Bonität und Bonitätsprüfung von Mietern

Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit eines potentiellen Mieters oder Immobilienkäufers. Um festzustellen, wie solvent ein Mieter ist, sind verschiedene Aspekte relevant: Ein solides Einkommen sowie die Zahlungsmoral bei Schulden stehen im Mittelpunkt einer Bonitätsprüfung, denn ein Mieter muss in regelmäßigen Abständen Miete oder Raten für andere Kosten aufbringen können.

Der Vermieter ist zwar nicht berechtigt, die vollständige Einsicht in die finanzielle Situation des Mieters zu erhalten, jedoch kann er die Zahlungsmoral anhand verschiedener Indikatoren abschätzen. Wir erklären Ihnen, was Sie alles durch eine Bonitätsprüfung erfahren können und wie Sie diese durchführen.

Ein erster Indikator für die Bonität kann zum Beispiel die Beschäftigungsart des Mieters sein. Diese gibt eine verlässliche Auskunft über die Einkommensverhältnisse sowie die Höhe des Gehalts und etwaiges Vermögen. So verfügen Angestellte eher über ein festes und regelmäßiges Einkommen als Selbstständige. Aussagekräftig sind auch die Höhe des Einkommens und das Vermögen.

Auch Banken prüfen vor der Kreditvergabe mit einer Bonitätsprüfung, ob ein Kreditnehmer die anfallenden Schulden künftig überhaupt tilgen kann. Hierfür gibt es spezielle Prüfverfahren, um festzustellen, ob ein Kreditnehmer in der Vergangenheit Schulden aufgeladen hat oder seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist.

Sie als Vermieter können von Ihrem potentiellen Mieter eine Bonitätsauskunft verlangen. Mietinteressenten müssen in einem solchen Fall von sogenannten Auskunfteien bonitätsrelevante Daten anfordern und erhalten. Dies sind privatwirtschaftliche Unternehmen, welche Informationen zur Kreditwürdigkeit von Privatpersonen erheben und speichern. Hat der Mietinteressent seine  Bonitätsauskunft erhalten, kann er sie Ihnen vorlegen. Eine gute Bonität zeigt dem Vermieter an, ob Mieter in der Vergangenheit eine verlässliche Zahlungsmoral an den Tag gelegt haben und solvent sind. Zu den Auskunfteien, die solche Daten erheben, gehören etwa die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa), Deltavista, Infoscore Consumer Data, Creditreform oder Boniversum.

Die Grundlage der Bonitätsprüfung bilden die Vertragspartner der Auskunfteien wie Leasinggesellschaften, Telekommunikations- und Mobilfunkunternehmen, Energieversorger oder Kreditkartenfirmen. Diese Unternehmen treten bei Vertragsabschluss mit Kunden zumeist in Vorleistung und gehen somit ein Kreditrisiko ein. Daher erhalten die Auskunfteien von den Vertragspartnern Informationen zum Zahlungsverhalten von Einzelpersonen, das entsprechend einem Ratingsystem bemessen wird.

Unternehmen dürfen laut der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO; Art. 6)  auch ohne Einwilligung der betreffenden Person unter bestimmten Voraussetzungen Daten sammeln und an Wirtschaftsauskunfteien übermitteln. Der Datenspeicherung und -verarbeitung wird allerdings vom Gesetzgeber Grenzen gesetzt und dementsprechend dürfen Vermieter nur solche Daten anfragen, die Rückschlüsse auf Liquidität und Mietausfallrisiken zulassen. Allerdings darf ein Eintrag bei der Schufa nur dann vorgenommen werden, wenn gegen die betroffene Person zwei Abmahnungen ausgesprochen wurden und diese vier Wochen im Voraus über die Schufa-Eintragung informiert wird. Weitergegeben werden können folgende Daten:

Diese Daten dürfen hingegen nicht gespeichert werden:

Folgende Inhalte können Auskunfteien unter anderem erteilen:

