Der Maklervertrag – das sollten Sie wissen!

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, nimmt oft die Hilfe eines Maklers in Anspruch. Doch worauf muss man achten, wenn man einen Makler beauftragt und einen Maklervertrag mit ihm abschließt?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber. Der Auftraggeber kann dabei entweder eine Immobilie verkaufen oder vermieten oder kaufen oder mieten wollen. 

Zustandekommen vom Maklervertrag beim Immobilienverkauf

Ein Maklervertrag konnte beim Immobilienverkauf vor dem 23.12.2020 auch mündlich oder durch konkludentes Handeln (stillschweigende Willenserklärung)  wirksam werden. Ab dann schreibt die Gesetzgebung vor, Maklerverträge zwingend in Textform (E-Mail, Fax, Dokument in Papierform) abzuschließen.

Kam ein rechtlich verbindliches Vertragsverhältnis zwischen Makler, Eigentümer und Käufer - schriftlich, mündlich oder durch konkludentes Handeln - vor dem 23.12.2020 zustande, gelten die "alten" Regelungen, auch wenn der Kaufvertrag für die Immobilie beispielsweise erst 2022 erfolgte.

Zustandekommen vom Maklervertrag bei der Vermietung

Für die Vermietung schreibt der Gesetzgeber im Wohnungsvermittlungsgesetz, §2, Absatz 1 bereits seit 2015 vor, Maklerverträge zwingend in Textform (E-Mail, Fax, Dokument in Papierform) abzuschließen.

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Makleraufträge:

Einfacher Maklerauftrag 

Diese Auftragsform ist für beide Seiten die am wenigsten bindende. Der Auftraggeber kann noch andere Makler engagieren und sein Haus auch privat verkaufen und schuldet dem Makler trotzdem keine Provision. Allerdings ist der Makler ebenfalls zu keinen besonderen Anstrengungen verpflichtet. Da Makler hier nur geringe Chancen auf eine Maklerprovision im direkten Verhältnis zum Arbeitsaufwand sehen, fällt das Engagement des Maklers entsprechend gering aus - das sollte man beachten.

Makleralleinauftrag

Mit einem Alleinauftrag wird nur ein Makler beauftragt. Dieser verpflichtet sich im Gegenzug zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden und alles für die Vermittlung der Immobilie zu tun. Der Auftraggeber ist im Alleinauftrag an den Makler gebunden, d.h. er hat nicht das Recht einen anderen Makler in den Vermittlungsprozess einzubinden.

Was sollten Sie hier beachten:

• mit der Erteilung eines einfachen Makleralleinauftrages, sind Sie nicht verpflichtet zu verkaufen 
• achten Sie darauf beim Vertragsabschluss eine zeitliche Spanne für die Gültigkeit der Vereinbarung festzulegen 
• Ihnen steht es frei Ihre Immobilie auch in Eigenregie privat anzubieten und an einen Interessenten zu verkaufen. In diesem Fall hat der Makler keinen Anspruch auf Provision – nicht vom Käufer aber auch nicht vom Verkäufer.
• ein einfacher Makleralleinauftrag ist für den Makler aufgrund der privaten Vermittlungsoption durch den Auftraggeber nur bedingt attraktiv und das wird sich auch auf sein  Engagement auswirken 

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag stellt eine besondere Form des Makleralleinauftrags dar, welcher oftmals bei hochpreisigen Immobilien oder größeren Immobilienprojekten seine Anwendung findet. Hierbei verpflichtet sich der Auftraggeber alle Interessenten, die direkt mit ihm in Kontakt treten wollen, an den Makler zu verweisen, welcher dann die Verhandlungen und die Verkaufsabwicklung übernimmt. 

Für den Makler also die charmanteste Form der Zusammenarbeit, da die Provision hier in der Regel abgesichert ist. Dies wird oftmals zusätzlich durch eine Schadensersatzforderung im Maklervertrag abgesichert, die dann in Kraft tritt, wenn der Auftraggeber das Objekt innerhalb der Vertragslaufzeit über andere Makler oder privat verkauft.

Vom Gesetzgeber wird nicht vorgeschrieben, was im Maklervertrag geregelt ist. Allein die Vergütung des Maklers ist im BGB (§ 652 BGB, Absatz 1) geregelt. Danach können Makler gegenüber Auftraggebern eine Maklerprovision verlangen, wenn ein Vertragsabschluss für Kauf oder Miete nachgewiesen wird.

