Mängelhaftung nach dem Hausverkauf
Die Immobilie wurde gerade an den neuen Eigentümer übergeben, doch so wirklich abgeschlossen ist der Verkaufsprozess damit noch nicht. Bis zu fünf Jahre hat der Käufer Zeit, um Mängel geltend zu machen. Allerdings sind dabei bestimmte juristische Vorschriften zu beachten.
Welche Rechte hat der Käufer bei auftretenden Mängeln überhaupt? Wann haftet der Verkäufer und muss für Ausgleich sorgen? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles zur Mängelhaftung.
Rechtsgrundlage für Sachmängel und Rechtsmängel
Gelegentlich kommt es vor: am frisch erworbenen Traumhaus werden grobe Schäden wie ein maroder Dachstuhl oder Feuchtigkeit im Keller festgestellt. Wenn Käufer nach dem Erwerb Mängel am Haus bemerken, so haben sie in bestimmten Fällen Anspruch auf die Mängelbeseitigung durch den vorherigen Eigentümer oder können vom Kaufvertrag zurücktreten.
Geregelt wird dieser Sachverhalt durch das BGB. Dort steht im § 433 Abs. 1 Satz 2: “Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.”
Ob ein Käufer für eine mangelhafte Immobilie entschädigt wird oder nicht, hängt dabei jedoch von getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag und der Art des Mangels ab. Diese werden grundsätzlich in zwei Kategorien eingeteilt: Sachmängel und Rechtsmängel.
Sachmängel
Bei Sachmängeln handelt es sich um Schäden am Haus oder der Einrichtung, welche vor dem Kauf offengelegt werden müssen.
Gesetzlich sind Verkäufer unter anderem in der Pflicht über folgende Sachmängel zu informieren:
- Altlasten
- Hausbockbefall
- Hausschwamm
- Feuchtigkeit im Keller
- Asbest
- Pilzbefall
- Illegaler Anbau (oder auch Schwarzbau, d. h. es liegt für das Gebäude oder Teile des Gebäudes keine Baugenehmigung vor)
Altlasten liegen vor, wenn ein Grundstück gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder Grundwassers aufweist. Ganz besonders nach der gewerblichen Nutzung eines Grundstücks sollte geprüft werden, ob das Grundstück frei von jeglichen Altlasten ist. Um sicherzugehen, kann ein Bodengutachten erstellt werden.
Der Hausbock ist der gefährlichste Käfer für verbautes Holz. Schlüpfende Käfer hinterlassen 4-7 mm große ovale Löcher im Holzgebälk. Daran ist ein Schädlingsbefall gut zu erkennen. Auch der dumpfe Klang beim Anschlag von befallenen Holzbalken deutet auf Hausbockbefall hin. Bei Verdacht sollte unbedingt ein Fachmann zur Holzuntersuchung hinzugezogen werden.
Der Hausschwamm ist ein holzzerstörender Pilz, der sehr gefährlich für hölzerne Tragekonstruktionen werden kann. Durch morsches Holz ist die statische Sicherheit des Hauses gefährdet. Außerdem bildet sich an von Hausschwamm befallenen Stellen oftmals Schimmel. Dieser wirkt sich zusätzlich auf die Gesundheit der Bewohner aus und kann zu Kopfschmerzen, Allergien und Unwohlsein führen.
Auch Feuchtigkeit im Keller ist eine ärgerliche Angelegenheit. Bei Altbauten gibt das Material oftmals nach und es kommt zu feuchten Stellen und nassen Wänden. Aber auch bei Neubauten kann das Problem auftreten, wenn minderwertige Baumaterialien verwendet wurden.
Praxiswissen-Tipp
Wurden Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel wegen der Beseitigung von Schimmel oder Asbest durchgeführt, sollte der Käufer darüber ebenfalls informiert werden – auch wenn die Arbeiten schon ein paar Jahre her sind. Im Optimalfall werden dem Käufer auch die dazugehörigen Unterlagen überreicht.
Rechtsmängel
Ein Rechtsmangel liegt hingegen vor, wenn Dritte über ein Recht am Grundstück oder Gebäude verfügen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Nachbar über ein Wegerecht im Garten des Grundstücks verfügt – der Verkäufer muss den Käufer vor dem Verkauf darüber informieren.
