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Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung

Mietkaution – was ist das und was kostet Sie?

Was ist eine Mietkaution?

Zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt der Mieter eine sogenannte Mietkaution beim Vermieter. Dies dient der Absicherung des Immobilienbesitzers für eventuelle Schäden, die durch den Mieter an der Wohnung entstehen. Obwohl die Mietkaution nicht gesetzlich vorgeschrieben ist und daher kein Mieter automatisch eine solche Kaution zahlen muss, ist sie Bestandteil vieler Mietverträge. Mietvereinbarungen ohne Kaution sind eher die Ausnahme.

Dabei können verschiedene Arten der Kaution unterschieden werden:

  • Barkaution
  • Mietkautionssparbuch
  • Kredit
  • Mietkautionsversicherung
  • Bürgschaft

Mietkaution – wie funktioniert das?

Der Mietvertrag regelt, wie hoch die Mietkaution angesetzt wird. Die Höhe kann frei zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, ist aber gedeckelt – die Mietkaution darf in der Höhe maximal drei Nettokaltmieten betragen. Die festgelegte Summe muss zu Mietbeginn vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden.

Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten der Bezahlung:

  • bar bei der Wohnungsübergabe
  • der Mieter zahlt das Geld auf ein Sparkonto ein und überschreibt dieses dem Vermieter
  • der Mieter überweist das Geld auf ein vom Vermieter angegebenes Konto

Darüber hinaus können auch weitere individuelle Vereinbarung zur Zahlung der Mietkaution im Mietvertrag vereinbart werden.

Der Hintergrund ist, dass der Vermieter mit der Mietkaution eine Sicherheit für eventuell entstehende Mietausfälle oder Schäden an seinem Eigentum hat. Beschädigt der Mieter beispielsweise selbstverschuldet Fliesen im Bad oder das Parkett im Wohnzimmer, ist dieser verpflichtet, diese Schäden auch wieder zu beheben beziehungsweise für die Kosten dafür aufzukommen. Tut er dies bei dem Auszug aus der Wohnung nicht, dann ist der Vermieter berechtigt, die Kosten, welche für die Schadensbeseitigung anfallen, von der zurückzuzahlenden Kaution abzuziehen.

Entsprechend ist die Verwendung der Mietkaution jedoch gesetzlich geregelt und schreibt dem Vermieter vor, wofür im Fall der Fälle die hinterlegte Mietsicherheit verwendet werden dürfte:

  • Beheben von Schäden an der Wohnung, die durch den Mieter verursacht wurden
  • Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechung
  • Begleichen von Mietschulden nach Beendigung des Mietverhältnisses
  • Nachbesserungen bei der Renovierung

Barkaution

Häufig wird die Kaution in Form von Bargeld übergeben. Alternativ ist die Überweisung auf ein Treuhandkonto möglich. Beides wird als Barkaution bezeichnet. Entscheiden Sie sich für das Treuhandkonto, dann richtet der Vermieter auf Ihren Namen ein Konto ein und die Kaution wird auf dieses Konto eingezahlt. Dort verbleibt sie, bis das Mietverhältnis wieder endet.

Mietkautionssparbuch

Einigen sich Mieter und Vermieter auf ein Sparbuch für die Mietkaution, dann eröffnet der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen. Das verpfändet er an den Vermieter und übergibt es diesem damit als Mietsicherheit. Das Guthaben kann sogar verzinst werden.

Nach Ende des Mietverhältnisses wird das Guthaben an den Mieter ausgezahlt, wenn der Vermieter keine Forderungen mehr an diesen hat. Ebenso kann ein Bausparvertrag als Mietsicherheit verwendet werden. Im Schadensfall muss es aber möglich sein, dass ein Teil des Geldes ausgezahlt wird, daher muss die Bank Sonderkonditionen anbieten.

Wurde die Mietkaution auf ein Sparkonto eingezahlt, dann können Zinsen anfallen. Diese stehen dem Mieter zu. Erhält er nach seinem Auszug die Kaution zurück, dann werden ihm auch die angefallenen Zinsen ausbezahlt.

Kaution durch einen Kredit finanzieren

Wenn das Geld für die Kaution fehlt, kann auch ein Kredit für die Mietkaution aufgenommen werden. Dabei kommt ein Ratenkredit bei der Bank zur Anwendung. Viele Banken bieten solche Kleinkredite an. Meist liegt die Kreditsumme zwischen 1000 und 3000 Euro, sodass auch geringe Zinssätze möglich sind. Die Rückzahlung des Kredits kann für Mieter aber eine zusätzlichen Belastung bedeuten.

Eine Privatbürgschaft für die Miete als Mietsicherheit

Bei einer Mietbürgschaft hinterlegt der Mieter keinen Geldbetrag als Kaution für die Miete, sondern eine Bürgschaftsurkunde beim Vermieter. Genutzt wird diese Variante vor allem dann, wenn sich der Mieter die Kaution finanziell nicht leisten kann. Hier übernimmt ein Bürge die eventuellen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter.

