Wertsteigerung der Immobilie durch Modernisierung?
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen, allerdings ist sie mittlerweile etwas in die Jahre gekommen. Nun überlegen Sie, ob es sich lohnt, in eine Modernisierung beziehungsweise Sanierung zu investieren, um den Wert beim Verkauf zu steigern. Aber rechnen sich die Investitionen wirklich?
Was eine Modernisierung ausmacht, wie sie sich auf den Marktwert auswirken kann und was allgemein zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.
Modernisierung ist nicht gleich Modernisierung
Modernisierung, Instandhaltung, Renovierung, Restaurierung, Sanierung – die Auflistung kann noch endlos weiter gehen und auch wenn viele dieser Begriffe oftmals synonym verwendet werden, unterscheiden sie sich doch ganz wesentlich. Vor allem muss man die Modernisierung zuallererst von der Instandhaltung unterscheiden.
Die Instandhaltung hat das Ziel, den funktionsfähigen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wieder herzustellen. Ist das Dach Ihrer Immobilie beispielsweise undicht und Sie besitzen nun ein Freiluftbad, wie in einem Ferienresort am Meer, ist dies im Sommer zwar schön, aber sobald es regnet oder der Winter einbricht eher ungünstig. Es gilt also hier den funktionsfähigen Zustand des Daches durch eine Dachreparatur wieder herzustellen.
Wenn Sie sich in diesem Zuge zum Beispiel zusätzlich für eine Wärmedämmung im Dach entscheiden, sodass es nach der Reparatur immer konstant angenehm warm in Ihrem Badezimmer und den restlichen Zimmern des Hauses ist, entscheiden Sie sich für eine Modernisierungsmaßnahme. Der Wert der Immobilie wird nachhaltig erhöht und Wohnverhältnisse sowie der Energiewert nachhaltig verbessert.
Die Sanierung einer Immobilie kann zwischen der Modernisierung und der Instandhaltung angesetzt werden, denn sie bezeichnet sowohl die Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustandes als auch Maßnahmen, die den Wert nachhaltig steigern können. Unter Renovierung wird allein die Beseitigung von Schäden, die durch Abnutzung entstanden sind, verstanden und die Restaurierung bezieht sich auf die Wiederherstellung eines im Laufe der Zeit verloren gegangenen Zustandes.
Was ist bei einer Modernisierung zu beachten?
1. Analyse der Gegebenheiten
Die Schritte vor, während und nach der Modernisierung sollten gründlich durchdacht und festgehalten werden. Egal für welche Form der Modernisierung Sie sich entscheiden, Sie sollten das zu modernisierende Objekt gründlich auf Mängel und Schäden analysieren und diese vermerken, damit Sie später feststellen können, was schließlich in Angriff genommen werden sollte.
2. Modernisierungsmaßnahmen festlegen
Zusammen mit einem Architekten oder einem Handwerker mit entsprechendem Fachwissen kann nach der Analyse eine Auflistung der zu verbessernden Maßnahmen erfolgen. Die Modernisierungsmaßnahmen, die sich nach der Analyse durch gründliches Prüfen und Überlegen ergeben, stellen schließlich die Grundlage der Modernisierung und des Angehens der Arbeiten dar. Ob allein oder in Beratung mit Fachleuten, die Entscheidung für spezifische Modernisierungswünsche ist grundlegend für den Start der Bauvorhaben.
Als Maßnahmen lassen sich die verschiedensten Elemente festlegen, die gleichzeitig auch unterschiedliche Wirkungen erzielen. Für ein schöneres Gesamtbild von außen, kann zum Beispiel die Fassade erneuert und gestrichen werden, neue Fenster oder eine neue Haustür eingesetzt werden. Mehr Raum oder Licht kann durch eine Änderung des Grundrisses erzeugt werden. Durch neue Dämmung, moderne Bäder, großzügig gestaltete Laufwege etc. kann der Komfort des Hauses deutlich erhöht werden. Energiekosten sparen können Sie mit moderner Dämmung und Energietechnik oder mit neuen Fenstern.
Praxiswissen-Tipp
Beziehen Sie Profis bei Ihren Wünschen zum Modernisierungsbau der Immobilie mit ein, um zu überprüfen, ob sich alles umsetzen lässt sowie sinnvoll und nachhaltig ist.
3. Prioritäten setzen
Die festgelegten Maßnahmen der Modernisierung sollten anschließend nach Priorität sortiert werden. Somit wird gewährleistet, dass beispielsweise die benötigte Zeit der Modernisierung mit der Wichtigkeit der Maßnahme im Einklang ist. Außerdem wird durch das Festlegen von Prioritäten das Aufstellen eines Finanzierungsplans erleichtert.
Grundlegende Mängel sollten durch die Priorisierung von Maßnahmen direkt am Anfang beseitigt werden. Eine Priorisierung lässt zu, dass im Nachhinein auftauchende Probleme leichter gelöst werden können. Schließlich ist die Beseitigung von grundlegenden Mängeln wichtiger und meist zeitaufwendiger als zum Beispiel die Beseitigung von eher kleineren dekorativen Mängeln.