Je klarer also der Maklervertrag formuliert ist, desto weniger Unsicherheiten und Streitigkeiten gibt es im Nachhinein. Nehmen Sie also alle wichtigen Punkte in den Vertrag auf. Dazu gehört:

• Form des Vertrages:  (einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
• Vertragsparteien: (Anschrift - Auftraggeber und Makler)
• Immobilie: (Anschrift, Objektartart)
• Preis: Angebotspreis , Mindestverkaufspreis 
• Provisionsregelung: Verkäufer und/oder Käufer, Maklergebühren fallen nur nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, keine Entschädigung bei Nichterfolg
• Pflichten des Maklers: Das Gesetz definiert keine bestimmten Leistungen oder Pflichten, die ein Makler hat, es stellt aber klar, dass der Makler einen Anspruch auf Entlohnung hat, wenn er erfolgreich vermittelt hat. In einem Maklervertrag sollten Sie also unbedingt schriftlich festhalten, welche Leistungen der Makler für Sie erbringen soll.
  z.B. Wertermittlung, Erstellung eines Exposés, Vermarktung der Immobilie, Aufgeben von Inseraten, Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Bonitätsprüfung von potenziellen Käufern oder Mietern, Unterstützung in rechtlichen Fragen, Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags, Eintreten in Preisverhandlungen
• Ämtervollmacht: Damit der Makler gut arbeiten kann, braucht er eine Bevollmächtigung, um bei Ämtern Einkünfte einholen zu dürfen.
• Vertragslaufzeit: (in der Regel 3 - 6 Monate)
• Nachweis: über Vermarktungsstand 
• Reservierungsgebühren: Auftrag an einen Makler, eine Immobilie für den Kauf zu reservieren
• Überpreisvereinbarung 
• Kündigungsvereinbarungen

Praxiswissen Tipp

Provisionsregelung im Maklervertrag

Kommt ein Maklervertrag zustande muss die Höhe der Maklerprovision festgelegt- und geklärt werden, wer diese in welcher Höhe zu zahlen hat. Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb eines vorgegebenen Rahmens frei vereinbart und im Vertrag genau festgelegt. Seit Dezember 2020 gibt es hier eine gesetzliche Neuregelung, welche die Provisionverteilung zwischen Verkäufer und Käufer klärt. Diese schreibt vor, dass Käufer bei erfolgreicher Vermittlung nicht mehr bezahlen dürfen als Verkäufer. Daher teilen sich jetzt in den meisten Fällen Auftraggeber und Käufer die Provision.

Die Vertragparteien können sich für eine von folgenden drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:

1. Der Maklervertrag wird mit Verkäufer und Käufer abgeschlossen. Bei dieser Doppelprovision (§ 656c BGB) sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich. Beide Vertragspartner - Verkäufer und Käufer - müssen 50 Prozent der Maklerprovision zahlen. Bei einer Provision von 7,14% würde dabei jeweils ein  Provisionsanteil von 3,57 % des Kaufpreises an Verkäufer und Käufer fallen.
    
2. Eine Vertragspartei, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. In der Regel ist das der Verkäufer. Danach bekommt er jedoch einen Teil der Provision vom Käufer zurück. (§ 656d BGB). Man nennt diesen Vorgang Abwälzung da erstmal nur der Verkäufer vom Makler vertreten wird, der Käufer sich jedoch zur späteren teilweisen Übernahme der Maklerprovision vertraglich (im Kaufvertrag) verpflichtet. Der Anteil des Käufers darf nicht höher als der des Verkäufers sein, also 50% nicht überschreiten. Der Anteil des Verkäufers darf jedoch über 50% liegen. Übernehmen beide Parteien die Provision jeweils zu Hälfte wären für jeden bei einer gängigen Provosion von 7,14% jeweils 3,57%.
    
3. Nur eine Vertragspartei zahlt zu 100% die Provision des Maklers. Auch nach der Neuregelung der Maklerprovision vom 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. 
   
   Der Makler vereinbart mit dem Verkäufer eine reine Innenprovision, die Provisionszahlung plus Mehrwertsteuer ist also komplett vom Verkäufer zu tragen
   
   Eine reine Außenprovision ist auch möglich, wenn ein provisionspflichtiger Suchauftrag durch den Käufer beauftragt wird und der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte.

Reservierungsgebühr

Wird eine Immobilie vom Makler reserviert, darf sie in diesen Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten werden. Dies ist nur möglich wennmit dem Makler ein qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen wurde. Der Makler kann für diesen Vorgang vom Interessenten eine Reservierungsgebühr verlangen, aber nur wenn der Verkäufer zustimmt. Diese Gebühr darf 10% der Maklerprovision nicht überschreiten. Die Gebühr soll dafür sorgen, dass der Kaufinteressent innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags nicht abspringt und der Makler auf seine Provision verzichten muss. Nach Abwicklung  desimmobilienverkaufs wird die Reservierungsgebühr dann mit der Maklerprovision verrechnet.

