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Lebenslanges Wohnrecht

Lebenslanges Wohnrecht – so wirkt es sich auf den Preis aus

Oftmals wird lebenslanges Wohnrecht dann vereinbart, wenn Eltern ihre Immobilie an die Kinder vermachen wollen und dort wohnen bleiben möchten. Obwohl dies sehr praktisch klingt, kann ein lebenslanges Wohnrecht nicht nur Vor- sondern auch Nachteile haben.

Welche das sind, wo Sie das Wohnrecht eintragen, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind und wann es als verwirkt gelten kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?

Lebenslanges Wohnrecht bedeutet, dass eine Person eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende bewohnen darf. Das gilt besonders auch dann, wenn diese Person nicht der Besitzer des Gebäudes ist. Dieses Recht ist an die Wohnung gebunden, daher gilt es auch nach dem Hausverkauf. Geregelt ist das lebenslange Wohnrecht im § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Durch die Bezeichnung “lebenslang” ist auch klar, wann das Wohnrecht endet - nämlich erst mit dem Tod der berechtigten Person. Hier gelten einige Ausnahmen, über die Sie weiter unten mehr erfahren.

Praxiswissen-Tipp

Um spätere Probleme zu vermeiden, sollte vertraglich genau geregelt werden, über welchen Zeitraum und auf welche Personen sich das Recht erstreckt.

Wann erlischt lebenslanges Wohnrecht?

Gilt lebenslanges Wohnrecht wirklich immer bis zum Tod? Grundsätzlich ja: es endet in der Regel erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es kann aber auch gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts dem zustimmt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die wohnberechtigten Eltern in ein Pflegeheim umziehen und daher das Wohnrecht im auf die Kinder übertragenen Haus nicht mehr benötigen.

Die Eltern können dann die Löschung des Wohnrechts beim Grundbuchamt beantragen und ein lebenslanges Wohnrecht damit aufheben. Anders sieht die Situation aus, wenn der Wohnberechtigte nicht freiwillig auf sein Wohnrecht verzichten möchte. Will der Eigentümer dennoch frei über die Immobilie verfügen, dann kann er versuchen, dem Berechtigten eine Abfindung anzubieten. Diese muss vom Rechtsinhaber aber nicht angenommen werden.

Wann verfällt lebenslanges Wohnrecht?

Ohne eine Zustimmung des Wohnrechtinhabers endet das Wohnrecht in folgenden Fällen:

  • mit dem Ablauf der festgelegten Frist, wenn das Wohnrecht befristet erteilt wurde
  • mit dem Tod des Berechtigten
  • wenn die Räume dauerhaft nicht mehr bewohnt werden können
  • mit der Erfüllung der Bedingung, falls das Recht an eine Bedingung gebunden war
  • wenn die Bank die Immobilie zwangsversteigert

Bei einer Zwangsversteigerung erlischt das lebenslange Wohnrecht. Der Berechtigte erhält eine Entschädigung, die dem Wert des Wohnrechts entspricht. Oft ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung jedoch nicht hoch genug, um den Wohnberechtigten angemessen zu entschädigen.

Praxiswissen-Tipp

Die wohnberechtigte Person kann ein Rückforderungsrecht in das Grundbuch eintragen lassen. Bei einer Überschuldung der Immobilie kann der Wohnberechtigte dann wieder der Eigentümer des Hauses werden, wenn er diese z.B. vorher seinen Kindern übertragen hat.

Wann ist ein lebenslanges Wohnrecht verwirkt?

Nach § 1041 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Wohnberechtigte verpflichtet, die Wohnung zu erhalten und dazu kann er auch gerichtlich verurteilt werden. Wird vermutet, dass der Wohnberechtigte dem nicht nachkommt, kann ein Gutachten zum Zustand der Immobilie eingeholt werden. Stellt dieses fest, dass der Wohnberechtigte z.B. das Haus verfallen lässt und sich weigert, die Missstände abzustellen, dann kann das Wohnrecht gekündigt und aus dem Grundbuch entfernt werden.

