Wie gestalte ich einen Wohnungsmietvertrag?

Vermieter und Mieter wünschen sich beidseitig ein sorgenfreies Mietverhältnis. Ist der Mietvertrag jedoch den rechtlichen Vorschriften entsprechend nicht einwandfrei formuliert, so drohen nicht selten Streitigkeiten wegen unwirksamen Klauseln zu Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen.

Für die Vertragsgestaltung sollten Sie sich deshalb rechtlich absichern und folgende Dinge berücksichtigen.

Ein kleiner Hinweis vornweg: Bringen sie keine ausreichenden juristischen Kenntnisse bezüglich der Gestaltung eines Mietvertrages mit, so empfiehlt es sich, die Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. Im Internet können Sie zwar auf Mietvertragsvorlagen zurückgreifen, jedoch entsprechen diese standardisierten Versionen oft nicht den meist speziellen und individuellen Anforderungen des Vermieters. Gerade wenn Sie das erste Mal eine Wohnung vermieten möchten und auf rechtlich sicherem Fuß stehen wollen, können sie sich von Anwälten geprüfte Vorlagen besorgen. Alternativ können Sie sich auch von einem erfahrenen Makler beraten lassen. Bei uns finden Sie Ihren regionalen Immobilienberater, der Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht.

Für die Vertragsgestaltung müssen Sie die gesetzlichen Regelungen überprüfen und die Anwendbarkeit auf das eigene Mietverhältnis abwägen. Weichen Sie von den gesetzlichen Regelungen ab und ist die gewünschte Änderung rechtlich möglich, so müssen Sie eine Vertragsklausel vereinbaren. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag und regelt mit dem im BGB beschriebenen Mietrecht die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien während des Mietverhältnisses.

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag: Die Art des Mietverhältnisses regelt unter anderem Dinge wie Laufzeit, Mieterhöhung und Kündigungsmöglichkeiten, weswegen dies stets klar definiert werden sollte. Unter anderem gibt es folgende möglichen Varianten an Mietverträgen:

• Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist für einen bestimmten Zeitraum angelegt und regelt die Dauer der Vermietung. Diese Vertragsart empfiehlt sich, wenn Sie künftig den Eigenbedarf abschätzen können und das Mietobjekt selbst zu bewohnen gedenken.
• Der unbefristete Mietvertrag hingegen gibt Ihnen die Möglichkeit langfristig zu planen und die Vermietung zur dauerhaften Einnahmequelle zu machen.
• Bilden sich Wohngemeinschaften oder zieht ein Partner aus der gemeinsamen Wohnung aus, so kann der Hauptmieter einen Untermieter einziehen lassen. Ein solcher Untermietvertrag kommt häufig  innerhalb von Wohngemeinschaften zustande.
• Eine weitere Mietvertragsart ist der Dauermietvertrag, welcher das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausschließt, solange sich der Mieter vertragsgerecht verhält. Meist werden solche Verträge von gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften abgeschlossen.
• Eine Alternative zu den herkömmlichen Vertragsarten bietet der Indexmietvertrag: Dieser Indexmietvertrag legt fest, dass die Mietkosten entsprechend den Lebenshaltungskosten steigen. Als Vermieter müssen Sie sich somit nicht am örtlichen Mietspiegel orientieren, sondern am Verbraucherpreisindex, der für Privathaushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt regelmäßig ermittelt wird. Je mehr das Preisniveau in Deutschland also steigt, desto höher können Sie auch Ihre Miete ansetzen.
• Der Staffelmietvertrag hingegen regelt das Anheben der Miete in regelmäßigen Abständen. Hier wird bereits im Mietvertrag der avisierte Umfang sowie der Zeitpunkt der Erhöhung (Staffeln) festgesetzt. Diese Vertragsart bietet für beide Vertragsparteien eine gewisse Planungssicherheit in Bezug auf die Mietpreisentwicklung, auch weil anderweitige Mieterhöhungen hier ausgeschlossen sind.

Im Übrigen ist unbedingt anzuraten, den Mieter erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages die Mietsache zu übergeben. Lassen Sie den Mieter hingegen schon vor Vertragsabschluss einziehen, kann dies bei Mietstreitigkeiten für Sie als Vermieter durchaus zum Problem werden, denn bei mündlichen Abschlüssen greifen stets die vermieterunfreundlichen gesetzlichen Vorschriften des BGB.

Optionale Regelungen für den Mietvertrag

Es steht Ihnen offen, im Mietvertrag Regelungen zur Kaution, Hausordnung, Renovierungen und Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung und Nebenkosten festhalten. Dazu gehört auch die Haustierhaltung: Diese darf nicht generell von Ihnen als Vermieter verboten werden, üblicherweise gehören zur gestatteten Haltung etwa Kaninchen, Wellensittiche oder Fische. Für größere oder exotischere Tiere gibt es keine klaren Bestimmungen, hier können Sie also selbst Regelungen einfügen.

