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Löschung von Rechten Dritter – was kostet das?

Löschung von Rechten Dritter

Plant man einen Hausverkauf, sollte man sich im Vorfeld über alle möglicherweise anfallenden Kosten informieren. Ein Bestandteil davon können zum Beispiel Kosten für Löschung von Rechten Dritter sein. Gewährt man Dritten Rechte an der Immobilie, zum Beispiel Kreditgebern zur Baufinanzierung, dann werden diese im Grundbuch eingetragen. Potenzielle Hauskäufer sind aber zumeist an unbelasteten Objekten interessiert.

Aus diesem Grund kann es erforderlich sein, solche Grundbucheinträge löschen zu lassen. Das ist aber mit einem Gang zum Notar und damit auch wieder mit Kosten verbunden. Bei uns erfahren Sie daher, was es hierbei zu beachten gibt, und unter welchen Umständen eine Löschung wirklich sinnvoll ist.

Was sind Rechte Dritter?

Rechte Dritter finden sich in vielerlei Gestalt, wie zum Beispiel:

Rechte Dritter Beschreibung
Grundschuld Das dringliche Recht, aus einem Grundstück oder grundstücksähnlichem Recht die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.
Nießbrauch Anspruch des Berechtigten auf eine bestimmte Nutzung des Grundstücks, beispielsweise lebenslanges Wohnrecht mit der Berechtigung sämtliche Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, wie zum Beispiel Miet- oder Pachteinnahmen.
Wohnrecht Unbefristete oder befristete Befugnis des Berechtigten, kostenlos in der Immobilie zu Wohnen. Beschränkt sich auf das reine Nutzungsrecht, ohne zusätzliches Recht der „Fruchtziehung“ von Mieterträgen.
Wegerecht Gewährleistet dem Berechtigten einen Geh- oder Fahrweg zum Durchgang oder zur Durchfahrt zum eigenen Grundstück nutzen zu dürfen.
Leitungsrecht Das dingliche Recht eines Versorgungs- oder Telekommunikationsunternehmens auf freien Zugang zu Leitungen, um diese zu verlegen oder zu betreiben.
Vorkaufsrecht Anspruch des Berechtigten, Käufer aus dem Vertrag auszuschließen und die Immobilie selbst zu denselben Konditionen zu erwerben.

Unter Umständen können Rechtsansprüche von Dritten die Nutzung einer Immobilie also erheblich einschränken. Vor allem ein bestehendes Wohnrecht schreckt Käufer eher ab. Die Einschränkung der Rechte führt zudem zu einer Wertminderung des Objekts, weshalb vor Hausverkauf definitiv über eine Löschung dieser Rechte nachgedacht werden sollte.

Eintragungen im Grundbuch

Das Grundbuch dient unter anderem dazu, eine Übersicht über alle an einem Grundstück bestehenden Rechte zu liefern. Daher sind dingliche Rechte Dritter grundsätzlich eintragungspflichtig. Die Berechtigten sichern sich somit außerdem ihr Recht und können es im Streitfall auch durchsetzen. Mit der Grundschuld zum Beispiel sichern sich Kreditgeber, wie Banken oder Bausparkassen, gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Aus der Eintragung der Grundschuld lassen sich dann eine Zugriffsberechtigung auf die Immobilie und gegebenenfalls eine Zwangsversteigerung ableiten.

Dingliche Rechte Dritter werden eingetragen in:

  • Grundbuch Abteilung II: Alle Grundstücksbelastungen, außer Grundpfandrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das beinhaltet unter anderem Beschränkungen wie Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Grunddienstbarkeiten, wie beispielsweise das dingliche Wegerecht.
  • Grundbuch Abteilung III: In Abteilung III werden alle Grundpfandrechte, wie Hypothek und Grundschuld eingetragen. Somit muss der Kreditnehmer eine Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber dulden.