Ist der Wohnberechtigte aus gesundheitlichen oder psychischen Gründen nicht mehr in der Lage, die Wohnung zu erhalten, kann auch eine Betreuung beantragt werden. Diese kümmert sich auch um den Aufenthalt, was etwa eine Verwahrlosung der Immobilie verhindert. Um die Verwirkung des Wohnrechts zu klären, ist in jedem Fall ein gerichtliches Klageverfahren notwendig.

Wohnrecht nach einer Scheidung

Wird zugunsten des Ehepartners lebenslanges Wohnrecht gewährt, dann erlischt es bei einer Scheidung, wenn der Wohnberechtigte auszieht.  

Praxiswissen-Tipp

Sie können vereinbaren, dass Ihr Wohnrecht als Ehepartner erst dann aus dem Grundbuch gelöscht wird, wenn Sie hierfür eine festgelegte Abfindung erhalten.

Lebenslanges Wohnrecht nach Verkauf einer Immobilie

Ein Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn die Immobilie verkauft wird oder der Besitzer das Gebäude vererbt. Auch der Hausverkauf ist mit Wohnrecht möglich. Der Inhaber des Wohnrechts muss dem Hausverkauf dabei nicht zustimmen.

Gerade weil das lebenslange Wohnrecht auch nach dem Verkauf des Hauses noch gilt, kann es schwierig werden, einen Käufer zu finden. Die meisten Kaufinteressenten möchten das Haus frei nutzen und das ist nicht möglich, wenn Personen ihr Recht zum freien Wohnen weiter nutzen. Der Verkaufspreis fällt also häufig beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht.

Wohnrecht auf Lebenszeit - Rechte und Pflichten

Das lebenslange Wohnrecht ist auch mit Pflichten verbunden, denn schließlich muss der Besitzer der Immobilie oder Wohnung der Person, die das Wohnrecht genießt, dieses auch einräumen. Die wichtigsten Rechte und Pflichten in Bezug auf lebenslanges Wohnrecht sind:

Aufnahmerecht Nicht nur der Wohnberechtigte selbst - also die Person mit dem Wohnrecht - darf in der Immobilie leben. Auch Pflegepersonal oder die Familie des Wohnberechtigten dürfen in den Haushalt aufgenommen werden. Das gilt ebenso für den Partner, selbst wenn beide nicht verheiratet sind.
Nutzungsrecht Das Wohnrecht auf Lebenszeit muss sich nicht auf eine komplette Immobilie beziehen, sondern kann auch nur eine einzelne Wohnung in einem Gebäude umfassen. Jedoch dürfen die sonstigen Anlagen des Gebäudes immer mitbenutzt werden, wie etwa die Heizung.
Pflicht zur Instandsetzung Anders als beim Vermieten einer Wohnung ist nicht der Immobilienbesitzer für die meisten Reparaturen verantwortlich. Stattdessen müssen die Wohnberechtigten für die Instandsetzungen aufkommen und auch die Nebenkosten (Strom, Heizung) zahlen. Der Eigentümer des Hauses zahlt nur bei einer außergewöhnlichen Sanierung (z.B. neues Dach).

Lebenslanges Wohnrecht – Kosten

Das lebenslange Wohnrecht wird ohne Entgelt gewährt, der Wohnberechtigte muss also dem Besitzer der Immobilie keine Miete zahlen. Dennoch sind mit dem Wohnrecht Kosten verbunden, beispielsweise für die Eintragung im Grundbuch.  Auch müssen der oder die Bewohner für Reparatur- und Instandhaltungskosten aufkommen sowie die Nebenkosten selber bezahlen. Wie hoch genau die Kosten sind, hängt vom Wert des Wohnrechts und dessen Art ab.

Wer zahlt was?

Das zahlt der Wohnberechtigte
  • Erneuerungen und Ausbesserungen
  • Schönheitsreparaturen (z.B. Malerarbeiten)
  • verbrauchsabhängige Kosten für Heizung, Wasser und Strom sowie Müll
Das zahlt der Eigentümer
  • außergewöhnliche Kosten (z.B. Dachsanierung)
  • Heizungsumstellung (z.B. von Öl auf Erdwärme)
  • Erneuerung der Elektroinstallationen
  • Grundstückslasten (Gebäudeversicherungen, Grundsteuer)

Welche Nachteile gibt es beim lebenslangen Wohnrecht?