Formularmietvertrag und Individualvereinbarungen

Das Gros der heute geschlossenen Mietverträge sind Formularmietverträge. Ein solcher Vertrag wird meist von einer Partei - dem Vermieter - vorformuliert. Dies ist meist dann der Fall, wenn der Eigentümer häufig vermietet und daher auf eine passende Standardvariante zurückgreifen möchte. Jedoch ist der gesetzliche Rahmen hier relativ strikt geregelt, um den Mieter als schwächere Vertragspartei nicht unangemessen zu benachteiligen.

Praxiswissen Tipp

Werden zwischen beiden Partnern noch zusätzliche individuelle Vereinbarungen getroffen, so werden  diese im Formularmietvertrag entsprechend hervorgehoben. Halten Sie diese Regelungen jedoch handschriftlich im Formularmietvertrag fest, so sind diese nicht mehr als individuelle Vereinbarung gültig, sondern Teil des Formularmietvertrags. Hierfür sind also eigenständige und individuelle Vereinbarungen zwischen beiden Vertragspartnern notwendig.

Der Mietvertrag unterliegt bei solchen individuellen Regelungen auch nicht dem im Mietrecht vorgesehenen § 305 ff. BGB. Ein Aushandeln solcher Vereinbarungen liegt dann vor, wenn sich gemäß dem § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB beide Parteien auf einer gleichwertigen Vertragsebene begegnen. Der Mieter muss in diesem Falle also seine Bedingungen als ernsthafte Verhandlungsposition darstellen können, damit er seine eigenen Interessen wahren- und gestaltend auf den Vertrag einwirken kann.

Eine solche Individualvereinbarung kann beispielsweise beim Thema Schönheitsreparaturen bedeutsam werden: Nach Beschlüssen des Bundesgerichtshof ist die formularvertragliche uneingeschränkte Überwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam. Um eine vermieterfreundliche Schönheitsreparaturvereinbarung zu treffen, sollten Sie vor Vertragsabschluss mit dem Mieter eine Individualvereinbarung aushandeln.

Zur Miete

Für Vermieter sind vor allem die anfallenden Mietkosten relevant. Hier haben Sie die Möglichkeit entweder eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten zu vereinbaren oder eine Bruttomiete mit Warmmiete. In letztem Fall wird wird ein pauschaler Mietpreis inklusive der Betriebskosten an Sie gezahlt oder die Betriebskosten werden überhaupt nicht umgelegt. Wichtig ist auch die schriftliche Festlegung des Zahlungszeitraums zu regeln. Versäumen Sie hier eine Regelung vorzunehmen, so ist die Zahlung im Voraus bis zum dritten eines Monats fällig.

Betriebs- und Heizkosten

Haben Sie sich im Mietvertrag dafür entschieden, dass der Mieter die Betriebskosten zahlt, sollten Sie beachten, sämtliche Betriebskosten genau aufzuführen und zu benennen, die verallgemeinernd als “sonstige Betriebskosten” abgerechnet werden. Außerdem empfiehlt sich eine “Öffnungs- oder Ergänzungsklausel“ einzuführen, im Falle dass künftig Betriebskosten entstehen sollten, die sich erst im Laufe des Mietverhältnisses ergeben.

Mietminderung durch Mängel

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Miete bei entstandenen Mängeln zu mindern. Als Vermieter können Sie jedoch bereits bestehende Mängel, die beispielsweise bei der Wohnungsübergabe protokolliert werden, aus der Haftung ausnehmen. So beschränkt sich die Möglichkeit zur Mietminderung nur auf neu entstandene Mängel. Entsprechend kann auch eine Wohnung mit schlecht isolierten Wänden und Fenstern vertragsgemäß sein, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Klauseln zu Schönheitsreparaturen nach Quotenabgaberegelungen und Endrenovierung für ungültig erklärt. Demnach ist laut Rechtsprechung die formularvertragliche und uneingeschränkte Überwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder auch renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung unwirksam. Daher sollten Sie vor allem bei vorgefertigten Formularmietverträgen darauf Acht geben, unwirksame Klauseln zu entfernen und gemeinsam mit dem Mieter eine passende Individualvereinbarung vorzunehmen.

Kautionsvereinbarung

Meistens ist es eine Selbstverständlichkeit für den Vermieter, dass der Mieter eine Kaution als Sicherheit auslegt. Trotzdem muss auch dieses Detail im Mietvertrag vermerkt werden, denn ohne schriftliche Vereinbarung entfällt der Anspruch des Vermieters auf die Kaution. Üblicherweise können bis zu drei Netto-Kaltmieten bar, als Bürgschaft oder mit Kautionsversicherung vereinbart werden.

