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Mieterminderung

Mietminderung - Wann ist sie rechtmäßig und welche Folgen hat die Mietkürzung?

Mieter haben einen Anspruch auf eine Wohnung ohne Mängel. Wird dies vom Vermieter nicht gewährleistet, haben Sie die Möglichkeit eine Mietminderung geltend zu machen. 

Doch welche Gründe können zu einer Mietkürzung berechtigen? Wieviel Miete darf einbehalten werden und wie kann der Vermieter mit der Mietminderung umgehen? Antworten auf diese Fragen erhalten Sie hier bei Praxiswissen Immobilien.

Was ist eine Mietminderung?

Wenn eine Wohnung Mängel aufweist und somit nicht vollkommen intakt ist, muss auch der Mieter in vielen Fällen nicht die komplette Miete zahlen. Er kann die Miete kürzen und nimmt daher eine Mietminderung vor.  

Dadurch soll der Mieter vor der Beeinträchtigung seiner Lebensqualität geschützt werden bzw. der Vermieter veranlasst werden, die Mängel zu beseitigen. Die Mietminderung geht also vom Mieter aus und bedeutet, dass er einen Teil der eigentlich vereinbarten Miete einbehält.

Wann ist eine Mietminderung zulässig?

Eine Mietminderung ist dann möglich, wenn sich die Wohnung aufgrund eines Schadens oder Mangels nicht mehr im vertraglich festgelegten Zustand befindet. In der Regel wird aufgrund eines solchen Mangels der Gebrauch der Mietsache mehr oder weniger stark beeinträchtigt. 

Das deutsche Anwaltsregister (DAWR) hat bisherige Urteile zu Mietminderungen in einer Mietminderungstabelle zusammengefasst. In dieser finden Sie, welche Mängel nach bisheriger Rechtsprechung Mietminderungen in welcher Höhe veranlasst haben. 

Der Tabelle folgende, sind zum Beispiel folgende Mängel typische Mietminderungsgründe:

  • Schimmel
  • Lärm
  • defekte Heizung
  • Balkon nicht nutzbar
  • Wasserschaden
  • undichte Fenster

Mieter kürzt Miete wegen Schimmel in der Wohnung

Schimmel kann sich durch verschiedene Arten von Schimmelpilzen bilden, deren Sporen sich in kleinen Mengen in der Luft befinden. Bei hoher Feuchtigkeit entsteht ein Nährboden für den Schimmel, bis irgendwann die Fruchtkörper zu sehen sind. Ursachen sind einerseits Baumängel (z.B. fehlende Abdeckungen) oder zu hohe Luftfeuchtigkeit im Raum (z.B. durch zu seltenes Lüften). 

Schimmelbefall gilt als Mangel an der Mietsache und kann als solcher beim Vermieter angezeigt werden. Selbst wenn noch kein Schimmel sichtbar ist, sondern nur ein modriger Geruch wahrgenommen wird, sollte der Mieter den Vermieter informieren. 

Ob eine Mietminderung wegen Schimmel gerechtfertigt ist, hängt davon ab, welche Ursachen ausgemacht werden. Wenn der Schimmel auf ein falsches Verhalten des Mieters zurückgeführt werden kann, darf dieser die Miete nicht mindern. Ist die Ursache ein Baumangel, ist eine Mietminderung möglich. 

Je nachdem, wie viele Räume betroffen sind, fällt die Mietreduktion anders aus. Ein Schimmelbefall im Bad rechtfertig beispielweise eine Mietminderung von 10%. Bei Schimmel in der Küche kann die Miete um 15% gemindert werden, bei Schimmel an den Silikonfugen der Fenster ist eine Mietminderung von 7% angemessen. Bei extremen, unverschuldetem Schimmelbefall, welcher auch die Gesundheit der Mieter beeinträchtigt, ist sogar eine Mietminderung von bis zu 100% möglich.

Lärm als Grund zur Mietminderung

Viele Mieter wünschen sich einfach nur Ruhe und fühlen sich durch Baulärm, Krach der Nachbarn oder sonstige laute Geräusche gestört. Ist der Lärm so groß, dass die Nutzung der Wohnung deutlich und dauerhaft eingeschränkt wird, dann ist eine Mietminderung möglich.  

Potentielle Lärmquellen sind:

  • häufiger Haushaltslärm der Nachbarn während der Ruhezeiten
  • Übermaß an lauter Musik
  • Ruhestörung durch wiederkehrende laute Feiern der Nachbarn
  • Hundegebell aus der Nachbarschaft
  • häufige Baugeräusche während der Ruhezeiten
  • längerer Baulärm 

Eine besondere Rolle spielt die Mietminderung wegen Baulärm. Wird das Haus renoviert oder es befindet sich eine Baustelle nebenan, dann ist eine Mitkürzung wegen Lärm möglich. Je nach Dauer und Art des Lärms ist eine Mietminderung bis zu 40% denkbar. 

Sonderfälle sind Bauarbeitern, die der energetischen Sanierung dienen. Hier darf der Mieter eine Minderung der Miete erst ab dem vierten Monat geltend machen. Die ersten drei Monate muss er die Maßnahmen dulden. 

Eine Mietminderung um 100% ist hingegen zum Beispiel dann möglich, wenn ein Bautrockner in der Wohnung läuft, um nasse Wände zu trocknen. Denn diese erzeugen mit rund 50dB einen unzumutbaren Lärm, bei dem weder konzentriertes Arbeiten noch schlafen möglich ist. Die Werte für zulässige Lärmemission innerhalb eines Gebäudes liegt tagsüber bei 35 dB und nachts bei 25 dB.

Defekte Heizung als Grund zur Mietminderung

Ist die Heizung defekt und die Räume werden nicht richtig warm, kann der Mieter ebenfalls die Miete kürzen. Dies trifft besonders in der Heizperiode zu, welche von Oktober bis einschließlich April andauert. 

Während dieser Zeit muss die Heizung so eingestellt sein, dass sie ab 6 Uhr morgens bis 23 Uhr am Abend mindestens 20 Grad in den Wohnräumen ermöglicht. Bis zu 30% Mietminderung können ansonsten geltend gemacht werden. 

Fällt die Heizung in den Wintermonaten aus und der Vermieter schafft nicht schnellstmöglich Abhilfe, dann ist sogar eine Mietminderung um 100% möglich.

Balkon nicht nutzbar 

Wenn ein Balkon zur Wohnung gehört, dann muss dieser auch zur Verfügung stehen. Das ist nicht der Fall, wenn dieser sehr marode ist und sich der Mieter daher nicht traut, den Balkon zu betreten. Ja nach Größe des Balkons ist eine Mietminderung bis zu 10% möglich.

Mietkürzung wegen Wasserschaden 

Wenn ein Rohr verstopft und bricht oder Wasser durch ein undichtes Dach oder rissige Wände in die Wohnung eindringt, dann können Wände und Böden in Mitleidenschaft gezogen werden. Auch Schimmelbildung kann die Folge eines solchen Wassereinbruches sein. 

Im Badezimmer kann ein Wasserschaden eine Mietminderung von 10% rechtfertigen, Wasserschäden an der Decke des Wohnzimmers erlauben die Kürzung der Miete um 25%.

Undichte Fenster 

Wenn sich die Fenster in einem schlechten Zustand befinden, dann sind sie häufig luftdurchlässig - es zieht in der Wohnung. Auch Fenster, die sich schwer schließen lassen, stellen einen Mangel dar, der 10% der Miete ausmachen kann. Dies gilt analog für undichte Fenster. Verrottete Fensterrahmen können sogar eine Mietkürzung von 20% rechtfertigen. 

Praxiswissen Tipp

Mieter sollten sich vor der Mietminderung mit einem Anwalt für Mietrecht beraten, denn die Urteile von Gerichten fallen oftmals sehr unterschiedlich aus. Auch Vermieter sollten eine Mietminderung nicht einfach hinnehmen, sondern sie auf ihre Rechtsgrundlage prüfen lassen.

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Manche Mieter entdecken einen Mangel, bleiben aber zunächst untätig, etwa aufgrund von fehlender Zeit oder Nachlässigkeit. Wenn der Mieter dann rückwirkend eine Mietminderung geltend machen möchte, ist dies in einigen Fällen möglich. 

Die Mietminderung ist dann durchsetzbar, wenn die Gegebenheiten diese rechtfertigen. Der Mieter muss die Mietkürzung also nicht durch eine Erklärung dem Vermieter gegenüber erst herbeiführen. 

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mangel lange besteht und der Mieter diesen nicht meldet. Dann hat er sein Recht auf Mietminderung verwirkt. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise geurteilt, dass der Zeitraum mindestens sechs Monate betragen muss (Urteil vom 18.06.1997 -XII ZR 63/95).

Wenn Mieter eine Mietminderung falsch berechnen

Die Ausgangsbasis einer Mietminderung ist immer die Bruttomiete. Dies meint die Kaltmiete plus der Nebenkosten. Hiervon werden dann die Prozentsätze der Mietminderung abgezogen. Da es häufig zu Sachverhalten verschiedene Urteile gibt, ist nicht immer eindeutig, wie stark die Miete reduziert werden darf. 

Lange Zeit waren Gerichte bei zu hoch angesetzter Minderung kulant, sodass die Mieter den Fehlbetrag einfach nachzahlen mussten. Inzwischen urteilen die Gerichte strenger. Wenn ein Mieter so viel Miete zurückbehält, dass er unberechtigt mehr als eine Monatsmiete schuldig bleibt, dann darf der Vermieter kündigen.

Mietminderung - was ist zu beachten?

 Damit der Mieter eine rechtssichere Mietkürzung vornehmen kann, sollte er sich an gewisse Vorgaben halten. So muss er den Mangel dem Vermieter schriftlich melden und ihm eine Frist einräumen, innerhalb derer er den Mangel beheben muss. Die Frist hängt vom Ausmaß des Problems ab und kann zwischen einem Tag (Heizung fällt im Winter aus) und drei Monaten (kaputter Teppichboden) liegen. Im Durchschnitt sind 14 Tage angemessen. Wichtig ist in jedem Fall, dass dem Vermieter der Schaden ganz genau beschrieben werden muss. 

Grundsätzlich kann die Miete ab dem ersten Tag, an dem der Vermieter über den Mangel informiert wurde, gekürzt werden. In dem Mietminderungsschreiben muss dem Eigentümer noch nicht mitgeteilt werden, wie hoch die Quote zur Mietminderung ist. Das kann zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden.  

Die Mietminderung wird dann so lange geltend gemacht, bis der Schaden behoben ist. Bestand der Mangel etwa 21 Tage, dann kann die Miete nur anteilig für drei Wochen reduziert werden.

Mietminderung unter Vorbehalt und Rechtsberatung

Mit der Höhe der Mietminderung sollte der Mieter vorsichtig sein. Setzt er sie zu hoch an, und behält zu viel Miete ein, hat der Vermieter durchaus das Recht, eine Sonderkündigung auszusprechen.  

Ein Mieter macht wegen eines Mangels zum Beispiel 50% Mietminderung geltend, nach einem Gerichtsentscheid wären jedoch nur 20% angemessen gewesen. Summiert sich die zu viel einbehaltene Miete auf eine Monatsmiete, kann der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis aufkündigen. 

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten in Sachen Mietminderung deshalb eine Rechtsberatung hinzuziehen.