Grundstück verkaufen - das ist zu beachten

Sie haben sich entschieden, sich von Ihrem Grundstück zu trennen. Nun stellt sich Ihnen die Frage, wie Sie weiter vorgehen können. Sollten Sie das Grundstück wirklich veräußern? Falls die Antwort auf diese Frage ja lautet, stellt sich weiterhin die Frage, ob Sie es verschenken, oder verkaufen wollen. Im Folgenden haben wir Ihnen dazu einige Ansatzpunkte zusammengestellt, die Sie bei diesen ersten wichtigen Fragen unterstützen können.

Sollten Sie sich dafür entscheiden, Ihr Grundstück zu verkaufen, bieten sich Ihnen viele verschiedene Möglichkeiten und Zielgruppen. Zunächst müssen Sie die Entscheidung treffen, ob Sie das Grundstück an Externe verkaufen wollen, oder ob es eventuell in der Familie bleiben und zum Beispiel an Ihre Kinder weitergegeben werden soll.

Besonders bebaute Grundstücke in dessen Haus Sie selbst nicht mehr wohnen wollen oder können, bieten sich zum Verkauf an.

Möglicherweise macht es Sinn, sollten Sie ein großes Grundstück besitzen, dieses vor dem Verkauf in mehrere Parteien zu teilen und diese unabhängig voneinander zu verkaufen. Ob Sie das dürfen, können Sie bei Ihrem örtlichen Bauamt in Erfahrung bringen und sich gegebenenfalls eine Genehmigung einholen.

Möchten Sie Ihr Grundstück nicht verkaufen, sondern lediglich an Angehörige, wie Ihre Kinder verschenken, ergeben sich im Vergleich zur Erbschaft große Vorteile. Eine Erbschaft wird mit der Erbschaftssteuer versehen, die der Begünstigte zu zahlen hat. Bei einer Schenkung an Ihr Kind bieten sich jedoch große finanzielle Vorteile. In diesem Fall können Sie nämlich die Steuerfreibeträge nutzen und somit die Erbschaftssteuer sparen.

Vielleicht sprechen aber doch einige Faktoren dafür, dass Sie Ihr Grundstück zunächst einmal behalten sollten. Vielleicht ist es bei einem unbebauten Grundstück ratsam, es zu bebauen und später selbst dort einzuziehen, oder es für die eigenen Kinder im Besitz zu lassen.

Wie bei jeder anderen Immobilie, die Sie verkaufen möchten, müssen Sie auf bestimmte Dinge achten, damit der Verkauf ein voller Erfolg wird. Hier haben wir Ihnen einen kleinen Leitfaden für Ihren Grundstücksverkauf zusammengestellt, mit Dingen, auf die Sie achtgeben sollten.

Vorgänge beim Grundstücksverkauf

Mehr zum Thema Notartermin oder Werbung für ihr Grundstück können Sie in unseren Ratgeberartikeln lesen.

Um bei einem Verkauf einen angemessenen Preis für Ihr Grundstück erhalten zu können, ist die Wertermittlung des Grundstücks ein wichtiger Punkt. Dazu bietet sich im Besonderen ein Vergleichswertverfahren an, dass sich auf ähnliche verkaufte Grundstücke in der Umgebung bezieht und sich an deren Wert orientiert. Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unbebauten Grundstücken wieder. 

Lesen Sie ausführlichere Informationen in unserem Artikel zur Wertermittlung.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert des Grundstücks.

Bei dem geplanten Verkauf Ihres Grundstücks ist meist eine professionelle und objektive Wertermittlung gefordert. Besonders in Fällen von Erbschaft und Scheidung ist diese Wertermittlung oft richterlich gefordert. Diese Aufgabe übernehmen sachverständige Immobiliengutachter anhand der gängigen Kriterien. Das Honorar eines Immobiliengutachters orientiert sich an den Verordnungen für Architekten und Ingenieure (dabei ist der Grundstückswert und die Größe unerheblich). 

Sollte es sich nicht um eine richterlich geforderte Wertermittlung handeln, reicht möglicherweise auch die Wertermittlung eines Immobilienmaklers aus. Sollten Sie sich unabhängig davon privat für den Wert Ihres Grundstücks interessieren, können Sie diesen anhand der gängigen Kriterien wie Grundstücksgröße und Bodenrichtwerten errechnen (Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = Grundstückswert). 

Praxiswissen Tipp

Je nachdem welcher Art Ihr Grundstück entspricht, bieten Sich Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten. Zunächst ist also zu klären, welche Optionen Ihnen Ihr Grundstück aufgrund seiner Beschaffenheit bietet. Über die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können Sie sich in dem Flächennutzungsplan oder dem Bebauungsplan informieren.

Besitzen Sie ein Wald- oder Wiesengrundstück, besteht die Möglichkeit, dass es nicht bebaut werden darf.

