Soll ich meine Wohnung verkaufen oder vermieten?

Wenn Sie sich von Ihrer Eigentumswohnung trennen möchten, sollten Sie sich fragen, ob Sie die Wohnung vermieten oder verkaufen wollen. Für beide Entscheidungen gibt es gute Gründe, die es abzuwägen gilt.

Gründe für den Verkauf einer Wohnung

Gründe für die Vermietung einer Wohnung

Sie haben sich entschlossen Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie sich daraufhin einen Überblick verschaffen, welche weiteren Schritte jetzt folgen. Im besten Fall würde das so aussehen:

1. Makler oder kein Makler?

Diese Frage muss sich jeder stellen, der in den Verkaufsprozess startet. Trotz der abschreckenden Vorstellung einer zu zahlenden Maklerprovision, entscheiden sich viele Wohnungsverkäufer für die Zusammenarbeit mit einem Profi. Die möglichen Gründe, die für das Hinzuziehen eines Maklers beim Verkauf stehen, finden Sie in unserem Ratgeberartikel.

Anlaufstellen beim privaten Wohnungsverkauf ohne Makler

Der nächste Schritt sollte die Wertermittlung Ihrer Immobilie sein. Um einen realistischen Verkaufspreis festlegen zu können, wenden Sie sich dabei an einen regionalen Makler oder einen Immobiliensachverständigen.

Nutzen Sie hier die Möglichkeit Ihre Wohnung bewerten zu lassen:

Um Ihre Immobilie auf den Markt bringen zu können, ist es unerlässlich, alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen. Welche das sind und wo Sie diese herbekommen, erfahren Sie im Abschnitt weiter unten.

Um Ihren potenziellen Käufern einen guten ersten Überblick über Ihre Wohnung verschaffen zu können, fertigen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit Fotos und allen weiteren grundlegenden Informationen zu Ihrer Immobilie an.

Je nachdem, ob Sie Ihre Wohnung mit Makler oder selbstständig verkaufen wollen, bieten sich Ihnen unterschiedliche Werbemöglichkeiten und -kanäle. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, genießen Sie natürlich die Vorteile seines ausgebauten Netzwerks, das Ihnen ansonsten vorenthalten bleibt.

Sobald sich die ersten Interessenten für Ihre Wohnung gemeldet haben, können Besichtigungstermine vereinbart werden. Sollten Sie selbst keine Zeit dafür aufbringen können, übernimmt dies der Makler für Sie. Bei den Besichtigungen erhalten Ihre Interessenten die Exposés, damit Sie sie gegebenenfalls auch mit nach Hause nehmen können. Sollte sich ein Interessent als potentieller Käufer für Ihre Wohnung herauskristallisieren, können Folgegespräche angeschlossen werden, bei denen Sie ins Detail gehen können.

Möglicherweise braucht der Interessent einen kurzen Zeitraum, um seine Finanzierung zu organisieren. In dieser Zeit kann der vom Notar erstellte Kaufvertragsentwurf fertiggestellt werden. Auch hier erleichtert Ihnen ein Makler das Vorgehen, indem er sich darum kümmert.

Die Entscheidung, an wen Sie Ihre Wohnung verkaufen, hängt ganz von Ihnen ab. Möchten Sie sich gänzlich von der Immobilie trennen, kommt möglicherweise nur ein externer Käufer in Frage. Wollen Sie sich jedoch nicht vollständig von der Wohnung verabschieden, ist es vielleicht sinnvoll ein Familienmitglied als Käufer in Betracht zu ziehen.

Sollten Sie Ihre Wohnung an einen externen Interessenten verkaufen wollen, finden Sie zu Beginn des Ratgebers eine Schritt für Schritt Anleitung für den Verkauf, sowie detaillierte Hinweise im Folgenden.

Wenn Sie überlegen, Ihre vermietete Wohnung weiterzuverkaufen, sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Wohnung mit dem derzeitigen Mieter verkaufen, oder zunächst das Mietverhältnis kündigen. Das gestaltet sich insofern problematisch, dass ein Eigentümerwechsel keinen Kündigungsgrund darstellt. Sollte sich der Mieter weigern auszuziehen, bleibt die Option zum Verkauf bestehen. Auch wenn vermietete Wohnungen gegebenenfalls einen geringeren Preis beim Verkauf erzielen können, ist das nicht immer der Fall. Suchen Sie, falls Sie die Wohnung unvermietet verkaufen wollen, das Gespräch mit Ihrem Mieter und bieten Sie ihm notfalls eine Abfindung, die beispielsweise die Umzugskosten und Maklergebühren decken würde, an.

