Mieterhöhung: Fristen, Gründe, gesetzliche Regelungen

Wohl kein Mieter hat diese Post gerne im Briefkasten, doch sie kommt mit regelmäßiger Zuverlässigkeit: die Mieterhöhung. Doch Vermieter dürfen die Miete nicht ständig und willkürlich anheben, sondern müssen gewissen Regeln folgen.

Was eine zuverlässige Mieterhöhung ist, welche Fristen gelten, was für eine Rolle der Mietspiegel spielt und wie Vermieter eine Mieterhöhung begründen können, erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel.

Bis auf wenige Ausnahmen sind Wohnungen für Vermieter meist eine Kapitalanlage. Dementsprechend wollen sie durch das Vermieten von Wohnungen einen Gewinn erzielen. Dabei lässt sich ein maximaler Gewinn natürlich am besten realisieren, indem die Miete so hoch wie möglich angesetzt wird. Der höhere Gewinn für den Vermieter bedeutet jedoch auf der anderen Seite höhere monatliche Kosten für den Mieter.

Damit der Vermieter die Miete jedoch nicht vollkommen willkürlich erhöhen kann, gibt es verschiedene gesetzliche Regelungen, die ihn in seinen Möglichkeiten einschränken. So kann eine Mieterhöhung zum Beispiel nur dann erfolgen, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder wenn die Miete auf ein ortsübliches Vergleichsmaß erhöht werden soll.

Eine Modernisierung liegt vor, wenn der Wohnwert der Räume erhöht wird. Gemeint ist damit keine einfache Reparatur, die den Zustand der Wohnung nur erhält – diese Kosten müssen vollständig vom Vermieter getragen werden –, sondern tiefergreifendere Eingriffe in die Bausubstanz, welche eine deutliche Aufwertung des Wohnkomforts zur Folge haben.

Typische Erhaltungsmaßnahmen, die nicht als Modernisierung gelten, sind:

• Austausch kaputter Fenster
• Austausch einer veralteten Badewanne
• Instandsetzung der Heizung
• Auswechseln alter Rohre

Beispiele für Modernisierungen sind:

• Anbringen einer Solaranlage
• Verbessern der Wärmedämmung
• Installation eines Aufzugs
• Umstellung von einer klassischen Ofenheizung auf eine Gasheizung mit Warmwasseraufbereiter
• Anbringen eines Balkons

Die Modernisierung ankündigen

Stehen Modernisierungsmaßnahmen an, muss der Vermieter sie drei Monate vorher ankündigen. Er muss beschreiben, wann die Maßnahmen beginnen und welche Umbauarbeiten anstehen. Das regelt § 555c des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Soll mit der Modernisierung eine Mieterhöhung einhergehen, muss er diese ebenfalls ankündigen und den Betrag benennen, um welchen die Miete voraussichtlich steigen wird. Zudem sollte die Ankündigung einen Hinweis auf die Härtefallregelung enthalten.

Bagatellmaßnahmen, wie der Einbau eines Wasserzählers oder der Anschluss an das Breitbandkabel-Netz, müssen nicht formell angekündigt werden. Die Miete darf der Vermieter bei solchen Maßnahmen dennoch um bis zu 5% steigern.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ablehnen

In der Regel müssen Mieter Modernisierungen dulden, wenn diese dazu beitragen, neuen Wohnraum zu schaffen, Energie oder Wasser zu sparen oder sie den Wohnwert der Räume verbessern. Es gibt jedoch “Ausnahmefälle wegen besonderer Härte.”

Wenn eine Modernisierung den Mieter zu stark belastet, auch unter Anbetracht des berechtigten Interesses anderer Mieter und des Vermieters, dann können Mieter diese ablehnen.

Beispiele dafür sind folgende Situationen:

• die Umbaumaßnahmen sollen kurz vor dem Auszug erfolgen
• Fenster oder Heizung sollen im Winter gewechselt werden
• Schmutz und Lärm wären für den Mieter aufgrund einer Krankheit, Schwangerschaft oder des hohen Alters nicht zumutbar.

Bedeutet die Modernisierung für den Mieter oder dessen Familienmitglieder eine besondere Härte, dann müssen Mieter den Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach der Ankündigung informieren.

Praxiswissen Tipp

Vermieter dürfen die Miete auf einen ortsüblichen Satz erhöhen. Das regelt § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Als ortsüblich gilt die Miethöhe, die durchschnittlich in den vergangenen vier Jahren für vergleichbare Mietwohnungen in der betreffenden Gegend bezahlt wurde.

Bezugspunkt dafür ist der Mietspiegel. Für diesen ermitteln Städte und Gemeinden per Umfrage, wie hoch die Mieten in den Ortsteilen sind und erstellen daraus einen Bereich, in dem die Miete liegen kann. Die höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hängt dabei von Faktoren wie der Wohnlage, Ausstattungsmerkmalen, Baujahr und Größe ab.
Viele kleine Gemeinden verfügen über keinen eigenen Mietspiegel. Hier kann der Vermieter drei Wohnungen mit ähnlicher Größe und Ausstattung als Vergleich benennen, die das kosten, was er zukünftig verlangen möchte.