Wenn solche Rechtsansprüche anderer Personen im Kaufvertrag festgeschrieben sind, stellen sie auch nach Abschluss des Geschäfts kein Problem mehr dar. Kritisch wird es, wenn der Käufer erst nach dem Kauf bestehende Rechtsmängel aufdeckt, welche der Verkäufer ihm bis dahin verschwiegen hat. In solch einem Fall steht ihm dann eine Entschädigung zu. Grundlage für einen Rechtsmangel ist § 435 BGB.
Welche (Sach)Mangel-Arten gibt es?
Treten nach der Übertragung des Eigentums Sachmängel auf, kann der Käufer grundsätzlich einen Gewährleistungsanspruch geltend machen. Ob dieser gerechtfertigt ist und Erfolg hat, hängt jedoch von der Art des Mangels ab.
Es werden folgende drei Arten von Sachmängeln unterschieden:
| Art des Mangels | Beschreibung |
|---|---|
| offene Mängel | Bei der Hausbesichtigung ist der Käufer in der Pflicht, das Haus aufmerksam und genau zu prüfen. Dabei können ihm bereits die sogenannten offenen Mängel auffallen. Hierbei handelt es sich um offensichtliche Schäden am Gebäude wie zum Beispiel eine kaputte Fensterscheibe oder nasse Wände im Keller. |
| versteckte Mängel | Diese Form der Mängel sind sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer nur schwer wahrzunehmen. Insofern der Verkäufer jedoch von Ihnen weiß, ist er verpflichtet, darüber zu informieren. Wenn nach dem Hauserwerb zum Beispiel ein versteckter Mangel bemerkt wird, muss der Käufer beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn „arglistig“ verschwiegen hat. Nur auf diese Weise kann ein Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei alten Gebäuden werden einige versteckte Mängel als baujahrtypisch abgegolten und Verkäufer müssen deshalb nicht für sie haften. |
| arglistig verschwiegene Mängel | Am relevantesten für Gewährleistungsansprüche sind die arglistig verschwiegenen Mängel. In diesen Fällen wusste der Verkäufer über einen (versteckten) Mangel Bescheid, hat ihn dem Käufer jedoch bewusst verschwiegen. Der Verkäufer führt den Käufer zum Beispiel in einen frisch gestrichenen Keller, in dem die neue Farbe Schimmelspuren überdeckt und verneint die Frage nach bestehenden Schäden oder Schimmel. In diesem Fall liegt eine bewusste Täuschung vor. Damit der Käufer den Vorfall beweisen kann, ist eine Zeugenaussage einer weiteren Person, die bei der Besichtigung dabei war, sehr hilfreich. |
| baujahrtypische Mängel | Je nach Gebäudetyp und Alter des Hauses, können sogenannte bautypische Mängel auftreten. In diesen Fällen hat der Käufer kein Recht auf Schadensersatz oder dem Rücktritt vom Kaufvertrag. Drei Klassifizierung treten dabei besonders hervor: Um 1900 errichtete Gebäude haben besonders oft eine veraltete Heizungsanlage, marode Elektroinstallation sowie verrostete Rohre. Außerdem fehlen bei ihnen oftmals Wärmedämmung sowie Schallinstallation und auch das Fundament ist meist nicht ausreichend. Häuser von 1930/1940 wurden in der Kriegszeit erbaut und damit in Zeiten des Ressourcenmangels. Deshalb zeichnen Sie sich durch eine einfache Bauweise sowie ausgesprochen sparsamen Materialeinsatz aus. Statische Mängel treten besonders häufig bei Häusern aus der Vor- und Nachkriegszeit auf. |
Wann muss der Verkäufer nach dem Hausverkauf für Mängel haften?
Wenn der Käufer nach dem Erwerb einen versteckten und arglistig verschwiegenen Mangel entdeckt, hat er Anspruch auf Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer. Wenn der Verkäufer den Mangel nicht zur Zufriedenheit des Käufers beseitigt, kann dieser eine Minderung des Kaufpreises fordern oder vollständig vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen.
