Mietaufhebungsvertrag – das sollten Vermieter wissen

Möchten Mieter aus einer Wohnung ausziehen oder möchten Sie einem Mieter kündigen, gilt in den meisten Fällen die gesetzliche Kündigungsfrist. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann diese aber umgangen werden.

Auf einige Punkte sollten Sie aber achten, wenn Sie eine solche Vereinbarung treffen. Wir erklären ihnen deshalb, worauf es bei einem Mietaufhebungsvertrag ankommt.

In der Regel enthält ein Mietvertrag Angaben zur Kündigung des Vertrags. Wenn das nicht der Fall ist, gilt generell die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. In manchen Fällen kann jedoch eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vorteilhaft sein, etwa wenn Sie als Vermieter die Wohnung verkaufen möchten oder wenn der Mieter rasch umziehen will und Sie daher um eine Aufhebung des Vertrags bittet.

Mit einem Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Sie einvernehmlich die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, sodass sich beide Seiten - Mieter und Vermieter - nicht an die Kündigungsfrist halten müssen. Ein Mietaufhebungsvertrag bietet somit die Möglichkeit, den Mietvertrag zu einem festgelegten Datum enden zu lassen.

Lebensumstände können sich schnell ändern und in diesem Fall ist die gesetzliche Kündigungsfrist, die im §573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt ist, manchmal zu lang.

Beispiele dafür sind:

Einem Vertrag zur Aufhebung des Mietverhältnisses müssen beide Parteien zustimmen - Mieter und Vermieter. Zudem müssen verschiedene Punkte geregelt werden, etwa ob Möbel in der Wohnung verbleiben, in welchem Umfang renoviert werden soll oder ob sogar eine Entschädigung oder Abfindung für den vorzeitigen Auszug des Mieters gezahlt werden soll.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Aufhebungsvertrag vorschlagen. Dieser kann mündlich geschlossen werden, sollte aber zur Rechtssicherheit schriftlich festgehalten werden. Hier müssen Mieter und Vermieter unterschreiben, um die Regelungen des Vertrags zu bestätigen.

Regelungen zu Schönheitsreparaturen

Wenn der Mieter nicht per Mietvertrag verpflichtet wurde, Schönheitsreparaturen durchzuführen, dann können Sie als Vermieter dies mit einem Aufhebungsvertrag nachholen.

Wenn der Mietvertrag aber bereits eine Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, können Sie diese im Aufhebungsvertrag konkretisieren oder ausschließen, etwa wenn Sie den Mieter zum schnellen Auszug bewegen wollen und ihm daher die Pflicht der Schönheitsreparaturen abnehmen.

Mietvertrag bei Trennung aufheben

Stehen beide Partner im Mietvertrag und wird dieser nach der Trennung gekündigt, kann es passieren, dass der Vermieter mit dem verbleibenden Partner keinen neuen Mietvertrag abschließt. Haben mehrere Personen als Mieter den Mietvertrag unterschrieben (z.B. als Paar), dann können auch nur alle gemeinsam kündigen.

Eine Kündigung nur eines Mieters bleibt ohne Folgen und bewirkt auch nicht, dass dieser aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Hier wird ein Aufhebungsvertrag benötigt, der den Mieter aus dem Mietverhältnis entlässt.

Das Gesetz macht aber eine Ausnahme bei Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnerschaften. Haben sich ehemalige Eheleute anlässlich der Scheidung einvernehmlich darauf geeinigt, das die Wohnung einem von beiden überlassen wird, dann muss diese Überlassung dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden und der verbleibende Ex-Partner setzt das Mietverhältnis allein fort.

Das gilt auch bei der Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. Dieses Vorgehen ist aber erst mit der Einleitung der Scheidung oder der Aufhebung der Lebenspartnerschaft möglich.

Abfindungen und Ausgleichszahlungen

Einen festen Anspruch darauf, für einen früheren Auszug entschädigt zu werden oder eine Abfindung zu erhalten, hat der Mieter nicht. Der Aufhebungsvertrag ist daher auch ohne Abfindung möglich. Als Vermieter können Sie Ihre Verhandlungsposition aber stärken, wenn Sie den Mieter durch einen finanziellen Anreiz dazu motivieren, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen.

Die Höhe der Abfindung ist nicht geregelt und kann frei verhandelt werden. Als Orientierungspunkte gelten die zu erwartenden Umzugskosten des Mieters. Alternativ kann die Nettokaltmiete für zwei oder drei Monate veranschlagt werden. Die Abfindung gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) als steuerfrei – es muss also keine Einkommenssteuer darauf gezahlt werden.

Zahlungs- und Leistungsansprüche sollten im Aufhebungsvertrag detailliert dargelegt werden. Modalitäten wie Zahlungsart, Bankverbindung, aber auch Fristen müssen festgehalten werden. Sie können beispielsweise schreiben, dass der Mieter für einen Auszug zum genannten Datum innerhalb von 14 Tagen nach Auszug eine festgelegte Summe als Abfindung erhält.

Praxiswissen Tipp

Nachmieter stellen

Stellt Ihr Mieter einen Nachmieter, der das Mietverhältnis fortsetzt, kann dies auch ein Grund für einen Aufhebungsvertrag sein. Es gibt aber keinen Anspruch des Mieters auf eine Vertragsaufhebung, nur weil er einen Nachmieter stellt.

Der Nachmieter muss geeignet sein und Sie können Zweifel an der Eignung geltend machen, etwa wenn Sie eine Störung des Hausfriedens durch den Nachmieter befürchten. Zudem muss es erhebliche Gründe geben, die den jetzigen Mieter an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hindern und die er nicht bewusst herbeigeführt hat (z.B. Tod eines Familienmitglieds, Umzug in ein Altersheim, Scheidung oder Arbeitslosigkeit).

Wenn der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht, obwohl er einen Aufhebungsvertrag unterschrieben hat, dann müssen Sie auch in diesem Fall (wie bei einer Kündigung) eine Räumungsklage erheben. Hier haben Sie den Vorteil, dass Ihr Mieter nicht einwenden kann, dass Sie als Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Räumung haben.

Er kann sich auch nicht auf unbillige Härte berufen. Ihr Mieter kann lediglich einen Vollstreckungsaufschub oder einen Räumungsaufschub beantragen, aber auch hier wird berücksichtigt, dass Ihr Mieter sich mit dem Aufhebungsvertrag ja zum Ausziehen verpflichtet hatte. Die Räumungsfrist wird daher gerichtlich meist kürzer festgelegt als im Falle einer Kündigung.

Folgen Sie diesem Muster, um keinen wichtigen Punkt Ihres Mietaufhebungsvertrags zu übersehen: