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Mietwucher / Mietüberhöhung

Mietwucher und Mietpreisüberhöhung

Vermieter und Mieter können die Höhe der Miete untereinander aushandeln. Dennoch gilt eine gesetzliche Höchstgrenze, die nicht überschritten werden darf. Ist die Miete zu hoch, dann liegen Mietwucher oder eine Mietpreisüberhöhung vor.

Wir erklären Ihnen, wann eine Miete als Wucher gilt und was der Unterschied zur Mietüberhöhung ist.

Was ist Mietwucher?

Wenn Städte boomen und immer mehr Menschen in eine Region ziehen, kann Wohnraum knapp werden. Gemäß den Mechanismen von Angebot und Nachfrage hat das auch Auswirkung auf die Mieten: sie steigen. Doch eine hohe Miete allein ist noch kein Mietwucher. Dieser liegt erst vor, wenn gewisse Grenzen überschritten werden.

Der Begriff des Wuchers

Wucher meint, das eine Leistung oder ein Angebot zu einem sehr stark überhöhten Preis offeriert wird und dabei die unterlegene Situation des Vertragspartners ausgenutzt wird. Das kann der Fall sein, wenn der Vertragspartner sich in einer Notlage befindet oder zu wenig Informationen hat, um die Angemessenheit eines Preises einzuschätzen. § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt dazu, dass die Leistung und der Preis bei Wucher in einem auffälligen Missverhältnis stehen müssen.

Definition: Mietwucher 

Mietwucher bei Neuvermietung ist ein Sonderfall des Wuchers und im Strafrecht geregelt. Er gilt nach § 291 des Strafgesetzbuches als Straftat. Demnach liegt Mietwucher dann vor, wenn die Miete in einem deutlichen Missverhältnis zum zur Verfügung gestellten Wohnraum steht und bei Vertragsabschluss die Unerfahrenheit, eine Zwangslage oder ein Mangel an Urteilsvermögen (z.B. Intelligenzminderung) bzw. eine erhebliche Willensschwäche des Mieters (z.B. durch Krankheit oder Sucht) bewusst ausgenutzt wurden.  

Wo fängt Mietwucher an? 

Im strafrechtlichen Sinne liegt Mietwucher erst dann vor, wenn die Miete um mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich der Mieter in einer Zwangslage befindet, die der Vermieter ausnutzt. Bei Gewerberäumen muss die ortsübliche Miete um 100% überschritten sein, damit Mitwucher im Sinne des Strafrechts vorliegt. 

Auch bei Gewerberäumen gilt, dass Mietwucher nur dann vorliegt, denn der Mieter keine Alternative hatte und sich in einer Zwangslage befand.  Diese Grenzen für den Mietwucher werden auch auf die Untervermietung angewandt.

Definition: Mietüberhöhung 

Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gilt eine Miete, die 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als überhöht. Es besteht also eine Mietpreisüberhöhung, die aber (anders als Mietwucher) keinen Straftatbestand, sondern lediglich eine Ordnungswidrigkeit darstellt. 

Von einer Mietpreisüberhöhung kann zudem nur dann gesprochen werden, wenn es ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen gibt und daher die Wohnungsnot ausgenutzt wird. Die Überhöhung liegt weiterhin nur dann vor, wenn die Miete nicht zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters notwendig ist, wenn er sich also an der überhöhten Miete "bereichert".

Ausnutzen der Wohnungsnot 

Die Regelungen des Wirtschaftsgesetzbuches setzen voraus, dass der Vermieter wusste, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen besteht, dieses ausnutzt und daher zu überhöhtem Preis vermietet. Damit ist gemeint, dass das Angebot an Wohnraum die Nachfrage um maximal 5% übersteigt.

Praxiswissen Tipp

Für eine Wohnung mit einer weit überdurchschnittlichen Qualität, die als Luxuswohnung gelten kann, ist es zu erwarten, dass diese wesentlich teurer als andere Wohnungen ist und vergleichbare Wohnungen kaum zu finden ist. Das stellt aber keine Mangelsituation dar.