Manche Immobilienbesitzer stellen sich die Frage, ob Sie ihr Haus oder Ihre Wohnung an die Bank verkaufen können und erhoffen sich damit eine schnellere Kaufabwicklung. In diesem Punkt werden Sie jedoch leider enttäuscht. Denn Banken kaufen keine Häuser. Häuser gelangen nur in den Besitz von Banken, wenn Zahlungen von Raten ausbleiben. Die Bank wird in das Grundbuch eingetragen und das Haus versteigert.
Banken verfügen jedoch oftmals über hauseigene Immobilienabteilungen, die bei der Vermittlung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen helfen.

Was passiert mit der Eigentumswohnung nach meinem Abscheiden? Diese Frage stellen sich viele Immobilienbesitzer. Um abzusichern, dass die Wohnung im Bessitz der Familie z.B. bei den eigenen Kindern bleibt, gibt es mehrere Möglichkeiten. Im Gegensatz zum Erben oder gar Verschenken, kann der familieninterne Verkauf Ihnen dabei sogar steuerliche Vorteile bringen. Wenn jedoch mehrere Kinder im Spiel sind, könnte das Verschenken oder Vererben problematisch werden und eventuell zu Streitigkeiten führen.

Wichtige Dinge die Sie bei dem Verkauf Ihrer Wohnung an Ihr Kind beachten sollten:

Auch der Verkauf Ihrer Immobilie an Ihren Ehepartner, kann durchaus steuerliche Vorteile mit sich bringen. Ebenso wie beim Verkauf der Wohnung an das eigene Kind, ist die Vermeidung des Verdachts einer inoffiziellen Schenkung oder eines Scheinkaufs zu bedenken. Bezüglich einer Schenkungssteuer müssen Sie sich jedoch (falls Sie die Immobilie ohne Verkauf überschreiben wollen) keine Gedanken machen, sollte Ihr Ehepartner oder Ihre Ehepartnerin bereits seit 10 oder mehr Jahren selbst in der Immobilie wohnen.

Die meisten Deutschen leben in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass bei Heirat kein Ehevertrag geschlossen wurde und, dass die während der Ehe erworbenen Vermögensgüter im Fall einer Scheidung finanziell zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Da Immobilien in diesem Fall nicht allzu leicht finanziell aufzuteilen sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Klärung.
Zum Einen können Sie die Immobilie gemeinschaftlich verkaufen und den Erlös daraus aufteilen. Zum Anderen könnten Sie sie, wenn Sie Ihre Immobilie nicht an Externe verkaufen wollen, auch an ein gemeinsames Kind übertragen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ehepartner den anderen auszahlt und somit die Immobilie übernimmt. Sollte eine außergerichtliche Einigung nicht möglich sein, führt der aufwändigere und kostenintensivere Weg vor Gericht.
Sollte jedoch nur einer der Ehegatten im Grundbuch als Besitzer eingetragen sein, so ist der Fall klar und die Immobilie gehört dem im Grundbuch eingetragenen Part nach der Scheidung.
 

Selbstverständlich können Sie Ihre Wohnung ganzjährig zum Verkauf anbieten, jedoch sind der Frühling und der Sommer die besseren Monate zur Präsentation Ihrer Immobilie. In den warmen Jahreszeiten bieten sich optimale Bedingungen für Haus- und Wohnungsbesichtigungen. Sonnenschein wirkt weitaus einladender als grauer Nieselregen und wirft somit ein optimales Licht auf Ihre Immobilie.

Viel wichtiger als die Jahreszeit ist jedoch die momentane Nachfrage. Sollte keine große Nachfrage nach einem Objekt wie dem Ihren bestehen, lohnt es sich möglicherweise mit dem Verkauf zu warten. Bei dieser Entscheidung kann ein Makler Sie durch sein Wissen zum Immobilienmarkt bestens beraten und Ihnen somit Zeit und Geld ersparen. Auch wissen Makler wissen häufig um zu erwartende Veränderungen in bestimmten Wohnlagen. Sollte in Ihrer Gegend beispielsweise in naher Zukunft ein Aufschwung mit einhergehender Wertsteigerung zu erwarten sein, sollten sie womöglich einen späteren Verkaufszeitpunkt wählen.
 