Durch die zunehmende Bebauung aller freien Flächen, bieten landwirtschaftlich nutzbare Fläche einen großen Abnehmermarkt. Dabei sind Ihre potenziellen Käufer nicht nur Landwirte, sondern ebenso Reiterhöfe oder private Stallbesitzer.
Wichtig ist jedoch daran zu denken, dass Sie beim Kauf oder Verkauf einer Landwirtschaftsfläche gegebenenfalls eine Genehmigung Ihrer zuständigen Landwirtschaftsbehörde benötigen.

Praxiswissen Tipp

Der Begriff Rohbauland bezeichnet Grundstücke, die noch nicht erschlossen sind. Sie sind jedoch von Gemeinde dafür vorgesehen, zu einem späteren Zeitpunkt bebaut zu werden.

Wenn Ihr Grundstück aus Bauland besteht, dann darf es unter den gesetzten Bedingungen des Bebauungsplans bebaut werden.

Sollte kein Bebauungsplan verfügbar sein, können Sie vor dem Grundstücksverkauf eine Bauvoranfrage stellen. Dafür reichen Sie Ihre Bebauungspläne bei der Baubehörde ein. Dadurch erhalten sie eine verbindliche Auskunft darüber, wie Ihr Grundstück bebaut werden darf.
Diese Anfrage kann mehrere Wochen dauern und kostet Sie je nach Gemeinde, Gebühren.

Praxiswissen Tipp: Bauvoranfrage

Wichtig für den gelungenen Verkauf Ihres Grundstücks ist es, alle wichtigen Unterlagen beisammen zu haben. Wenn Sie einen professionellen Makler an Ihrer Seite haben, wird dieser Ihnen die Beschaffung sicherlich abnehmen und Ihnen somit eine Menge Zeit und Nerven sparen. Sollten Sie sich für einen privaten Verkauf entschieden haben, finden Sie hier eine kurze Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen und erfahren außerdem wo Sie diese finden können.

Weitere Unterlagen

Gegebenenfalls müssen Sie weitere Unterlagen bei einem Verkauf bereitstellen. Bei der Abwägung, ob das nötig ist, unterstützt Sie Ihr Makler. Einige Beispiele für sonstige Unterlagen sind:

• Altlastenauskunft
• Nachweise über die Erschließung
• Grundsteuerbescheid
• Bauvoranfrage
• Vermessungsunterlagen

Nachdem Sie geklärt haben, welcher Art Ihr Grundstück entspricht, können Sie sich damit befassen, an wen Sie das Grundstück verkaufen möchten. Das hängt maßgeblich von der Art des Grundstücks ab, daher sollten Sie die Frage nach seinem Wert und der Beschaffenheit vorher geklärt haben. Sollte es sich bei Ihrem Grundstück um eine kleine Fläche handeln, kommen wohl eher Privatpersonen als Käufer in Frage, um möglicherweise ein Einfamilienhaus zu errichten. Sollte sich Ihr Grundstück jedoch flächenmäßig für den Bau eines Mehrfamilienhauses eignen, besteht Ihre Zielgruppe eher in Investoren und Bauunternehmern. Große Grundstücke können Sie jedoch vor dem Verkauf auch teilen und somit in mehrere kleinere Parteien aufspalten, die Sie unabhängig voneinander verkaufen können. 

Beim Grundstücksverkauf gilt es jedoch unter Umständen, einige Sonderfälle betrachten zu müssen. Das ist beispielsweise im Erbfall oder bei besonderen Regelungen bezüglich der Nutzung notwendig. Erfahren Sie hier, worauf Sie beim Verkauf im Erbschaftsfall, bei Erbbaurecht, Nießbrauch, Grundschuld und Altlasten achten müssen.

In dem Fall, dass Ihnen ein Grundstück vererbt wurde, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass mit Antritt des Erbes auch Kosten auf Sie zukommen können. Denn wenn Sie das Erbe antreten, übernehmen Sie auch vorhandene Schulden.
Zudem sollten Sie die steuerlichen Bedingungen beachten. Bei einer Erbschaft ist es möglich, dass Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen.
Ob Sie noch weitere Steuern bei Antritt des Erbes zahlen müssen, hängt auch von der genauen Situation und der Art Ihrer Verwandtschaft mit dem Erblasser ab. So haben Sie je nach Verwandtschaft einen unterschiedlichen Freibetrag, der nicht versteuert werden muss.
Bei dem Verkauf eines geerbten Grundstücks werden die Steuern ebenfalls nach Verwandtschaftsgrad berechnet. Dabei gilt: je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto geringer fallen die Steuerzahlungen hier aus. 

Zudem kann es sinnvoll sein, beim Amtsgericht einen Erbschein zu beantragen. Gegen Vorlage des Testaments vor dem Grundbuchamt oder mit dem Erbschein können Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer ausweisen. Sollte die Erbfolge strittig sein, ist ein Erbschein jedoch unerlässlich.

