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Kaufvertrag beim Haus

Kaufvertrag beim Haus – das müssen Sie alles beachten!

Sie haben die Verkaufsvorbereitung hinter sich gebracht und die Verkaufsdurchführung bravourös gemeistert – jetzt stecken Sie mitten in der Verkaufsabwicklung. Der wichtigste Bestandteil dabei: der Kaufvertrag für Ihr Haus. In dem Kaufvertrag wird alles festgehalten, was Verkäufer und Käufer gemeinsam vereinbart haben – angefangen beim Preis, bis hin zur Übernahme von Möbeln und Inventar.

Deshalb ist es elementar wichtig bei der Erstellung dieses Schriftstückes besonders sorgfältig vorzugehen, denn jeder Fehler kann weitreichende Folgen haben. Damit bei Ihnen alles klappt, erfahren Sie in diesem Beitrag alles wichtige zum Thema Kaufvertrag beim Haus.

Kaufvertrag ohne Notar abschließen – geht das?

Der Verkäufer hat einen Käufer für sein Haus gefunden, beide werden sich schnell beim Preis einig und auch bei den sonstigen Bedingungen für den Hausverkauf stimmen sie überein. In so einem Fall könnte der Verkauf der Immobilie ja eigentlich auch ohne einen Notar über die Bühne gehen, oder?

Die Antwort auf diese Frage ist ganz klar: Nein! Ein Vertrag, bei dem ein Grundstück den Eigentümer wechselt, egal ob mit oder ohne Haus, muss in jedem Fall notariell beglaubigt werden. So schreibt es das BGB §311b Abs. 1 vor. Ohne die Beglaubigung des Kaufvertrages durch einen Notar wird der Eigentumsübergang nicht rechtswirksam.

Insofern steht für jeden Verkäufer und auch Käufer vor dem Abschluss des Geschäfts immer der Gang zum Notar an, um den Verkauf mit einem Notarvertrag zu besiegeln.

Praxiswissen-Tipp

Praxiswissen Immobilien erklärt Ihnen, wie Sie sich am besten auf den Notartermin vorbereiten und welche Notarkosten dabei auf Sie zukommen.

Vorvertrag zum Hauskauf und Reservierungsvereinbarung – was kommt vor dem Kaufvertrag?

Manchmal kann es sein, dass sich zwei Parteien grundsätzlich über den Hausverkauf bzw. Hauskauf einig sind, aber noch Verhandlungen über letzte Details anstehen. Oder aber, bei dem Käufer ist die Finanzierung noch nicht ganz abgeschlossen, er möchte aber trotzdem den Anspruch an dem Haus sicherstellen. Umgedreht will der Verkäufer in so einem Fall natürlich ebenfalls sicher gehen, dass der Käufer nicht einfach abspringt, und somit wertvolle Zeit bei der Vermarktung der eigenen Immobilie verloren geht.

In solchen Fällen kann ein sogenannter Vorverkaufsvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung geschlossen werden. In diesen wird die ernste Absicht von allen Beteiligten festgehalten das Kaufgeschäft durchzuführen. Was genau in so einem Vorvertrag zum Hauskauf drinnen stehen muss, haben wir an dieser Stelle für Sie aufbereitet.

Praxiswissen-Tipp

Genau wie beim Kaufvertrag, gilt beim Vorvertrag, bei dem es um die Überschreibung eines Grundstückes geht, dass er notariell beglaubigt werden muss. Ansonsten sind alle darin getroffenen Vereinbarungen rechtlich nicht bindend und der Vorverkaufsvertrag besitzt keine Aussagekraft.

Bevor Sie einen fertigen Kaufvertrag für Ihr Haus in den Händen halten, gilt es grundsätzlich zwei Dinge zu tun:

  • Käufer und Verkäufer müssen sich über alle Details der Eigentumsübertragung einig werden.
  • Ein Notar muss mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt und mit allen dafür notwendigen Informationen versorgt werden.

Normalerweise sucht der Käufer den Notar aus, da er üblicherweise auch die Notarkosten trägt. Mit dem ausgewählten Notar wird eine Vorbesprechung vereinbart, in welcher dem Notar alle Informationen zum Haus, sowie alle notwendigen Unterlagen übermittelt werden. Auch alle speziell zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen werden dem Notar mitgeteilt. Nur wenn dieser die Abmachungen auch mit in den Kaufvertrag aufnimmt, erlangen sie rechtliche Gültigkeit.

Der Notar fasst alle Informationen zusammen und erstellt einen Vertragsentwurf, den er beiden Vertragsparteien bis spätestens 2 Wochen vor dem Kauftermin zukommen lässt. Auf diese Weise können Käufer und Verkäufer das Dokument auf seine Richtigkeit prüfen und gegebenenfalls einen dritten Sachverständigen zur Hilfe hinzuziehen.