Wer sich in Sachen Kreditwürdigkeit stets integer verhalten hat, kann seine weiße Weste auch bei Vertragsabschlüssen nutzen. Wenn Ihr potentieller Mieter sich beispielsweise bisher nichts hat zu Schulden kommen lassen und er oder sie bisher auch immer pünktlich die Miete gezahlt hat, ist es wahrscheinlich, dass auch Sie keine Zahlungsprobleme mit Ihm bekommen werden. Wenn die Bonitäts- bzw. Schufaauskunft jedoch durchwachsen ist, sollten Sie genauer hinschauen und überlegen, ob Sie eventuell auftretende Mietausfälle verkraften können.

Doch nicht jeder negative Eintrag bei einer der Auskunfteien bedeutet immer gleich, dass der Klient eine schlechte Zahlungsmoral hat. Hinter einer versäumten Zahlung können viele Gründe stecken, wie zum Beispiel auch ein Unfall, oder ein Unglücksfall in der Familie. Deshalb müssen hier Vermieter gut abwägen, wo Sie die Grenze zwischen akzeptablen Versäumnissen und zu hohem Risiko ziehen.

Den Unternehmen, welche die Bonitätsdaten sammeln, sind die Gründe für ein Säumnis übrigens egal: bei der Prüfung und dem Scoring achten diese nicht auf die individuellen Umstände der Zahlungsunfähigkeit.

Die Auskunfteien sind an die Regeln des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) gebunden und werden außerdem von den Landesbeauftragten für Datenschutz der jeweiligen Bundesländer beaufsichtigt. Dabei ist jede Auskunftei selbst für die von ihr gespeicherten Daten verantwortlich und haftet im Falle rechtswidrig verarbeiteter Daten nach § 7 BDSG.

Ziel der Wirtschaftsauskunfteien ist es, basierend auf den erhobenen Daten einen Scorewert zu ermitteln, welcher die künftige Zahlungsmoral anhand verschiedener Parameter des Kunden einschätzt. Der Scorewert wird mit einer Skala ermittelt, die je nach Auskunftei anders aufgebaut ist. So reicht der Bürgel-Bonitätsindex von 1 bis 6 (1,0 steht für ein geringes Ausfallrisiko und 6,0 für einen nahezu garantierten Ausfall), die Creditreform skaliert das Ausfallrisiko hingegen von 100 (niedriges Risiko) bis zu 600 (sehr hohes Risiko).

Bei der Schufa werden Scorewert und Kreditwürdigkeit umso besser bewertet, je mehr sich der Wert der Zahl 100 annähert. Das Erreichen des Wertes 100 ist jedoch nicht möglich, da der eigene Tod stets ein Ausfallrisiko darstellt. Das konkrete Zusammenspiel der Indikatoren, welche als Berechnungsgrundlage in die Score-Formeln einfließen, müssen die Auskunfteien nach einem Urteil des BGH dem Verbraucher gegenüber nicht offengelegt.

Grundlegend läuft das statistische Verfahren jedoch folgendermaßen ab: Die Auskunfteien ordnen die betreffende Person anhand bestimmter Merkmale einer Vergleichsgruppe zu, von der aus die Voraussage hochgerechnet wird. Das zukünftige Zahlungsverhalten ist also nicht nur von der individuellen Person, sondern auch vom Gruppenverhalten abhängig – ein Verfahren, was schon öfter in der Kritik stand. So können solvente Personen mittels des Geo-Scorings, welches für die Berechnung der Kreditwürdigkeit auch den Wohnort mit einbezieht, schlechter bewertet werden, wenn beispielsweise in der Nachbargegend viele Schulden angehäuft wurden.

Beeinflussung des Scorewertes

Ein nicht zufriedenstellender Scorewert ist jedoch eine variable Größe – der Verbraucher kann diesen aktiv wieder verbessern. Hierfür ist es beispielsweise hilfreich, Raten von alten Krediten oder Leasingverträgen pünktlich abzuzahlen, auf kleinere Kreditsummen zu verzichten und auch häufiges Umziehen oder einen Girokontowechsel zu vermeiden.