Praxiswissen Tipp

Möchten Sie ein Grundstück mit Erbbaurecht verkaufen, ist es schwierig eindeutige Aussagen treffen zu können. Prinzipiell gilt jedoch, dass Erbbaugrundstücke vertraglich auch nach Verkauf bleiben, wie sie sind. Das bedeutet, dass die ursprünglichen vertraglich vereinbarten Konditionen auch nach einer Veräußerung des Grundstücks und somit auch das Erbbaurecht über den ausstehenden Zeitraum bestehen bleiben.
Das kann für potenzielle Käufer sehr attraktiv sein, ist jedoch auch mit Risiken verbunden, die der Käufer für sich selbst abwägen muss.

Der Verkauf eines Grundstücks, bei dem ein Nießbrauchsrecht besteht, kann sich sehr schwierig gestalten. Denn das Nießbrauchrecht endet nicht mit dem Verkauf und das gilt sowohl für Grundstücke, als auch für Wohnungen und Häuser. Für einen Verkauf an Selbstnutzer eignen sich Grundstücke mit Nießbrauch also kaum. Für Kapitalanleger jedoch kann der Kauf eines solchen Grundstücks durch den geringeren Kaufpreis attraktiv sein.
Bei dem Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch gelten die selben Regelungen bezüglich der Spekulationssteuer, wie auch bei Immobilien ohne. 

Es ist üblich, dass potenzielle Käufer ein Grundstück ohne eine bestehende Grundschuld übernehmen möchten. Daher sollte es eine Überlegung wert sein, diese vor dem Verkaufsangebot zu begleichen und mit Hilfe einer Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
Bevor der potenzielle Käufer jedoch selbst bei Kauf der Immobilie eine Grundschuld eintragen lässt, besteht die Möglichkeit, die alte bestehen zu lassen und sich gegenseitig auszuzahlen. Dadurch werden zusätzliche Kosten gespart. 

Grundsätzlich sind Sie und Ihr Makler dazu verpflichtet Ihre potenziellen Käufer über etwaige Altlasten auf dem von Ihnen angebotenen Grundstück zu informieren. Sollten Sie diese Informationen bewusst unterschlagen, kann das teuer werden. Dementsprechend sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie das Grundstück zum Verkauf anbieten.

Käufer können sich vor Fehlkäufen beispielsweise durch Bodengutachten und einem Blick in das Altlastenkataster schützen. 

Der Grundstücksverkauf kann mit vielen versteckten Kosten einhergehen, die Sie in Ihre Berechnen bereits im Voraus einkalkulieren sollten. Damit Sie nicht von unerwarteten Kosten überrascht werden, finden Sie hier eine Aufzählung der Kosten, die Sie unbeachtet lassen sollten.

Wie bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf besteht auch bei Grundstücken eine Spekulationsfrist. Das bedeutet, dass, sollten Sie Ihr Grundstück gewinnbringend veräußern wollen, möglicherweise die Spekulationssteuer anfallen kann. Das geschieht jedoch ausschließlich in dem Fall, dass sich das Grundstück und/oder die Immobilie seit weniger als 10 Jahren in Ihrem Besitz befindet. Sollte sich das Grundstück also seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz befinden, haben Sie die Spekulationssteuer nicht zu fürchten. Weiteres zur Spekulationssteuer können Sie in unserem Ratgeberartikel nachlesen.

In manchen Fällen, wie beispielsweise einer Scheidung, sind richterlich verordnete Wertgutachten durch einen objektiven Wertgutachter gefordert. Die Kosten dieses Wertgutachtens sind vom Verkäufer zu tragen. 

Abhängig vom Bundesland können für Sie die Kosten der Maklerprovision anfallen. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass diese Kosten nur auf Sie zukommen können, wenn ein Kaufabschluss erzielt wurde. Die Maklerprovision ist also in jedem Fall ein Erfolgshonorar.

Sollten Sie sich für einen privaten Verkauf Ihres Grundstücks ohne die Hilfe eines Maklers entschieden haben, müssen Sie die Kosten für eventuelle Werbemittel selbst tragen. Das können beispielsweise Anzeigenschaltungen in Zeitungen oder Online-Portalen sein.

Bei einem Grundstücksverkauf ist, wie bei jedem anderen Immobilienverkauf, einiges zu beachten. Bei der Entscheidung für einen Makler können Ihnen dabei nicht  nur viel Zeit und Mühe erspart bleiben, sondern auch mögliche Fettnäpfchen in die Sie treten könnten. Dieser Leitfaden bringt Ihnen erste Anregungen und Hinweise auf was Sie achten müssen. Detailliertere Hinweise finden Sie auf unseren speziellen Themenratgeberseiten, die Ihnen einen noch besseren Überblick über die Möglichkeiten Ihres Immobilienverkaufs geben können.