Die Verkaufsdauer einer Wohnung ist abhängig von verschiedenen Faktoren, die stark variieren können.
Prinzipiell gelingt es Maklern weitaus schneller einen passenden Käufer für Sie zu finden, da sie bereits über einen festen Interessentenstamm verfügen.
Je nachdem, wie hoch die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in Ihrer Region bzw. auch Ihre Preisgestaltung ist, kann es in weniger gefragten Lagen durchaus einige Monate dauern, bis sich ein geeigneter Käufer gefunden hat. In urbanen Räumen verkaufen Sie in der Regel schneller.
 

Um einen realistischen Angebotspreis für Ihre Eigentumswohnung festlegen zu können, müssen Sie deren Markt- und Verkehrswert kennen. Diese Wertermittlung können Sie von einem unabhängigen Immobiliengutachter vornehmen lassen. Das können beispielsweise Architekten, Bauingenieure oder Immobilienmakler sein. Die Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren) basieren auf unterschiedlichen Herangehensweisen, um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln. Die Kosten für eine Wertermittlung richtet sich nach dem ermittelten Wert der Immobilie. Manche Makler bieten sie jedoch auch kostenfrei an.

Sollte eine Wertermittlung nicht offiziell gefordert sein, besteht die Möglichkeit, dass Sie den Wert Ihres Hauses selbst schätzen. Problematisch ist hierbei jedoch oft die emotionale Nähe und das fehlende Hintergrundwissen der aktuellen Immobilienmarktsituation. Ein unabhängiger Gutachter dagegen, kann eine objektive und realistische Schätzung vornehmen.

Nutzen Sie hier die Möglichkeit Ihre Immobilie bewerten zu lassen:

Verschiedene Faktoren können den Wert Ihrer Eigentumswohnung steigern oder schmälern. Hier erhalten Sie einige Hinweise zu Lage, Ausstattung und dem Zustand Ihrer Immobilie. Weitere Informationen zur Wertermittlung einer Immobilie können Sie unserem Ratgeberartikel entnehmen.

Die Region und das direkte Umfeld haben einen enormen Einfluss auf den Wert ihrer Eigentumswohnung. Dabei geht es nicht nur darum, wie sich die direkte Nachbarschaft gestaltet, sondern auch um infrastrukturelle Faktoren wie Betreuungs- und Bildungsoptionen, medizinische Versorgung oder Einkaufsmöglichkeiten. Störfaktoren (bspw. schlechte Luftqualität, direkte Nähe zu Industriegebieten etc.) können hier den Wert der Wohnimmobilie mindern. 

Neben der Lage muss natürlich vor Allem das Haus selbst Ihren potenziellen Käufer überzeugen können. Besonders Faktoren wie ein vorhandener Garten, ein Keller, eine Einbauküche und ein schönes Badezimmer sind wertsteigernde Elemente, die bei der Wertermittlung eine große Rolle spielen. Je hochwertiger die Ausstattung Ihres Hauses ist, desto höher ist demnach auch ihr Wert.

Der Zustand Ihrer Wohnung und deren Ausstattung haben einen starken Einfluss auf den Immobilienwert. Zu berücksichtigen sind dabei beispielsweise der Energiestandard oder der Sanierungsstand, die den Wert Ihres Hauses entweder positiv oder negativ beeinflussen können.

Für mehr Informationen lesen Sie unseren Ratgeberartikel “Unterlagen Immobilienverkauf”.

Sollten Sie sich dafür entschieden haben, Ihre Immobilie privat und ohne Makler zu verkaufen, müssen Sie sich vor der Vereinbarung von Besichtigungsterminen mit der Erstellung eines Exposés auseinandersetzen. Um bei potenziellen Käufern Interesse für Ihr Haus zu wecken, sollten Sie ein ansprechendes Exposé für Ihre Immobilie bereitstellen. In dem Fall, dass Sie sich doch für einen Makler entschieden haben, übernimmt er diese aufwändige Zusammenstellung für Sie.

Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Ratgeberartikel Exposéerstellung.
 

Wenn Sie die zentralen Punkte zum Thema “Wohnung verkaufen” beachten und sich im besten Fall von Ihrem Makler des Vertrauens dabei unterstützen lassen, sind Sie bestens vorbereitet. Mit diesen wertvollen Hinweisen und Tipps bezüglich der Auswahl eines Maklers oder nicht, Wertschätzungen der Immobilie, Unterlagen beim Wohnungsverkauf und der Frage um den richtigen Käufer, können Sie sich dem Verkauf stellen!