Der Bürge kann

  • eine Bank,
  • ein Finanzdienstleister,
  • oder eine Privatperson sein.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Bürge für den Mieter einspringt, wenn dieser Schäden verursacht oder die Miete sowie Nebenkosten nicht zahlt. Der Bürge muss dann die offenen Forderungen begleichen.

Praxiswissen Tipp

Bürgt eine Bank für die Miete, wird das auch Mietaval genannt. Dabei erklärt sich die Bank bereit, bei Schäden die Kosten zu übernehmen. Im Gegenzug muss der Mieter in etwa 3.5% der Kautionssumme pro Jahr an die Bank zahlen.

Mietkautionsversicherung als Alternative zur Kaution

Bei der Mietkautionsversicherung bürgt eine Versicherung für die Mietkaution. Statt eines Geldbetrags hinterlegt der Mieter eine Urkunde über die Bürgschaft als Mietsicherheit. Das Geld für die Kaution kann der Mieter behalten. Dafür muss der Mieter aber einen Jahresbeitrag an die Versicherungsgesellschaft zahlen.

Eine spezielle Variante der Mietkautionsversicherung ist die Moneyfix Mietkaution. Das Finanzdienstleistungsunternehmen bietet privaten Mietern und Gewerbemietern die Möglichkeit, eine Kautionsversicherung abzuschließen, wobei die Höhe variabel gewählt werden kann.

Rückgabe und Auszahlung der Mietkaution nach Auszug

Nach dem Auszug des Mieters ist die Mietkaution fällig und der Vermieter muss die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Das gilt aber nur dann, wenn keine Mietschulden bestehen und wenn die Wohnung in dem vertragsgemäß vereinbarten Zustand zurückgegeben wurde. Vor der Rückzahlung erfolgt eine Abnahme der Wohnung durch den Vermieter oder einen Bevollmächtigten, um zu prüfen, ob Schäden an der Mietsache vorhanden sind.

Praxiswissen Tipp

Bei Ein- und Auszug des Mieters sollte ein ausführliches Übergabeprotokoll angefertigt werden. In diesem wird der Zustand der Wohnung protokolliert und es ist damit genau erkenntlich, welche Schäden vorher schon da waren und welche neu entstanden sind. Das beugt Streitigkeiten bei der Kostenübernahme vor.

Mietkaution - wie lange hat der Vermieter Zeit bis zur Rückzahlung?

Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Dafür steht ihm eine angemessene Zeit zu. Das kann in der Praxis ein halbes Jahr oder länger dauern. Möchten Mieter nach ihrem Auszug möglichst zeitnah an die Kaution kommen, dann können sie den Vermieter zwar zur Rückzahlung der Mietkaution auffordern, es gibt jedoch keine klare gesetzliche Grundlage für die Frist, innerhalb derer die Auszahlung erfolgen muss.  

Nach sechs Monaten verjähren jedoch eventuelle Ansprüche, welche der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. In diesem Fall kann der Vermieter einen Teil der Kaution (Einbehaltung der Mietkaution) für eine möglicherweise anfallende Nachzahlung für die Nebenkosten zurückhalten. Benötigt der Vermieter länger als ein Jahr für die Rückzahlung der Kaution, kann der Mieter auf die Auszahlung klagen.

Was darf mit der Mietkaution verrechnet werden?

Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden. Das bedeutet auch, dass der Mieter die Kaution nicht verrechnen kann und zum Beispiel die Mietzahlungen nicht kurz vor dem Auszug einstellen darf, um die Kaution “abzuwohnen”. Genauso kann die Mietkaution vom Mieter nicht mit den Nebenkosten gegengerechnet werden.

Mietkaution bei Scheidung

Wenn ein Paar gemeinsam einen Mietvertrag abschließt, wird die Mietkaution meist von beiden Partnern gemeinsam gezahlt. Zieht nun einer der Partner aus und der andere bleibt in der Wohnung, dann stellt sich die Frage, was nach der Trennung mit der Mietkaution passiert. 

Hier muss zunächst vertraglich vereinbart werden, dass ein Mieter (der ausziehende Partner) aus dem Mietvertragsverhältnis ausscheidet und dass der verbleibende Mieter diesen Vertrag fortsetzt. Der Mieter, der die ehemals gemeinsame Wohnung verlässt, hat keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, der eine Rückzahlung der Kaution bedingt.

Der Anspruch besteht erst, wenn beide Mieter ausziehen. Auch gegenüber dem verbleibenden Mieter (dem Ex-Partner) besteht kein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Kaution. Daher sollten Paare für den Fall der Trennung schon vorher vertraglich vereinbaren, was mit der Kaution im Falle einer Scheidung geschieht.