderer und das Höchstgebot sehen sowie jederzeit auf Gebote der Mitbietenden reagieren können. Mit einem Online Bieterverfahren kann der Verkäufer, durch das Abhandeln in einer relativ kurzen Zeit, sehr schnell zu seinem Verkaufspreis gelangen.

Unterschied zur Auktion

Bei Auktionen ist das abgegebene Höchstgebot rechtlich bindend und verpflichtet zum Kauf, wenn der Zuschlag erteilt wird. Dies ist beim Bieterverfahren nicht der Fall, denn es steht dem Eigentümer frei das Höchstgebot anzunehmen oder gar den Verkauf abzulehnen, wenn der Preis zu niedrig ist. Ein weiterer Unterschied ist, dass der Preis auch nach Ermittlung des Höchstpreis Bietenden weiter verhandelt werden kann. Außerdem kann der Verkäufer einen Interessenten im Bieterverfahren als Käufer der Immobilie festlegen, auch wenn dieser nicht den höchsten Preis geboten hat. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn nicht nur der monetäre Erfolg im Vordergrund steht, sondern beispielsweise auch die Suche eines passenden Käufers für das Objekt.

Praxiswissen-Tipp

Eine genaue Rechtsgrundlage in der das Bieterverfahren speziell geregelt ist, gibt es nicht. Ein Bieterverfahren gilt in erster Linie nur zur Kaufpreisfindung und direkt nach der Ermittlung eines Kaufpreises durch mehrere Bietende ist der Kauf- und Verkaufsprozess auch weder für den Verkäufer noch für den Käufer direkt bindend.

Allerdings beruht der Kauf von Grundbesitz auf einer Formvorschrift des §311b BGB. In diesem Paragraphen ist festgehalten, dass für den Abschluss eines Kaufvertrages eine notarielle Beurkundung notwendig ist. Ist der Höchstbietende im Bieterverfahren gefunden, heißt das nicht automatisch, dass dieser die Immobilie auf jeden Fall kaufen kann oder kaufen muss. Erst nachdem zwischen Käufer und Verkäufer eine notarielle Beurkundung für die zu verkaufende Immobilie stattgefunden hat, kann auch bindend ein Kaufvertrag abgeschlossen werden. Alles was vor dieser notariellen Beurkundung passiert, fällt unter mündliche Ab- oder Zusagen und entfaltet keinen Anspruch die Immobilie zu erwerben.

Das bedeutet im Einzelnen

Das private Bieterverfahren hat das Ziel der Veräußerung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks mit privatem Eigentümer.

Beim strukturierten Bieterverfahren soll ein möglichst strukturierter Ablauf des Verfahrens zu mehr Transparenz, besseren Verkaufschancen und attraktiveren Preisen beitragen. Strukturiert wird dabei von der Vorbereitung am Anfang bis hin zum Vertragsabschluss.

Offenes Bieterverfahren:

Beim offenen Bieterverfahren wird eine sogenannte Open-Haus Besichtigung für Interessenten der zu veräußernden Immobilie vereinbart. Der offene Besichtigungstermin wird vor dem Start des Verfahrens angesetzt, damit sich die Kaufinteressenten ein Bild von der Immobilie machen können und sich möglichst mehrere der Besichtigenden später zu Bietenden für die Immobilie wandeln.

Das Bieterverfahren stellt eine Alternative zum herkömmlichen Verfahren des Immobilienverkaufs dar. Die Frage zu welchem Preis eine Immobilie verkauft werden soll und welchen Preis der potentielle Käufer bereit ist zu zahlen, umgeht das Verfahren, da Kaufinteressenten dafür zuständig sind den Preis für die zu verkaufende Immobilie zu bestimmen. 

Diese Checkliste hilft den Überblick über das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf zu behalten.