Kleinreparaturen

Generell ist der Vermieter zwar zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, jedoch kann er in gewissen Grenzen Reparaturkosten auf den Mieter umlegen. Möchten Sie eine solche Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen, so müssen Sie eine Kostenobergrenze festsetzen. Die Rechtsprechung zu diesem Thema fällt oft unterschiedlich aus, jedoch ist ein Betrag von 75 bis 100 Euro zulässig.

Die Klausel darf sich hierbei nur auf die Einrichtungsteile der Mietsache beziehen, die der Mieter häufig nutzt. Verschlussvorrichtungen an Fensterläden, ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Lichtschalter zählen etwa zu diesen Kleinreparaturen, die Instandsetzung der Therme, der Strom-, Wasser- und Gasleitungen obliegt weiterhin dem Vermieter. Müssen in kurzen Abständen mehrere Kleinreparaturen durchgeführt werden, die den im Mietvertrag festgesetzten Reparaturbetrag in Summe übersteigen, so ist dies nicht zulässig. Der Gesetzgeber begrenzt bei Kleinreparaturen die jährliche Gesamtbelastung des Mieters auf sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete.

Kündigungsformen für Vermieter

Der Mieter hat immer das Recht, mit einer Frist von drei Monaten eine Kündigung des Mietverhältnisses in schriftlicher Form gemäß § 568 Abs. 1 BGB vorzunehmen. Ganz anders verhält es sich bei einer vermieterseitigen Kündigung: Allgemein kann ein Vermieter seinem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung kündigen.

Hierfür müssen laut § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses sowie vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Der Vermieter kann also weder Gründe nachschieben, noch eine Kündigung ohne Begründung aussprechen. Der Gesetzgeber sieht nach § 573 Abs. 2 BGB drei Gründe für eine berechtigte Mietvertragskündigung vor: Eigenbedarf, Vertragsverpflichtungsverletzungen des Vermieters und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache.

Der einvernehmliche Mietaufhebungsvertrag

Abgesehen von den gesetzlichen Kündigungsfristen, die in Deutschland gemäß dem § 573c BGB in der Regel drei Monate betragen, besteht für beide Vertragsparteien noch die Möglichkeit der Mietvertragsaufhebung. Dies stellt eine einvernehmliche Vertragsauflösung zwischen Mieter und Vermieter dar, bei der selbstverständlich beide Seiten zustimmen müssen. Eine solche Auflösung des Mietverhältnisses ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich die Lebensumstände des Mieters plötzlich ändern oder der Vermieter seine Immobilie anders nutzen möchte.

Mit dem Mietaufhebungsvertrag stimmen Mieter und Vermieter ein von der Kündigungsfrist unabhängiges und beliebiges Datum ab, zu welchem das Mietverhältnis endet. Darüber hinaus bietet der Mietaufhebungsvertrag die Möglichkeit, verschiedene Vereinbarungen bezüglich des Mobiliars, Renovierungen oder etwaige Entschädigungen und Abfindungen schriftlich abzuklären.

Das Sonderkündigungsrecht für Mieter

Mieter haben außerdem nach § 555 BGB ein Sonderkündigungsrecht, das bei Anwendung die gängige Dreimonatsfrist aushebelt. Mieter können davon Gebrauch machen, wenn Vermieter die Wohnung modernisieren – und den im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen entstehenden Lärm nicht mitbekommen möchten. Auch die Insolvenz des Mieters, eine dienstliche Versetzung von Beamten oder Mieterhöhungen berechtigen den Mieter, unabhängig vom Grund der Mietanhebung, zur Anwendung des Sonderkündigungsrechts.

Außerordentliche Kündung in besonderen Fällen

Darüber hinaus gibt es für beide Vertragsseiten auch noch die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung, auch fristlose Kündigung genannt. Anders als bei der ordentlichen Kündigung muss der Mieter in diesem speziellen Fall einen triftigen Kündigungsgrund nennen, der die außerordentliche Kündigung wirksam macht. So muss die Nutzung der Mietsache für Mieter eine erhebliche Gefährdung darstellen oder der Gebrauch der Wohnung entzogen worden sein, um die fristlose Kündigung mieterseitig wirksam durchzusetzen. Vermieter können etwa fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietwohnung stark vernachlässigt oder mit den Mietzahlungen für mindestens zwei aufeinanderfolgende Monate im Verzug ist.

Alles in Allem kann sich ein Mietvertrag recht schnell zu einem sehr komplexen Konstrukt entwickeln, bei dem viele rechtliche Gegebenheiten beachtet werden müssen. Falls Sie sich unsicher sind, ob Sie in Ihrem Mietvertrag alle möglichen Umstände und Klauseln abgedeckt haben, lassen Sie sich lieber vom Immobilienexperten. Bei uns finden Sie Ihren persönlichen regionalen Berater für Immobilienangelengenheiten.