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Notartermin

Der Notartermin beim Hausverkauf

Das Ziel des Hausverkaufs ist fast erreicht, nachdem der Verkäufer die Kaufzusage durch den Interessenten erhalten hat.  Mit dem Notartermin starten Käufer und Verkäufer in die letzte Etappe des Verkaufsprozesses. Bei dem verpflichtenden Termin wird der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und anschließend rechtsgültig vom Notar beurkundet.

Doch wie genau läuft so ein Notartermin ab? Wer kümmert sich darum und was kostet er? Wir beantworten alle Ihre Fragen in unserem Beitrag!

Notartermin vorbereiten – das muss geklärt sein

Ein Notartermin kostet Geld. Deshalb gilt: bevor der Notartermin vereinbart wird, sollte Einstimmigkeit über alle Bedingungen und Vereinbarungen herrschen. Denn es ist ausgesprochen unangenehm, wenn alle Beteiligten beim Notar sind, den Kaufvertrag unterschreiben wollen und die Vertragsparteien plötzlich über den Inhalt des Vertrags wieder ins Verhandeln kommen.

  • Kaufpreis: Der Käufer sollte mit dem Kaufpreis einverstanden sein und Informationen über Marktpreise vergleichbarer Objekte eingeholt haben.
  • Grundschuld: Im Vorfeld sollte schon abgeklärt worden sein, ob der Käufer die Grundschuld des Verkäufers übernehmen möchte oder diese doch lieber gelöscht werden soll.
  • Übernahme von Möbeln: Falls der Käufer Möbel oder Einrichtungsgegenstände übernehmen will, sollten die Preise dafür ebenfalls feststehen und im Kaufvertrag festgeschrieben sein.
  • Besichtigung: Auch sollte der Käufer eine gründliche Besichtigung des Objektes vorgenommen haben, da bei Bestandsimmobilien eine spätere Sachmängelhaftung meist ausgeschlossen wird. Käufer sollten sich daher vordergründig über eventuelle Baumängel oder Schäden am Haus informieren und das Objekt aufmerksam untersuchen. Falls nach dem Kauf doch Schäden festgestellt werden, ist eine Sachmängelhaftung nur unter Erbringung ausführlicher Beweise möglich. Der Käufer muss dann beweisen, dass der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat. Manchmal einigen sich Käufer und Verkäufer bei einer mangelhaften Immobilie auch auf eine Kaufpreisminderung. Dies sollte alles gut abgesprochen werden, da es im Kaufvertrag festgehalten werden muss.

Praxiswissen-Tipp für Käufer

Beauftragen Sie für die Besichtigung des Hauses einen Bausachverständigen. Dieser kostet zwar erstmal Geld, kann aber leichter Mängel erkennen und Ihnen im Fall der Fälle hohe Kosten ersparen.

Praxiswissen-Tipp für Verkäufer

Auf einen Besichtigungstermin sollte man sich gut vorbereiten. Wie genau Sie dabei das Beste aus Ihrem Haus herausholen, haben wir für Sie an dieser Stelle noch einmal zusammengefasst.

Beratungstermin vor Vertragsunterzeichnung

Bevor allerdings der eigentliche Kaufvertrag-Notartermin stattfindet gibt es zunächst einen Beratungstermin. Bei diesem Gespräch übermitteln Käufer und Verkäufer dem Notar alle relevanten Informationen und Unterlagen und klären ihn über alle getroffenen Vereinbarungen auf.

Zu diesem Termin sollten Sie folgende Unterlagen bzw. Informationen mitbringen:

  • Die Höhe des vereinbarten Kaufpreises sowie die Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin
  • Den gewünschten Termin für die Übergabe des Eigentums
  • Wenn Sachmängel vorliegen, eine Auflistung derselben
  • Informationen über den vereinbarten Umgang mit bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen
  • Bei Bedarf die Entscheidung über ein einzurichtendes Notaranderkonto (Notar richtet ein Konto ein, auf dem das Geld eingeht, dass der Verkäufer aber erst bei Übertragung des Eigentums bekommt.)

Der Notar erstellt daraufhin eine Kaufvertragsvorlage, die er beiden Parteien spätestens zwei Wochen vor dem Kaufvertrag-Notartermin zusendet. Dadurch haben sowohl Käufer, als auch Verkäufer genügend Zeit den Vertragsentwurf auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu prüfen

Wer macht den Notartermin – Käufer oder Verkäufer?

Für die Auswahl des Notars sowie die Vereinbarung des Termins gibt es keine gesetzliche Regelung. Üblich ist es, dass der Käufer sich um den Notar kümmert, da er das Geld zahlt und in der Regel auch den Großteil der Notargebühren übernimmt.

Eine einheitliche Regelung gibt es jedoch nicht, sodass sich beide Vertragsparteien individuell einigen können.

Wie läuft der Notartermin beim Hauskauf bzw. Hausverkauf ab?

Hauskäufer und -verkäufer haben sich gemeinsam auf einen Termin geeinigt und diesen mit dem Notar vereinbart. Doch wie läuft der Notartermin überhaupt ab – was erwartet Sie dort?