Entscheidend ist zudem auch die Zwangslage des Mieters. Wenn dieser angemessene Alternativen zur Auswahl hatte und sich dennoch bewusst für eine Wohnung mit einer eigentlich zu hohen Miete entschieden hat (z.B. aufgrund der Lage oder anderer persönlicher Gründe), dann liegen weder Mietwucher noch Mietüberhöhung vor. Um eines von beiden geltend zu machen, muss der Mieter immer nachweisen, dass er sich in einer Zwangslage befunden hat.

Entscheidend bei der Beurteilung, ob der Vermieter eine Notlage auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt hat, ist, dass:

  • ein Wohnungsmangel in der gesamten Stadt (nicht nur in einem Stadtteil) besteht
  • es bei Abschluss des Mietvertrags im gesamten Stadtgebiet keine billigere Wohnung gab
  • der Mieter Unterlagen bei der Wohnungssuche sammelt und damit nachweist, dass die Suche nach einer angemessenen Wohnung erfolglos war

In der Praxis ist der Nachweis einer Zwangslage oft schwer und wird im Strafverfahren durch ein Sachverständigen-Gutachten beurteilt. Die Vorlage eines Mietspiegels reicht vor Gericht nicht aus.

Schützt die Mietpreisbremse vor Mietwucher?

Die Mietpreisbremse soll Mieter vor zu schnell steigenden Mieten schützen. Der Bundestag hat die entsprechende Novelle 2015 auf den Weg gebracht. In Städten und Kommunen, wo die Mietpreisbremse gilt, dürfen Neuvermietungen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – wobei es jedoch einige Ausnahmen von der Regelung gibt.

Wo letztendlich die Mietpreisbremse gilt, darüber entscheiden die jeweiligen Landesregierungen der Bundesländer fest. So beteiligt sich mittlerweile ein Großteil der Bundesländer an diesem Mechanismus, welcher zu einem moderaterem Mietanstieg führen soll. Die Kriterien dafür, wann eine Kommune bzw. Stadt unter einem angespanntem Wohnungsmarkt leidet, sind dabei sehr vielfältig und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Mietwucher – was tun?

Liegt Mietwucher vor, dann ist der Mietvertrag in Bezug auf die Höhe der Miete nichtig. Das hat Folgen für das Vertragsverhältnis:

  • der Mieter kann verlangen, dass die Miete auf das ortsübliche Niveau gesenkt wird
  • verweigert der Vermieter die Anpassung, kann der Mieter fristlos kündigen
  • der Mieter kann den über das ortsübliche Niveau hinausgehenden Mietanteil zurückverlangen

Praxiswissen Tipp

Um die überhöhte Miete zurückzufordern benötigt der Mieter ein Gutachten oder muss einen Zivilprozess einleiten.

Wenn die Kaution zu hoch war

Unabhängig von der Mietpreisbremse ist der Mieter gesetzlich vor einer zu hohen Kaution geschützt. Diese darf maximal das Dreifache der zulässigen Nettokaltmiete betragen. Wurde nun aber überhöhte Miete verlangt, ist dementsprechend auch ein zu hohe Kautionszahlung fällig geworden. Der Mieter hat so die Möglichkeit, den Differenzbetrag zur ortsübliche Vergleichsmiete zurückzuverlangen.

Wurde zum Beispiel eine Kaltmiete von 800 € angesetzt und 3 Nettokaltmieten als Kaution verlangt, hat der Mieter 2400 € Kaution gezahlt. Nun wurde nachträglich aber festgestellt, dass hier eine Mietpreisüberhöhung vorliegt und die Miete im Nachhinein auf 550 € gesenkt. So wäre lediglich eine Kaution von 1650 € fällig gewesen. Die Differenz von 750 € darf der Mieter vom Vermieter zurückverlangen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach vier Jahren.

Rechtliche Folgen von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Mietpreisüberhöhung kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 50.000 Euro geahndet werden. Mietwucher kann nach § 291 des Strafgesetzbuches sogar mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder einer Geldstrafe geahndet werden.