In einigen Kaufverträgen werden vom Verkäufer Garantieübernahmen hinsichtlich bestimmter Eigenschaften der Immobilie festgeschrieben. Der Verkäufer erklärt damit ausdrücklich, dass die Immobilie frei von bestimmten Schäden ist. In diesem Fall ist es einfacher für einen Käufer seine Rechtsansprüche geltend zu machen. Er muss nicht beweisen, dass der Verkäufer vom Schaden wusste.
Praxiswissen-Tipp
Der Käufer kann keine Gewährleistungsansprüche für Mängel geltend machen, von denen er bereits vor dem Kauf Kenntnis hatte oder die er zumindest hätte erkennen können. Hier ist auch der Käufer in der Pflicht, die Immobilie im Vorfeld sorgfältig zu prüfen.
Gewährleistung – so lange kann der Käufer Mängel geltend machen
Der Käufer kann jedoch nicht auf unbegrenzte Zeit Schadensersatz für Mängel bei dem ehemaligen Eigentümer einfordern. Wenn die Vertragsgültigkeit nach dem Bundesgesetzbuch durchgesetzt wird, muss der Käufer innerhalb von 5 Jahren nach der Eigentumsübergabe seine Ansprüche geltend machen.
Wenn ein arglistiger Mangel entdeckt wird, dann beginnt die Verjährung zu dem Zeitpunkt, an dem der Käufer den Mangel entdeckt hat. Der Käufer muss dann allerdings die Arglist des Verkäufers beweisen.
In einigen Verkaufsverträgen wird die sogenannte „Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B“, kurz VOB/B, als Allgemeine Geschäftsbedingung in den Kaufvertrag integriert. Wenn dies der Fall ist beträgt die Verjährungsfrist nur 4 Jahre.
Sonderfall: Erschließungskosten
Als Verkäufer sollten Sie ebenfalls daran denken, die Übernahme von Erschließungskosten im Kaufvertrag zu regeln. Denn sollten noch vor der Hausübergabe Erschließungsarbeiten wie Wasser, Strom oder Straßenarbeiten begonnen worden sein, muss laut Gesetz der Verkäufer die Kosten übernehmen. Auch wenn die Arbeiten erst nach dem Verkauf abgeschlossen sind und die Rechnung ein Jahr später kommt.
Um das zu umgehen, kann schon im Kaufvertrag eine entsprechende Stichtagslösung eingebaut werden. In dieser wird festgeschrieben, dass der Verkäufer nur die Rechnungen bezahlen muss, welche bis zum Eigentumsübergang anfallen – alle darauffolgenden gehen schon zu Lasten des neuen Eigentümers.
Mängelliste im Kaufvertrag
Ebenso wie der Käufer dem Verkäufer nachweisen muss, dass er über bestimmte Mängel schon vor dem Verkauf Bescheid wusste, gilt umgekehrt das gleiche Prinzip. Damit sich beide Parteien rundum absichern können und es nach dem Verkauf keinen Ärger gibt, ist es deshalb empfehlenswert, bereits für den Kaufvertrag eine Mängelliste anzufertigen. In dieser Liste werden einfach alle bestehenden Mängel aufgeführt, welche dem Verkäufer bekannt sind und die bei der Besichtigung aufgezeigt wurden. Ohnehin muss der Zustand der Immobilie im Kaufvertrag genau beschrieben werden.
Außerdem kann ein Gesprächsprotokoll angefertigt werden, wenn der Verkäufer den Käufer detailliert über alle Mängel und Besonderheiten informiert. Im Anschluss wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben. Als letzte Absicherung gibt es noch das Hausübergabeprotokoll, in welchem die Hausübergabe und alle bei der Hausbegehung gesehenen Mängel protokolliert und unterschrieben werden.
Praxiswissen-Tipp
Es ist sinnvoll vor dem Abschluss des Kaufvertrags einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser Fachmann überprüft den Zustand des Gebäudes und kann im Idealfall vorhandene Mängel ausschließen oder direkt benennen. So schafft er für alle Parteien eine grundlegende Rechtssicherheit und niemand erwartet im Anschluss an den Kauf eine böse Überraschung.
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