Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Da oftmals viel Mühe, Herzblut und Arbeit in das eigene Haus gesteckt wurde, überschätzen viele Immobilieneigentümer den Wert ihres Objektes. Da allerdings zu hoch angesetzte Preise mögliche Käufer abschrecken und zu niedrige Preise Skepsis hervorrufen, ist es ratsam, sich vor dem Hausverkauf um eine seriöse Wertermittlung der Immobilie zu bemühen. Nur so können Sie als angehender Hausverkäufer eine realistische Vorstellungen über den zukünftigen Verkaufspreis gewinnen.

Was es mit der Immobilienwertermittlung auf sich hat, was es für Möglichkeiten gibt und wer sie durchführt, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Es gibt unzählige Anlässe warum es von Bedeutung sein kann, den Verkehrswert, also den voraussichtlich am Markt erzielbaren Kaufpreis, einer Immobilie herauszufinden.

Die Wertermittlung der Immobilie kann natürlich aus reinem Interesse geschehen:

Gründe für die eine Wertermittlung zwingend notwendig sein kann, sind:

Nutzen Sie hier die Möglichkeit Ihr Haus bewerten zu lassen!

Um den Wert der eigenen Immobilie ermitteln zu lassen, gibt es verschiedene Anlaufstellen:

Welcher Ansprechpartner für Sie der richtige ist, hängt von Ihren Beweggründen ab. Denn, wenn der Verkehrswert im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung gebraucht wird, dann reicht eine einfache Berechnungsmethode nicht aus. Hier kommt nur ein Wertgutachten in Betracht, das als Beweismittel vor Gericht gültig ist.

Internetportale zum Beispiel bieten einfache und schnelle Ermittlungsverfahren an, die auf ihren eigenen Daten beruhen. Sie haben also nur eine begrenzte Aussagekraft und sind teilweise auch reine oberflächliche Schätzungen. Diese sollten kritisch betrachtet werden, da ihnen jegliche fundierte Berechnungsgrundlage fehlt und der Wert daher nur für eine grobe Orientierung gelten kann. Seriöse Wertgutachten werden daher vor allem von Sachverständigen erstellt, welche die nötige Marktkenntnis und Erfahrung besitzen. Für eine rechtlich anerkannte und gerichtlich verwertbare Wertermittlung von Immobilien muss der Wertgutachter sogar entsprechend staatlich geprüft und anerkannt sein.

Egal in welchem Umfang und von wem die Berechnung durchgeführt wird – die Ermittlung basiert immer auf den gleichen Prinzipien. In Deutschland werden dafür drei unterschiedliche Bewertungsverfahren herangezogen: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren genau angewandt wird, entscheidet sich hierbei nach der Art der Immobilie. Während Eigentumswohnungen oft nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, wird der Wert eines vermieteten Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren festgestellt. Selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser werden wiederum häufig mittels des Sachwertverfahrens bewertet. Bevor der Wertermittlungsprozess beginnen kann, gilt es daher sich zuerst Klarheit über die Art der eigenen Immobilie zu verschaffen.

Vergleichswertverfahren

• Was ist das? Das Vergleichswertverfahren erfolgt im Rahmen eines direkten Preisvergleiches möglichst gleicher Objekte, die im selben Zeitraum der Wertermittlung verkauft wurden. In der Praxis findet das Vergleichswertverfahren häufig Anwendung, da es die aktuelle Situation am Markt am besten widerspiegelt und vor allem Onlineportale offerieren die Bewertung ihres Hauses auf diese Art, da ihnen hierüber viele Vergleichsdaten vorliegen.
• Wann wird es angewendet? Insbesondere Eigentumswohnungen lassen sich leicht nach dem Vergleichswertverfahren bewerten, da diese oftmals standardisiert und daher gut vergleichbar sind. Außerdem findet diese Art der Bewertung auch oft bei Grundstücken Anwendung, da es im Vergleich zu Gebäuden wenige Besonderheiten und Unterschiede gibt.
• Ablauf: Ein Objekt kommt zum Vergleich in Betracht, wenn es in bestimmten Kriterien mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmt. Diese Faktoren sind beispielsweise:
  
  - Ortslage
  - Grundstücksgröße, -gestaltung
  - Art und Größe der baulichen Anlage
  - Alter, Bauzustand
  - etc.

Wurden genügend Vergleichsobjekte gefunden, die erst vor kurzem verkauft wurden, dient deren Kaufpreis als direkter Anhaltspunkt. Ist dies nicht der Fall werden die Objekte indirekt verglichen, das heißt, dass die wertrelevanten Abweichungen anhand von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt werden.

Wie genau das Verfahren funktioniert haben wir in diesem Artikel zum Vergleichswertverfahren nochmal zusammengefasst.

Sachwertverfahren für die Wertermittlung einer Immobilie

• Was ist das? Im Zuge des Sachwertverfahrens werden die Herstellungskosten ermittelt, welche bei einem Neubau der Immobilie anfallen würden. Es bezieht sich folglich meist nur auf die baulichen Anlagen und nicht auf das Grundstück. Der Wert des Grundstücks wird vorrangig durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
• Wann wird es angewendet? Das Bewertungsverfahren findet ebenfalls oft für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung. Üblicherweise vor allem dann, wenn die Objekte nicht am Mietmarkt gehandelt werden, also zum Beispiel in Eigennutzung stehen. Außerdem wird es insbesondere dann verwendet, wenn keine passenden Vergleichsobjekte vorhanden sind, um die Immobilien im Rahmen des Vergleichswertverfahrens zu bewerten. Es kann also eigenständig zur Verkehrswertberechnung oder auch in Kombination mit einem anderen Verfahren, zur Konkretisierung der Ergebnisse, genutzt werden.
• Ablauf: Die Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens basiert auf drei Komponenten: dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Sachwert der Außenanlagen. Diese Werte werden addiert. Der sich daraus ergebende Wert wird anschließend durch sogenannte Marktanpassungsfaktoren korrigiert. Zum Schluss werden noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in der Berechnung berücksichtigt.

Alles, was man zu diesem Verfahren wissen muss, haben wir auch nochmal in einem Beitrag zum Sachwertverfahren zusammengefasst.

Ertragswertverfahren

• Was ist das? Um den Verkehrswert zu bestimmen, greift das Ertragswertverfahren auf Reinerträge zurück, die dauerhaft mit dem Objekt erwirtschaftet werden können. Bei diesen Erträgen handelt es sich um die aktuellen oder zu erwartenden Mieteinnahmen.
• Wann wird es angewendet? Dieses Verfahren wird nur zur Wertermittlung von Objekten genutzt, bei welchen die Rendite und nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht. In diesem Sinne werden zum Beispiel Mietwohngrundstücke, wie Mehrfamilienhäuser, und auch Gewerbeimmobilien nach dem Schema des Ertragswertverfahrens bewertet. Meist wird es im Rahmen von vollwertigen, kostenpflichtigen Wertgutachten angeboten, da es komplex ist und eine gute Marktkenntnis erfordert.
• Ablauf: Um den Marktwert zu berechnen, sind zwei Bestandteile erforderlich: Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Diese Werte werden addiert. Anschließend werden sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt, also entweder addiert oder subtrahiert. Dies ergibt den Ertragswert.

Komplex wird die Formel dadurch, dass sowohl Bodenwert als auch Gebäudeertragswert einzeln berechnet werden müssen. Der Bodenwert basiert auf Kaufpreissammlungen von Gemeinden, der Gebäudeertragswert wird jedoch anhand einer eigenen Formel, die unter anderem Roherträge, Bewirtschaftungskosten und den Liegenschaftszins enthält, ermittelt.

Die einzelnen Verfahren sind recht komplex und es müssen viele verschiedene Faktoren beachtet werden. Weiterführende Informationen dazu finden Sie auf den jeweiligen Artikeln selbst, welche die genauen Berechnungen verständlich erklären, alle wichtigen Daten auflisten und die Ermittlung anhand eines Beispiels anschaulich darstellen.

Benötigen Sie den Verkehrswert einer Immobilie, dann machen Sie sich zunächst klar, wofür genau Sie diesen Wert brauchen. Benötigen Sie eine verlässliche Aussage oder reicht Ihnen ein grober Richtwert? Im nächsten Schritt kann dann ein passender Anbieter gesucht werden, der das für Ihre Immobilie passende Berechnungsverfahren durchführt.