Die geplante Erhöhung der Miete muss in einem Mieterhöhungsschreiben angekündigt werden. Vorgeschrieben ist die Textform, was auch eine Mail einschließt. Der Vermieter muss eine Kopie des Mietspiegels beilegen, um seine Mieterhöhung zu begründen. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Mietspiegel frei zugänglich ist. Existiert kein Mietspiegel und die Erhöhung wird mit Vergleichswohnungen begründet, müssen diese so benannt werden, dass der Mieter sie einfach finden und überprüfen kann.

Der Einzug des Mieters oder die letzte Erhöhung der Miete müssen mindestens ein Jahr zurückliegen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt. Außerdem ist die Erhöhung auch dann unwirksam, wenn die Miete nicht mindestens 15 Monate gleich geblieben ist.

Praxiswissen Tipp

Angenommen der Vermieter möchte die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Dann darf er dieses nur in einem begrenzten Rahmen tun, denn die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20% steigen. Bei Bundesländern mit angespannten Wohnungsmärkten darf die sogenannte Kappungsgrenze sogar auf 15% reduziert werden – wie zum Beispiel in Dresden in Sachsen. Diese Grenze gilt auch dann, wenn mit der Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde.

Das bedeutet, hat eine Mieterhöhung um 20% bzw. 15% stattgefunden, hat der Mieter erstmal drei Jahre Ruhe, bevor das nächste Mieterhöhungsschreiben ins Haus flattern darf. Versucht der Eigentümer vor Ablauf der drei Jahre die Miete erneut zu erhöhen, kann der Mieter das Schreiben getrost ignorieren. Ausgenommen davon sind jedoch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Beispiel:

Die Netto-Kaltmiete liegt bei einer Wohnung mit 90 m² liegt bei 4,11 €/m².

Der Vermieter will die Miete erhöhen – laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,24 €/m² und 5,94 €/m². Der Vermieter hätte also einigen Spielraum nach oben.

Aufgrund der Kappungsgrenze von 20% kann er die Spanne jedoch nicht ausreizen, sondern die Miete maximal auf 4,92 €/m² erhöhen. Sodass eine neue Kaltmiete von 444€ fällig wird, welche zum 01.08.2014 in Kraft tritt. Aufgrund der Ausreizung der Kappungsgrenze, kann der Vermieter frühestens drei Jahre später eine erneute Mieterhöhung ankündigen.

Diese Chance nutzt der Vermieter auch und kündigt im August 2017 eine weitere Mieterhöhung mit Bezugnahme auf die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Diese liegt inzwischen maximal bei 6,17 €/m². Währenddessen wurde die Kappungsgrenze jedoch auf 15% reduziert, weshalb dem Vermieter eine maximale Erhöhung auf 5,65 €/m² möglich ist. Auch nach dieser Erhöhung hat der Mieter erstmal weitere drei Jahre Ruhe, bis die nächste Mieterhöhung ansteht.

Praxiswissen Tipp

Während die Kappungsgrenze die Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen regelt, greift bei Neuvermietungen die sogenannte Mietpreisbremse.

Diese schreibt vor, dass die Miete durch eine Mieterhöhung bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Liegt der Mietpreis darüber, sollen Mieter ihren Vermieter schriftlich rügen die Miete auf die zulässige Höhe zu reduzieren und zu viel gezahlte Monatsmieten zurückverlangen. Jedoch gilt die Mietpreisbremse nicht überall, sondern nur in einzelnen Ballungsgebieten, wobei die jeweilige Landesregierung die Entscheidung über die Einführung dieses Instruments trifft.

Sie wollen genauer wissen, wie die Mietpreisbremse funktioniert? Dann lesen Sie diesen Artikel!

Damit eine Erhöhung der Miete wirkungsvoll wird, muss der Mieter dieser zustimmen. Der Vermieter muss die Mieter schriftlich dazu auffordern, wobei diese eine Zustimmung allerdings nur dann verweigern können, wenn die Mieterhöhung unrechtmäßig ist. Z. B. wenn der Vermieter angibt, die Wohnung sei besonders hochwertig ausgestattet, dies aber nicht stimmt oder die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll.

Der Eigentümer muss den Mietern eine Frist einräumen, damit diese die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung prüfen können. Diese Frist beginnt dann, wenn dem Mieter das Schreiben des Vermieters zugegangen ist und dauert bis zum Ende des übernächsten Monats an. Sie beträgt daher mindestens zwei Monate.

Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen, sondern kann auch mündlich gegeben werden. Sogar eine stillschweigende Zustimmung ist möglich, etwa wenn Mieter die höhere Miete einfach zahlen.

Wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist und Mieter verweigern ihre Zustimmung, dann kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Möchten Mieter eine rechtmäßige Mieterhöhung nicht mittragen, dann steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu.