Seit dem 23.12.2020 findet das neue Gesetz  "über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" seine Anwendung. Durch dieses Gesetz wurden neue Regelungen ins BGB eingeführt ( §§ 656 a bis d).

Oftmals wird das neue Gesetz auch "Bestellerprinzip Verkauf" bezeichnet bezeichnet, was so aber nicht ganz stimmt, da nicht allein der Besteller - also der Verkäufer - die Provision bezahlt. Grundlegend sagt die neue Regelung zwar aus, wer eine Immobilie verkauft - also wer den Makler bestellt, der muss diesen auch bezahlen. Jedoch können trotzdem bis zu 50% der Gebühr auf den Käufer abgewälzt werden, wobei zu beachten ist, dass der Provisionsanteil des Käufers nicht höher sein darf als der des Verkäufers. So ist es jetzt nicht mehr möglich, dass der Verkäufer den Makler bestellt oder beauftragt, jedoch der Käufer die komplette Maklerprovision zu zahlen hat. Dieses Modell war in der Vergangenheit in einigen Bundesländern noch gängige Praxis. In der Regel läuft dieser Beschluss daher auf eine Provisionsteilung hinaus.

So soll verhindert werden, dass private Käufer beim Kauf einer Immobilie benachteiligt werden. Eine reine Innenprovision aber auch Außenprovision sind unter gewissen Umständen jedoch auch weiterhin möglich.

Ehemalige Provisionsregelungen im Vergleich zu heute?

Provisionsregelungen bis zum 22.12.2020 

• Mischform (Beide zahlen): Wird die Maklergebühr aufgeteilt, spricht man von einer Mischform der Provision. Verkäufer und Käufer zahlen hier beide einen Teil der Gesamtprovision, die sich je nach Bundesland unterscheidet. Im Durchschnitt liegt der Anteil des Verkäufers bei 2 – 3 %, Käufers bei 4 – 5 %, inklusive Mehrwertsteuer.
• Innenprovision (Verkäufer zahlt): Wenn allein der Verkäufer zahlte, dann ist immer von einer Innenprovision die Rede. Die Vereinbarung der Kostenaufteilung findet nur zwischen Verkäufer und Makler statt, wodurch diese Form der Provisionierung für den Käufer nicht sichtbar wird. Das kann zum Beispiel auch bei Neubauprojekten der Fall sein, wenn der Bauträger die Vermittlungstätigkeit bezahlt und diese durch „Vertriebskosten“ in den Verkaufspreis mit einrechnet.
• Außenprovision (Käufer zahlt): Genau andersherum ist es bei der Außenprovision. Sie liegt vor, wenn nur der Käufer die Gebühren bezahlt. Wenn in Anzeigen oder Exposés eine Maklerprovision angegeben ist, dann handelt es sich dabei also um die Außenprovision.

Provisionsregelungen seit dem 23.12.2020 

Die Vertragparteien können sich für eine von folgenden drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:

• Doppelprovision: Der Maklervertrag wird mit Verkäufer und Käufer abgeschlossen. Bei der Doppelprovision (§ 656c BGB) sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich. Verkäufer und Käufer - müssen jeweils die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Bei einer Provision von 7,14% würde dabei jeweils ein Provisionsanteil von 3,57 % des Kaufpreises an Verkäufer und Käufer fallen.
• Abwälzung: Hier schließt der Makler mit dem Verkäufer einen Vertrag ab. Er verpflichtet sich zur vollen Übernehme der Maklergebühren, bekommt jedoch später einen Teil der Provision vom Käufer zurück. Man nennt diesen Vorgang Abwälzung da erstmal nur der Verkäufer vom Makler vertreten wird, der Käufer sich aber zur späteren anteiligen Übernahme der Maklerprovision im Kaufvertrag verpflichtet. Der Anteil des Käufers darf dabei nicht höher als der des Verkäufers sein, also 50% nicht überschreiten. Der Anteil des Verkäufers darf über der Hälfte liegen, eine Teilung 60% Verkäufer und 40% Käufer ist daher auch möglich. Bevor von der Käuferseite die Maklergebühr gefordert wird, muss der Auftraggeber nachweisen, dass er seinen Anteil entrichtet hat. 
• Einseitige Übernahme: Nur eine Vertragspartei zahlt zu 100% die Provision des Maklers. Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer eine reine Innenprovision, ist die Provisionszahlung plus Mehrwertsteuer komplett vom Verkäufer zu tragen. Eine reine Außenprovision ist auch möglich, wenn ein provisionspflichtiger Suchauftrag durch den Käufer beauftragt wird und der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte.

Gesetzliche Regelungen zur Höhe der Vergütung gibt es weiterhin keine, daher kann die Maklerprovision im Prinzip frei vereinbart werden. Meistens einigt man sich bei der Maklergebühr auf die im Bundesland üblichen Obergrenzen für Maklergebühren die im Durchschnitt zwischen 5% und 7% des Verkaufspreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer liegen. 

Mögliche Maklerprovision in den Bundesländern sind:

• 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern
• 6,25 % in Hamburg
• 7,14 % in den übrigen Bundesländern

Tatsächlich wird erst die Anwendung der neuen Regelungen über einen längeren Zeitraums zeigen, welche Provisionshöhe "marktüblich" sein wird.

Abweichungen:

Abweichungen vom marktüblichen Prozentanteil können zum Beispiel dann entstehen, wenn Verkäufer mit dem Makler eine Festprovision, statt einer erfolgsabhängigen Vergütung vereinbaren. Auch eine Mehrerlösklausel welche dem Makler eine Zusatzprovision zuspricht, wenn ein bestimmter Kaufpreis übertroffen wird, kann eine höhere Provision zur Folge haben. Wenn die zu verkaufende Immobilie nur einen sehr niedrigen Wert hat und in kritischer Lage vermarktet werden soll, können Makler gegebenenfalls auch eine Provision von 10% verlangen, da sie ansonsten relativ wenig verdienen würden. Rabatte sind im Verkauf aufgrund der aktuellen Marktsituation in der Regel ebenfalls mit dem Makler verhandelbar.

Praxiswissen-Tipp

Provisionsfreie Leistungen

Aufgrund des verbreiteten Unmuts vieler Verbraucher hinsichtlich überzogener Maklergebühren, gehen einige Makler komplett neue Wege. Als Immobilienberater übernehmen Sie nur die Erbringung bestimmter verkaufsfördernder Dienstleistungen wie Exposèerstellung, Ermittlung des Verkehrswerts, Finanzierungsberatung, Werbung in Immobilienportalen oder Verkaufsverhandlungen. Dabei begleiten sie den Immobilienverkauf des Auftragsgeber beratend, was dann nach Stunden- bzw. Tagessätzen oder nach Vereinbarung honoriert wird und nicht durch eine Provission, da hier keine reine Vermittlungsleistung vorliegt.

Beim Immobilienverkauf gibt es im Gegensatz zur Vermietung mehr Verhandlungsspielraum. Wenn die Immobilie ohne großen Aufwand und gleichzeitig zu einem guten Preis veräußerbar ist, kann der Verkäufer unter Umständen eine niedrigere, als die marktübliche, Provision verhandeln. Umgedreht verhält es sich, wenn es für eine Immobilie kaum Kaufinteressenten gibt und die Immobilie nur schwer veräußerbar ist. Dann hat der Käufer durchaus Verhandlungsspielraum die Provision nach unten zu drücken.

Ein Verkäufer einer solchen Immobilie hat dann leider Pech, denn ein Makler wird in einem solchen Fall immer eine höhere Provision verlangen. Denn die Veräußerung eines solchen Objekts ist auch immer mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden.

Praxiswissen-Tipp

Der Makler wird nur für seine Dienste vergütet, wenn es tatsächlich zu einem Vertragsschluss kommt. Dementsprechend stellen Immobilienmakler ihre Provisionsrechnung normalerweise mit Abschluss des Kaufvertrages. Dabei werden dann normalerweise Zahlungsfristen von 2-3 Wochen vereinbart. Davon können natürlich Abweichungen verhandelt werden, wenn der Verkäufer zur Begleichung der Provisionsrechnung beispielweise erst auf den Immobilienverkaufserlös wartet.

Generell muss aber ein Maklervertrag zwischen Auftraggeber und Makler zustande kommen, auf dessen Basis der Makler seine Rechnung stellen kann. Das geschieht seit der Gesetzesänderung für Maklerverträge grundsätzlich schriftlich z.B. per Mail oder Brief. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr wirksam. Für einen Anspruch des Maklers auf Provisionszahlung müssen, zusätzlich zu dem Bestehen des Maklervertrags, ...

...noch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Praxiswissen-Tipp

Kein Anspruch besteht:

In folgenden Fällen besteht die Möglichkeit die Maklerprovision steuerlich geltend machen

Kaufen und vermieten

Soll die Immobilie nach dem Kauf vermietet werden, ist die Maklerprovision ein Teil der Anschaffungskosten. Da diese abgeschrieben werden, mindern sie die steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Steuerpflichtiger Verkauf

Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (Spekulationsfrist). Die Maklerprovision können dann steuermindernd als Werbungskosten vom Gewinn abgezogen werden. Der Verkauf nach der Spekulationsfrist ist steuerfrei, folglich gilt diese Regelung hier nicht.

• Doppelte Provisionspflicht vermeiden: Teilweise kann es zu doppelten Maklergebühren kommen, wenn zum Beispiel eine Immobilie von mehr als einem Makler angeboten wird, oder sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer Makler einschalten. Der Käufer hätte dann eine doppelte Provisionspflicht. Der Vermittlungsanspruch der Parteien muss rechtzeitig geklärt werden! Die Schließung eines Freistellungsauftrags zwischen den Parteien vermeidet die doppelte Zahlungspflicht.
• Keine Umgehung der Maklergebühren durch Lebenspartner: Maklergebühren werden auch dann fällig, wenn Sie nach den Verhandlungen mit dem Immobilienmakler kurzerhand Ihren Partner den abschließenden Kauf-, bzw. Mietvertrag unterschreiben lassen. Der Provisionsanspruch des Maklers besteht auch, wenn Ihr Lebenspartner Vertragspartner wird.