Überpreisvereinbarung

Erzielt ein Makler einen höheren Kaufpreis, als der Preis der vereinbart wurde, gehört die Differenz ihm. Sie sollten daher darauf achten diese Klausel nicht im Vertrag aufzuführen. Makler könnten so den Immobilienwert vorweg zu niedrig ansetzen, eine hohe Nachfrage generieren, um dann im Verkaufprozess den Preis in die Höhe zu treiben. Verkauft der Makler die Immobilie dann zu einem sehr hohen Preis, hat der Auftragegeber davon nichts. 

Vertragslaufzeit

Ist der Maklervertrag befristet muss der Makler die Immobilie innerhalb der festgelegten Vertragslaufzeit verkaufen, um seine Provision zu erhalten. 

Kündigung des Vertrages

Eine fristlose Kündigung des Maklervertrages ist möglich wenn der Makler seinen vertraglich vereinbarten Verpflichtungen nicht nachkommt. Setzen Sie daher die Pflichten des Maklers im Vertrag eindeutig fest, um in diesem unerfreulichen Fall einfacher außerordentlich kündigen zu können.

Bindungsfrist

Oftmals ist es der Fall, dass der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer erst nach der Laufzeit des Maklervertrages zustande kommt. Eine Bindungsfrist (in der Regel 6 Monate) sichert dem Makler hier seine Provision, wenn die Vertragspartner gegenüber dem Makler, nicht nachweisen können, dass der Verkauf ohne seine Arbeit zustande kam.

Aufwandsentschädigung

Makler gehen mit Ihrer Tätig immer in Vorleistung. Erfüllen sie den Vertragszweck der erfolgreichen Vermittlung nicht, erhalten sie auch keine Provision. Mit der Klausel zur Aufwandsentschädigung sichern sich Makler daher für diesen Fall ab, um finanziell nicht leer auszugehen. Für seine Aufwände stehen dem Makler eine Entschädigung zu, diese darf aber nicht pauschal aufgeführt sein. Er darf nur das abrechenen was bis dato tatsächlich in die Vermittlung investiert wurde. Das können z.B. kostenpflichtige Inserate, Fahrtkosten oder ähnliches sein.

unbefristeter Maklervertrag

Ist ein Maklervertrag für unbefristete Zeit abgeschlossen worden, kann das Verhältnis jederzeit gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist dabei nicht notwendig.

befristeter Maklervertrag

Werden Maklerverträge zeitlich befristet (meist 6 Monate) abgeschlossen, sind diese nur außerordentlich kündbar, z.B. wenn ein "wichtiger Grund" benannt wird in dem der Makler seine vertraglich festgesetzten Pflichten (z.B. keine Besichtigung durchgeführt obwohl Interessenten vorhanden sind) verletzt. Die Kündigung muss dann innerhalb von 2 Woche nachdem der Auftraggeber von der Pflichtverletzung erfahren hat, erfolgen.

Ansonsten kann der Maklervertrag nur zum Ablauf der Vertragslaufzeit fristgerecht gekündigt werden dabei müssen schriftlich abgeschlossene Verträge auch schriftlich gekündigt werden.

Generell: 

Am 13.06.2014 wurde im Zuge der Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie das Widerrufsrecht festgesetzt, welches Verbrauchern einen Widerruf nach Vertragsabschluss innerhalb von 14 Tagen ermöglicht.

Werden Waren nicht in einem Geschäft, sondern beispielsweise online gekauft, besteht für den Verbraucher keine Möglichkeit diese anzufassen oder deren Beschaffenheit zu prüfen. Ist er nach Erhalt mit der Ware nicht zufrieden, kann er daher von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen, den Vertrag auflösen.

Beide Vertragspartner sind dann nicht mehr an ihre Willenserklärung gebunden. Ausgetauchte Leistungen müssen in dem Fall zurückgegeben werden – der Verkäufer den Preis, der Käufer die bestellte Ware.

Die gesetzlichen Regelungen sehen das Widerrufsrecht für viele Vertragsbeziehungen vor, so unter anderen auch für Vermittlungsverträge, die zwischen einem Makler und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden.

Wann kann also ein Maklervertrag widerrufen werden?

Für Käufer oder Verkäufer besteht die Möglichkeit eines Widerrufs des Maklervertrags nur, wenn dieser als Fernabsatzvertrag geschlossen wurde. Laut § 312c BGB fallen darunter Verträge bei denen beide Parteien für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet haben. Die sind unter anderem Telefon, E-Mail, Brief oder Fax.