4. Budget planen
Bevor ein Kredit in Erwägung gezogen werden kann oder ein Finanzierungsplan aufgestellt wird, sollte eine Budgetplanung des Modernisierungsvorhabens erfolgen. Für eine detaillierte Budgetplanung werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie betrachtet und dem Kaufpreis des Objekts sowie den vorhanden Mitteln an Geld gegenübergestellt. Wichtig für die Budgetplanung ist es, vor allem gegenüber der Kosten für die Modernisierung abzugleichen, was überhaupt leistbar ist und was nicht. Dafür müssen Faktoren wie das Einkommen, bereits geleistete Kosten und Gebühren genau überprüft werden.
5. Kredit in Erwägung ziehen und Finanzierungsplan aufstellen
Die Kosten einer Modernisierung sind in der Regel sehr hoch, amortisieren sich jedoch im Laufe der Zeit durch eine Besserstellung der laufenden Kosten oder durch eine verbundene Wertsteigerung der Immobilie durch die Modernisierung. Durch die hohen Summen an finanziellen Mitteln, die bei der Erfüllung von Modernisierungswünschen meist in einem relativ kurzen Zeitraum gefordert werden, bietet sich in der Regel ein Kredit an. Als weitere Möglichkeit neben der Aufnahme eines Kredits ergibt sich die Rücklage von jährlichen Reserven für die Modernisierungskosten.
Da eine Investition in Modernisierung eine finanzielle Verbesserung des Kunden der Bank darstellt, kommt die Aufnahme eines Kredites auch der Bank zugute. Bereits vor der Kreditaufnahme sollten Sie sich Kostenvoranschläge zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen machen lassen, um dann mit konkreten Beträgen bei der Bank leichter zu überzeugen. Aber auch hier sollten mehrere Angebote eingeholt und verglichen werden, um sich für den richtigen Partner für die Finanzierung zu entscheiden. Einige Modernisierungen werden mit günstigen Krediten direkt gefördert und erleichtern somit die Auswahl der Finanzierungsquelle.
Auswirkung auf den Marktwert der Immobilie
Modernisierungsmaßnahmen haben eine positive Auswirkung auf den Marktwert einer Immobilie. Das Ausmaß der Wertsteigerung hängt jedoch oft von der Art des Objekts und den umgesetzten Modernisierungsmaßnahmen ab. Ein modernisiertes Wohnobjekt bietet mehr Komfort, Platz und meist einen praktischeren Nutzen
Praxiswissen-Tipp
Passen Sie aber auf, dass Sie es nicht übertreiben. Nicht jede Maßnahme schlägt sich anschließend auch in einem höheren Kaufpreis nieder.
Was soll mit meiner Immobilie nach dem Verkauf geschehen?
Der Marktwert einer Immobilie kann auch durch eine etwas bescheidenere Modernisierung steigen, Gewinn einbringen und die Modernisierungskosten decken. Ein optimales Mittelmaß lässt sich jedoch nicht pauschal bestimmen und so muss eine ungefähre aber genaue Planung und Priorisierung der Maßnahmen erfolgen.
Welche Modernisierungen lohnen sich aber, um den Wert eines Hauses, einer Eigentumswohnung etc. zu steigern? Allgemein ist das Ziel einer Modernisierung meist, dass das Objekt, um welches es sich handelt praktischer, schöner, moderner und eventuell größer wird. Die richtigen Maßnahmen für die jeweilige Immobilie unterscheiden sich jedoch stark. Nachfolgend lesen Sie einige Maßnahmen und ihre eventuelle Wirkung.
Maßnahme | Wirkung, Funktion |
Erneuerung der Fassade | schöneres Gesamtbild von außen, |
Einbau neuer Fenster | schöneres Gesamtbild von außen, |
Änderung des Grundrisses | moderne Maßstäbe, |
Erneuerung der Dämmung | Verbesserung der Energiewerte |
Erneuerung der Haustechnik | komfortable/ moderne Steuerung der Haustechnik, |
Einbau moderner Bäder | modernes Gesamtbild, |
Beachtung großzügig gestalteter Laufwege | vergrößernde Wirkung, |
Schaffung zusätzlichen Wohnraums | moderne Flächennutzung, |
Verbesserung der Leitungssysteme | Verbesserung der Energiewerte |
Ausstattung der Innenräume mit | Verbesserung der Wohnlichkeit, |
Erneuerung der Einrichtung | Stauraum, |
Gestaltung des Außenbereichs | schöneres Gesamtbild von außen |
Praxiswissen-Tipp
Die Definition aller persönlichen Ziele stellt den ersten Schritt in der Wegbereitung zum Haus- oder Wohnungsverkauf dar. Es sollte sich daher genügend Zeit genommen werden, die eigenen Erwartungen aufzustellen. Nur wer seine Ziele ganz genau kennt, kann dafür sorgen, dass sie letztendlich auch erreicht werden!
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