Praxiswissen-Tipp

Besonders, wenn Sie das Gefühl haben, dass der Notar sich nicht ganz an seine Unparteiigkeit hält, sollten Sie den Kaufvertrag nochmal überprüfen lassen. Zu diesem Zweck können Sie einen weiteren Notar hinzuziehen oder Sie nutzen die Möglichkeit einer rechtlichen Beratung mit einem Fachanwalt, welcher sich schwerpunktmäßig mit Bau- und Immobilienrecht beschäftigt.

Kaufvertrag Immobilie – was gehört mit rein?

Beim Inhalt des Kaufvertrags für Ihr Haus sollten alle noch so kleinen Details und Absprachen enthalten sein, auf die Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben. Denn alle nicht enthaltenen Absprachen und sonstigen mündlichen Vereinbarungen haben im Nachhinein keine Rechtskräftigkeit.

Auch wenn der Notar die Ausarbeitung des Kaufvertrages übernimmt, so müssen Sie ihm die notwendigen Informationen dafür liefern. Denn, wenn ein Notartermin vereinbart ist, er aber abgesagt werden muss, weil noch Detailfragen zwischen beiden Parteien geklärt werden müssen oder auch eine Finanzierungszusage fehlt, hat der Notar trotzdem die Möglichkeit, den Termin in Rechnung zu stellen. Insofern ist es für Sie wichtig zu wissen, was genau in den Kaufvertrag rein muss und was Sie vorab alles klären müssen.

Unter anderem müssen folgende Dinge im Kaufvertrag enthalten sein:

Grundbuchstand

  • Alle Details zur Belastung des Grundbesitzes (Grundschulden, Pfandrechte usw.)

Details zu

  • Kaufgegenstand
  • Kaufpreis
  • Sachmängelansprüchen
  • Rechtsmängelansprüchen
  • Erschließungsbeiträgen
  • Besitzübergang
  • Auflassungsvormerkung
  • Vereinbarung zur Belastungsvollmacht
  • Sonstiges: z.B. Übereignung von Mobiliar und Gegenständen

Inhalte des Kaufvertrag eines Hauses im Detail:

Kaufgegenstand

Beim Kaufvertrag für ein Haus handelt es sich bei dem Kaufgegenstand natürlich um das Haus. Wichtig ist, dass dieses so genau wie nur irgendmöglich beschrieben wird. Es braucht umfassende Angaben über die Größe, Lage, die Bewirtschaftungsart und eventuelle Dienstbarkeiten oder Baulasten, die auf dem Grundstück oder der Immobilie liegen.

Um die Aspekte sicher abzubilden, nutzt der Notar den Grundbucheintrag zum Grundstück, wo alle relevanten Informationen zu finden sind. Darum sollte im Kaufvertrag auch noch der Grundbuchbezirk sowie die Grundbuchblattnummer vermerkt werden.

Außerdem zählen unter diesen Punkt auch noch die Vereinbarungen zur Überlassung von Möbeln und anderem Einrichtungsinventar oder auch Nebengelassen.

Kaufpreis

Hier sind alle Parteien verpflichtet den Preis anzugeben, welcher am Ende auch real gezahlt wird. Denn dieser dient als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der anfallenden Gewerbesteuer – eine Falschangabe im Vertrag wäre Steuerhinterziehung und gesetzlich strafbar.

Um den Kaufpreis und damit die Gewerbesteuer so niedrig wie möglich zu halten, kann der Kaufpreis des Hauses um den Wert der mit zu verkaufenden Möbel und Einrichtungsgegenstände vermindert werden. In so einem Fall muss der Verkäufer sich dann aber außerhalb des Vertrages darauf verlassen, dass der Käufer die restliche Summe auch zahlt.

Sachmängelansprüche

Generell sollte eine Immobilie ohne bauliche Mängel und Schäden an den Käufer übergeben werden. Wenn der Käufer jedoch Mängel am Haus gegen eine Kaufpreisminderung hinnimmt, so sollte dies im Kaufvertrag festgehalten werden.

Manchmal erkennen Käufer jedoch erst nach dem Kauf, dass die Immobilie grobe Schäden, wie feuchte Wände oder marode Dächer aufweist. Dann stehen dem Käufer Sachmängelansprüche zu, wenn er beweisen kann, dass der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat. Diese Beweislieferung erweist sich in den meisten Fällen jedoch als sehr aufwendig. Bestenfalls kann der Käufer einen Zeugen benennen, der bei der Hausbesichtigung dabei war und gehört hat, dass der Verkäufer die Frage nach bestehenden Schäden verneint hat.

Rechtsmängelansprüche

Normalerweise muss der Käufer über alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Hauses informiert sein. Mögliche Belastungen sind:

  • Wegerechte
  • Dienstbarkeiten
  • Reallasten
  • Hypotheken
  • Grundschulden
  • Bestehende Miet- und Pachtverhältnisse
  • Beschränkungen nach Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mietpreis und Miethöhe

Nachdem sich Käufer und Verkäufer über mögliche Belastungen geeinigt haben, müssen diese natürlich auch im Kaufvertrag aufgeführt werden. Damit gibt der Käufer an, über alle Aspekte informiert und mit ihnen einverstanden zu sein. Wenn der Verkäufer eine Belastung verschweigt und diese nicht im Kaufvertrag auftaucht, so kann der Käufer später Schadenersatz verlangen oder eine Rückabwicklung des Kaufs fordern.

Erschließungsbeiträge

Diese Beiträge werden von Grundstückseigentümern zur Finanzierung von Erschließung des Grundstücks gefordert und kommen der Kommune zu Gute. Konkret geht es um den Anschluss des Grundstücks an das Verkehrs-, Wasserversorgungs- und Elektrizitätsnetzwerk. Auch wenn alle Häuser bereits bestens angeschlossen sind, kann es zu Nachjustierungs- oder Reparaturmaßnahmen kommen, für die ebenfalls Gebühren anfallen. Wenn im Kaufvertrag nichts anderes geregelt ist, dann ist der Verkäufer verpflichtet, alle anfallenden Erschließungsbeiträge für Maßnahmen zu bezahlen, die bis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses begonnen wurden. Die Vertragsparteien können jedoch auch von dieser Regelung abweichen und eine gesonderte Vereinbarung treffen, welche dann im Kaufvertrag festgeschrieben wird.

Besitzübergang

Normalerweise erfolgt die Übergabe der Immobilie an den Käufer erst, wenn dieser den vollen Kaufpreis gezahlt hat und als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Wenn sich Käufer und Verkäufer auf eine frühere Übergabe einigen, müssen sie das dem Notar mitteilen, welcher die Vereinbarung dann schriftlich ausgestaltet und im Kaufvertrag festhält. Dies ist aber keine gängige Praxis, da die meisten Verkäufer sich abgesichert wissen wollen und den Besitz erst übertragen, sobald der Kaufpreis vollständig auf ihrem Konto eingegangen ist. Meist liegt zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Besitzübergabe eine Zeitspanne von ca. 8 Wochen.

Auflassungsvormerkung

Manche Käufer möchten sich mit einer Auflassungsvormerkung für diese Zeit absichern. Wenn sie den Kaufvertrag bereits unterschrieben haben, kann eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Diese besagt, dass das Grundstück bereits verkauft ist und der Kaufvertrag nur noch nicht vollständig abgewickelt wurde. Sie bestätigt den Anspruch des Käufers auf Erwerb des Hauses und schließt aus, dass andere Käufer Eigentum am selben Grundstück erwerben können.

Vereinbarung zur Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien werden über Darlehen finanziert. Um ein Darlehen gewährt zu bekommen, verlangen Banken jedoch Sicherheiten und für viele Banken stellt das zu erwerbende Haus die perfekte Sicherheit dar. Das Haus kann für den Käufer jedoch erst mit einer Grundschuld belastet werden, wenn dieser auch der rechtmäßig eingetragene Eigentümer ist. Dies ist er widerrum erst, wenn er den vollen Kaufpreis bezahlt hat und dazu braucht er die Finanzierung durch seine Bank.

Die Lösung dieses vermeintlichen Teufelskreises ist die sogenannte Belastungsvollmacht. Hier bemächtigt der Verkäufer den Käufer dazu, das Grundstück als Sicherheit verwenden zu dürfen, auch wenn es ihm noch nicht gehört. Auf diese Weise erhält der Käufer die Finanzierungszusage der Bank und der Verkäufer die Aussicht auf eine baldige Abwicklung des Geschäfts.

Fazit

Ein Kaufvertrag bildet den Abschluss eines jeden Kaufgeschäfts. Damit Sie auf den letzten Metern nicht noch ins Stolpern kommen, seien Sie deshalb besonders sorgfältig bei der Ausarbeitung. Und falls Sie sich mit dem vom Notar erstellten Kaufvertrag unsicher sein sollten, dann beauftragen Sie jemanden kompetentes, sich den Vertrag noch einmal anzuschauen. Das kommt Ihnen garantiert zugute, falls im Vertrag Fallstricke eingebaut sein sollten.

Damit Sie nichts vergessen, haben wir hier eine Checkliste für ihren Kaufvertrag vorbereitet

  • Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über Konditionen zum Hausverkauf
  • Finanzierungszusage des Käufers liegt vor
  • Erster Notartermin mit allen wichtigen Unterlagen
  • Notar arbeitet Kaufvertrag aus
  • Käufer und Verkäufer prüfen den Kaufvertrag
  • Zweiter Notartermin zur Beurkundung des Vertrags
  • Notar versendet den beglaubigten Vertrag an Käufer und Verkäufer
  • Käufer erhält Grunderwerbsteuerbescheid und bezahlt diesen
  • Notar kann nun Löschung der "alten" Grundschuld vornehmen
  • Käufer stellt Auflassungsvormerkung und Grundbuchamt nimmt Eintragungsmitteilung vor
  • Käufer überweist Kaufpreis und Immobilie wird übergeben
  • Neuer Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen

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