Nach der Eintragung der Rechte Dritter im Grundbuch, können diese nur noch mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden. Selbst bei Eigentümerwechsel bleiben die Rechtsansprüche also weiterhin bestehen, der neue Eigentümer kann keine Änderungen daran vornehmen.

So funktioniert die Löschung von Rechten Dritter

So löschen Sie Grundbucheintragungen von Rechten Dritter Schritt für Schritt:

  1. Einwilligung des Berechtigten: Um die Rechte Dritter wieder aus dem Grundbuch löschen zu können, bedarf es der Einwilligung desjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung eingetragen ist, wie zum Beispiel des Kreditgebers, oder Nutznießers. Im Falle einer Grundschuld müssen erst die vertraglichen Verpflichtungen erbracht werden. Bei einem Darlehen müsste zum Beispiel zunächst die komplette, noch ausstehende Summe beglichen werden. Sobald das erfolgt ist, hat der Kreditnehmer den Anspruch auf Erstellung einer Löschungsbewilligung gegen den Kreditgeber und kann einen Antrag dazu stellen. Die Löschungsbewilligung stellt dabei nichts anderes dar, als die Zustimmung der Bank oder der Bausparkasse zur Löschung der Grundschuld.
  2. Notarielle Beurkundung: Die ausgestellte Einwilligung muss im nächsten Schritt ein Notar beurkunden. Um gültig zu sein, muss sie den Antrag, die Bewilligung und, bei Löschung eines Grundpfandrechts, die Zustimmung des Grundstückseigentümers enthalten.
  3. Weiterleitung durch den Notar: Der Notar fasst die Löschungsbewilligung dann mit dem Antrag auf Löschung zu einer notariell beglaubigten einheitlichen Urkunde zusammen, der sogenannten Löschungsbewilligung im weiteren Sinne, und leitet diese daraufhin in der Regel zum Grundbuchamt weiter.
  4. Prüfung durch das Grundbuchamt: Zur Gültigkeit müssen formelle Voraussetzungen der Löschung erfüllt sein, wie zum Beispiel, ob alle benötigten Dokumente vorliegen. Das wird durch das Grundbuchamt nocheinmal geprüft.
  5. Eintragung im Grundbuch: Hat der Antrag seine Richtigkeit, dann wird ein Löschungsvermerk in eine dafür vorgesehene Spalte im Grundbuch eingetragen und die gelöschte Grundschuld wird rot unterstrichen. In der heutigen elektronischen Variante wird die Rötung jedoch in schwarz dargestellt.

Praxiswissen-Tipp

Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung dürfen die Kreditgeber kein Geld verlangen!

Kosten der Löschung

Die Kosten der Löschung von Rechten Dritter können ganz unterschiedlich ausfallen, da sie sich nach verschiedenen Faktoren richten. Den meisten Kosten fallen für den Notar an. Dieser erhält für die Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Bewilligung sowie den Antrag beim Grundbuchamt ein Honorar. Dazu kommt dann noch die Grundbuchamt-Gebühr. All diese Posten übernimmt der Verkäufer der Immobilie.

Wie sich die Kosten genau aufgliedern ist durch §38 Abs. 2 KostO geregelt, der besagt, dass für Eintragung von Löschungsbewilligungen die „halbe Gebühr“ zu entrichten ist. Die „volle Gebühr“ beträgt nach §32 KostO 10 € bis zu einem Geschäftswert von 1.000 €. Die Kosten richten sich also nach dem Geschäftswert, bei einer Grundschuld also dem Wert mit dem das Grundstück belastet ist. Dabei gilt allerdings eine Obergrenze für den Geschäftswert von 60 Millionen Euro. Für einen Geschäftswert von 250.000 € betragen die Kosten zum Beispiel 432 €, bei 350.000 € sind es 582 €. Die „halbe Gebühr“ wären dementsprechend 216 € bzw. 291 €. Von diesen Werten abweichende Vereinbarungen sind schlichtweg unwirksam. Die Kostenordnung lässt keine Verhandlungsspielräume zu.