Wer wissen möchte, welchen Scorewert er hat und ob die gespeicherten Informationen auch richtig sind, sollte eine Selbstauskunft anfordern und auch angeben, dass der Scorewert errechnet werden soll. Dies ist möglicherweise mit geringen Kosten verbunden.

Es kann jedoch auch durchaus vorkommen, dass eine Bonitätsauskunft Fehler enthält und getilgte Kreditraten nicht als solche gekennzeichnet worden sind. In diesem Fall können Verbraucher die Auskunfteien kontaktieren und die Sperrung und Berichtigung der Daten beantragen.

Im Allgemeinen sind Auskunfteien laut Art. 16 DSGVO in der Pflicht, veraltete und falsche Daten von sich aus zu aktualisieren. Stößt der Verbraucher auf Falschinformationen, so sollte er auch seine Vertragspartner wie Banken, Versandgeschäfte oder eben den Vermieter darauf hinweisen und sich erkundigen, ob diese den aktuellen Stand an die Auskunfteien weitergeleitet haben. Unbedingt sollten Schuldner das betreffende Unternehmen um einen Erledigungsvermerk sowie um die Weiterleitung der aktualisierten Daten an die Auskunftei bitten.

Zur Sicherheit können Sie als Verbraucher die Auskunftei nochmals informieren, dass die Tilgung bestätigt wurde. Während der Klärung solcher Fälle bleiben die Daten in der Regel für Dritte gesperrt.

Nicht immer kann der Verbraucher jedoch auf die schnelle Löschung von falschen und negativen Informationen drängen, denn die Speicherung von Daten unterliegt gesetzlichen Regelungen. In jedem Fall aber müssen Unternehmen personenbezogene Daten löschen, wenn der ursprüngliche Zweck der Notwendigkeit zur Speicherung entfällt (DSGVO, Art. 5). Folgende Speicherungs- und Löschfristen gelten bei den Auskunfteien:

Taggenaue Löschung nach drei Jahren:

Nach dem dritten Kalenderjahr:

Sonderregelung der Löschfristen bei Verbraucher- und Privatinsolvenz

Bei Verbraucher- und Privatinsolvenzen gelten Sonderregelungen. Diese werden in drei Abschnitte unterschieden, die mit verschiedenen Fristen und Löschphasen verknüpft sind:

1. Bei der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit einem ersten negativen Eintrag erfolgt die taggenaue Löschung nach drei Jahren.

2. Im zweiten Abschnitt, Wohlverhaltenszeit genannt, werden die Einträge nach drei Kalenderjahren gelöscht.

3. Nach erfolgreichem Abschluss des Insolvenzverfahrens werden die Daten vollständig nach drei weiteren vollen Kalenderjahren entfernt.

Mit einer Bonitätsprüfung Ihrer Mietinteressenten, gehen Sie sicher, dass sich hinter dem Interessent auch ein zahlungsfähiger Mieter verbirgt. Denn nichts ist ärgerlicher, als einen neuen Mieter zu begrüßen, nur um nach zwei oder drei Monaten festzustellen, dass dieser keine Miete zahlt. Zwar gibt es dann rechtliche Möglichkeiten, die Miete einzuklagen und den Mieter aus der Wohnung zu entfernen, doch diese Prozesse sind oftmals sehr langwierig und stressig. Und im Ergebnis bleiben Sie trotzdem auf den entgangenen Mieteinnahmen sitzen.

Doch sollten Sie nicht gleich von vornherein Mieter ausschließen, die keine komplett “weiße” Schufaauskunft vorzeigen können. Vielleicht ist der eine oder andere Eintrag wirklich unverschuldet, oder leigt im fehlendem Informationsfluss zwischen Gläubiger und Auskunftei begründet. Im Zweifel können Sie bei der Wohnungsbesichtigung einfach nochmal das Gespräch suchen.