Jemandem lebenslanges Wohnrecht einzuräumen kann mit Nachteilen für den Immobilienbesitzer einhergehen. Als Besitzer einer Immobilie haben Sie beispielsweise keinen juristischen Anspruch darauf, die Räume des Wohnberechtigten zu besichtigen. Wollen Sie diese betreten, dann müssen Sie das mit der Person vereinbaren, welche dort das Recht zu Wohnen genießt.

Auch muss der Bewohner beziehungsweise Bewohnerin in der Regel keine Miete zahlen. Dem Besitzer der Immobilie entgehen daher mögliche Mieteinnahmen, die er erzielen könnte, wenn er die Räumlichkeiten vermietet. Zudem muss der Immobilienbesitzer zwar selbst für grundlegende Umbauvorhaben aufkommen, aber wenn diese die Räume des Wohnberechtigten betreffen, dann muss er dafür dessen Zustimmung einholen.

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Das lebenslange Wohnrecht muss vom Nießbrauch unterschieden werden. Das Wort Nießbrauch leitet sich vom lateinischen Begriff usus fructus ab. Übersetzt meint dies "Fruchtgenuss" und steht dafür, dass eine Person einen Anteil an einem fremden Gut nutzen kann. Aus diesem Anteil kann ein wie auch immer gearteter Profit gezogen werden, obwohl der Inhaber des Nießbrauchrechts nicht Eigentümer des Guts ist. Umgangssprachlich spricht man daher auch vom Nutznießer.  

Das Nießbrauchrecht an Immobilien

Das Nießbrauchrecht ist das Recht, eine Sache nicht nur selbst zu nutzen, sondern auch einen darüber hinausgehenden Nutzen aus dieser Sache zu ziehen. Im Falle einer Immobilie würde das bedeuten, dass der Nießbraucher - der also das Nießbrauchrecht besitzt - nicht unbedingt selbst in der Wohnung leben muss. Er kann diese auch vermieten. Der Nießbraucher nutzt dann also das Recht an der Wohnung, indem er mit dieser Mieteinnahmen generiert.

Das Nießrecht kann sich auf eine Wohnung beziehen oder als Nießrecht für ein ganzes Haus gewährt werden. Beim Nießbrauch wird kein Eigentum oder Vermögen übertragen. Wer das Nießbrauchrecht an einer Wohnung hat, der ist nicht Besitzer der Wohnung. Dennoch kann der Nießbraucher in der Wohnung selbst leben oder diese vermieten, aber nicht verkaufen.

Nießbrauch - Rechte und Pflichten

Ähnlich wie beim lebenslangen Wohnrecht gibt es auch beim Nießbrauch Rechte und Pflichten. Beispielsweise geht nicht nur das Nutzungsrecht an der Immobilie, sondern auch das Nutzungsrecht am Zubehör auf den Berechtigten über (z.B. Gegenstände in der Wohnung, Möbel). Das kann aber vertraglich eingeschränkt werden.

Darüber hinaus ist der Nießbrauchnehmer verpflichtet, die Wohnung oder Immobilie zu erhalten. Sie darf also nicht stark umgestaltet werden. Wurde etwas zerstört oder stark beschädigt, muss der Nutznießer den Eigentümer darüber informieren. Auch Versicherung sowie Nebenkosten müssen vom Nutznießer selbst bezahlt werden.

Gläubiger des Wohnungseigentümers können Verbindlichkeiten ohne Rücksicht auf den Nutznießer einfordern. Dies gilt dann, wenn die Verbindlichkeiten ihren Ursprung zeitlich vor dem Gewähren des Nießbrauchrechts haben. Das bedeutet, dass eine Wohnung zwangsversteigert werden kann, auch wenn eine andere Person hier das Nießbrauchrecht besitzt.

Praxiswissen-Tipp

Ist in Verkaufsannoncen der Begriff "auf Nießbrauchsbasis" zu finden, dann bedeutet dies, dass die bisherigen Wohnungseigentümer nach dem Verkauf weiter in einem Teil der Immobilie wohnen – sie werden also Nießbraucher.

Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch eintragen

Das Nießbrauch- oder Wohnrecht muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, um gültig zu sein – es ist aber sehr zu empfehlen. Gerade in Konfliktsituationen zwischen dem Immobilienbesitzer und der wohnberechtigten Person, kann diese ohne einen Grundbucheintrag die eigenen Ansprüche nicht durchsetzen.

So kann das lebenslange Wohnrecht ohne Grundbucheintrag zum Beispiel verloren gehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Das muss bei der Steuer beachtet werden

Das Finanzamt nutzt die Mieten für vergleichbare Wohnungen als Referenz, bestimmt dadurch die mögliche (fiktive) Jahresmiete und multipliziert diese mit einem Faktor, der sich aus der durchschnittlichen weiteren Lebenserwartung einer Person im Alter des Nießnutzers ergibt.

Diese Wertermittlung ist steuerlich relevant, denn wer lebenslanges Wohnrecht erhält, wird so behandelt als wäre er beschenkt worden. Wenn wie im Beispiel 148 300 Euro als Wert für das Wohnrecht festgestellt werden, dann nimmt das Finanzamt diese Summe als Grundlage zur Berechnung der Schenkungssteuer.

Ob dann tatsächlich eine Besteuerung erfolgt, hängt aber davon ab, ob der Immobilienbesitzer und der Wohnberechtigte verwandt sind, welche Verwandtschaftsgrad sie haben und welche Freibeträge gelten.

Nießbrauch oder Wohnrecht – was ist besser?

Wenn Wohnberechtigte ihr Recht nicht mehr nutzen können (z. B. wenn diese umziehen wollen oder in ein Pflegeheim ziehen), dann hat das lebenslange Wohnrecht keinen Nutzen mehr für die Rechteinhaber. Das reine Wohnrecht erlaubt es aber nicht, die Wohnung zu vermieten und darüber Einnahmen zu generieren. In diesem Fall kann das Recht auf Nießbrauch sinnvoller sein.

Hier dürfen die Nießbraucher die Wohnung nach dem Umzug vermieten und darüber Einnahmen generieren. Das Nießbrauchrecht lässt also die Wahl, ob Sie die Räume selbst bewohnen oder diese vermieten wollen. Das Recht, die Wohnung zu vermieten, bietet Ihnen eine zusätzliche finanzielle Absicherung. Das Wohnrecht hingegen kann nicht übertragen werden, sondern nur selbst ausgeübt werden.

Wie wird lebenslanges Wohnrecht bewertet?

Um den Wert des Wohnrechts zu bestimmen, gilt die fiktive Miete, die dem Immobilienbesitzer durch das Wohnrecht entgeht, als Grundlage. Es wird kalkuliert, wie viel Miete der Wohnberechtigte im Laufe seines Lebens zahlen müsste, wenn er kein Wohnrecht hätte und die Wohnung daher nicht frei nutzen dürfte.

Dies wird auf die durchschnittliche Lebenserwartung hochgerechnet. Die Mieten werden zudem abgezinst, es werden also Kapitalwerte gebildet, um alle fiktiven Mietzahlungen auf den Stichtag der Bewertung beziehen zu können. Der Gesetzgeber schreibt im Bewertungsgesetz §14 einen Zinssatz von 5,5% vor.

Ein Wohnberechtigter im Alter von 50 Jahren hat beispielsweise eine statistische Lebenserwartung von 29,5 Jahren, wodurch ein Kapitalwert von 14,83% entsteht. Beträgt die fiktive Miete 10.000 Euro im Jahr, dann hätte das Wohnrecht einen Wert von 10.000 Euro x 14,83 = 148 300 Euro. Beim Hausverkauf mit Wohnrecht sollte dieser Wert vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen werden, um einen realistischen Verkaufspreis zu erhalten.

Analog ist auch beim Nießbrauch eine Berechnung des Wertes möglich, wenn bestimmt werden soll, welchem Wert das Nießbrauchrecht gegenübersteht. Dieser wird anhand der eingesparten Mieten berechnet bzw. anhand der möglichen Mieteinnahmen, wenn der Nießnutzer die Immobilie vermietet.

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