Bei Wohnrechten gibt es nach §24 KostO weitere Besonderheiten zu beachten. Hier richtet sich die Höhe des Geschäftswertes nämlich nach dem Lebensalter der berechtigten Person und dem Jahreswert des Wohnrechts. Handelt es sich zum Beispiel um einen Berechtigten von 40 Jahren, dann wird der 18-fache Betrag des Jahreswerts des Wohnrechts als Geschäftswert zur Berechnung der Kosten herangezogen.

Praxiswissen-Tipp

Verbinden Sie die Löschung einer Grundbucheintragung mit einem anstehenden Eigentümerwechsel und beantragen Sie beides zusammen! So sparen Sie Geld, weil das Grundbuchamt nur einmal Änderungen vornehmen muss und eventuell entfallen auch noch weitere Gebühren bei der Übernahme einer Grundschuld.

Eintragung im Grundbuch bestehen lassen?

Eventuell kann man sich diese Kosten jedoch auch ganz sparen. Das hängt davon ab, welches Recht im Grundbuch eingetragen ist und zu welchem Zweck es entfernt werden soll. Ist nämlich zum Beispiel eine Grundschuld eingetragen, kann es sich durchaus auch lohnen diese nach Rückzahlung des Kredits eingetragen zu lassen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn

  • das Haus verkauft wird und der neue Eigentümer zur Finanzierung selbst wieder einen Kredit aufnehmen will. Die Löschung einer eingetragenen Grundschuld kostet die „halbe Gebühr“, ihre Eintragung jedoch die „doppelte Gebühr“. Diese Kosten, und damit wahrscheinlich hunderte Euro, können gespart werden, indem die Grundschuld einfach eingetragen bleibt und auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hier fällt dann lediglich eine Gebühr für die Grundschuldabtretung an.
  • in Zukunft selbst erneut ein Kredit aufgenommen werden soll. Das kann zum Beispiel bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen nötig sein. Bei künftiger Aufnahme eines weiteren Darlehens kann die vorübergehend nicht genutzte, aber weiter eingetragene Grundschuld wieder zur Sicherung der Rechte verwendet werden, was hohe Ausgaben für eine Neueintragung spart.

Selbst, wenn der neue Kredit von einer anderen Bank gewährt werden soll, kann man diese Möglichkeit nutzen. Die alte Bank müsste hierfür nur eine Abtretungsurkunde ausstellen, die der Neugläubiger, also die neue Bank, dann akzeptieren müsste.

Praxiswissen-Tipp

Lassen Sie sich eine Löschungsbewilligung und Verzichtserklärung ausstellen, selbst wenn Sie die tatsächliche Löschung des Rechts nicht beantragen! Der Kreditgeber kann nach Rückzahlung der Verpflichtungen zwar nicht mehr über die Grundschuld verfügen, sie an eine andere Bank abtreten oder fälligstellen – mit der Bestätigung, dass das Darlehen getilgt ist, sind Sie aber auf der sicheren Seite. Außerdem verfällt die Löschungsbewilligung nicht. Sie halten sich für die Zukunft damit also alle Optionen offen.

Löschung von Rechten Dritter – Fazit

Generell ist die Löschung von Rechten Dritter beim Hausverkauf ein wichtiges Thema. Nicht nur können dadurch hohe Kosten entstehen, sondern weiter eingetragene Rechte können den Verkaufspreis deutlich senken oder sogar den Verkauf der Immobilie nahezu unmöglich machen, wie es bei einem lebenslangen Wohnrecht beispielsweise der Fall ist. Allerdings sollte auch genau überlegt werden, ob es wirklich sinnvoll und notwendig ist, eine Grundschuld zu löschen, oder ob die günstigere Variante der Übertragung gewählt werden sollte.

Für den Käufer gilt es, vorsichtig zu sein und genau abzuwägen. Er sollte sich nicht auf mündliche oder schriftliche Versicherungen verlassen, sondern den Notarvertrag tatsächlich erst abschließen, wenn die Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht sind.


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