Bevor der eigentliche Prozess der Vertragsschließung beginnt, fordert der Notar beide Vertragsparteien dazu auf ihre Personalausweise an ihn auszuhändigen. Wenn der Käufer die Immobilie für ein Unternehmen erwerben möchte, muss zusätzlich noch ein Handelsregisterauszug des Unternehmens vorgelegt werden. Nachdem diese Formalitäten erledigt wurden, beginnt der Notar den Vertragsentwurf vorzulesen und erläutert hierbei die juristischen Begriffe. An dieser Stelle haben der Käufer und Verkäufer letztmals die Möglichkeit, offene Fragen loszuwerden. Sie können auch noch Korrekturen im Vertragsentwurf vorschlagen, welche der Notar handschriftlich in das Dokument einträgt.

Wenn beide Vertragsparteien mit der fertiggestellten Ausformulierung des Vertrages einverstanden sind, unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Danach wird er vom Notar unterschrieben, wodurch das Dokument beurkundet wird. Es erlangt auf diese Weise seine Rechtsgültigkeit und verpflichtet Käufer und Verkäufer zur Einhaltung des Vertrages.

Das mit den handschriftlichen Änderungen versehene Vertragsexemplar verbleibt im Notararchiv. Beide Vertragsparteien bekommen jedoch nach dem Termin jeweils einen korrigierten Vertrag vom Notar zugeschickt.

Notartermin – wie geht´s weiter?

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlasst der Notar alle weiteren Schritte, um die Übereignung des Hauses an den Käufer abzuschließen. Dazu gehört:

Auflassungsvormerkung

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages dauert es in der Regel bis zu 8 Wochen, bis der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Um sein Recht auf den Erwerb des Grundstücks innerhalb dieser Zeit abzusichern, beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Dieser Vermerk bewirkt, dass der Verkäufer nicht mehr frei über das Haus verfügen kann. Wenn der Verkäufer beispielsweise nach der Unterzeichnung Insolvenz anmeldet kann er mit dem Haus nicht mehr haften. Denn der Käufer hat nach einer Auflassungsvormerkung vollen Anspruch auf die Eigentumsübertragung der Immobilie.

Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung  

Darüber hinaus sendet der Notar der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts eine Veräußerungsanzeige zu. Diese Anzeige enthält alle steuerlich relevanten Daten, darunter auch den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt fordert daraufhin den Käufer zur Zahlung der Steuerschuld auf. Wenn der Käufer der Aufforderung nachgekommen ist, benachrichtigt das Finanzamt den Notar und sendet ihm eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ zu. Diese kann der Notar dem Grundbuchamt vorlegen. Nur wenn diese Bescheinigung eingereicht worden ist, kann der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Generell steht einer Gemeinde bei der Veräußerung einer Immobilie ein Vorkaufsrecht zu, wenn gewisse gemeindliche Interessen betroffen sind. Wenn die Gemeinde zum Beispiel soziale Wohnungsbeschaffungsmaßnahmen durchführen will und die Immobilie zur Wohnraumnutzung für Menschen mit geringem Einkommen oder Flüchtlinge erwerben möchte.  Der Notar beantragt eine Bescheinigung, in dem die Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht verzichtet. Diese Bescheinigung bildet eine weitere Voraussetzung dafür, dass der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Eintragung des Käufers ins Grundbuch

Sobald alle Vorbedingungen geklärt sind und der volle Kaufpreis auf das Notaranderkonto eingegangen ist, stellt der Notar einen Antrag beim Grundbuchamt, um den Käufer endgültig als Eigentümer einzutragen. Erst, wenn der Käufer im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer vermerkt wurde, leitet der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer weiter.

Nicht immer wird die Möglichkeit des Notaranderkontos genutzt. Manche Verkäufer bevorzugen es, den Kaufpreis direkt vom Käufer auf ihr Konto überwiesen zu bekommen, um zum Beispiel einen noch offenen Kredit auszugleichen. In diesem Fall benachrichtigt der Verkäufer den Notar über den Eingang des Geldes, so, dass dieser weiter tätig werden kann. Wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, ist der Geschäftsakt zwischen beiden Vertragsparteien abgeschlossen und es bleibt nur noch die Eigentumsübergabe an den Käufer offen.

Notargebühren beim Hausverkauf – das müssen Sie bezahlen!

Es ist ratsam sich als Verkäufer vorab einen Überblick über alle anfallenden Notarkosten zu machen. Grundsätzlich hat zwar der Käufer bis auf die Löschung der Grundschuld alle Notargebühren zu zahlen, wenn der Käufer jedoch vor dem Notartermin kurzfristig abspringt, haften beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch für die Kosten. Hier können sich Verkäufer jedoch absichern, in dem sie den Käufer anweisen einen Notar zu beauftragen. Denn dann muss der Käufer den Notar auch bei einem Rückzug seiner Kaufabsicht bezahlen.

Wie berechnen sich die Notargebühren?

Notargebühren sind keine Verhandlungssachen, sondern die Notargebühren sind gesetzlich geregelt. Der Notar rechnet seine Kosten dabei nicht abhängig vom Arbeitsaufwand ab den er hat, sondern sie bemessen sich an den Kosten des Vertragsgegenstandes. Sprich, um so höher der Preis des zu verkaufenden Hauses, desto höher sind auch die Notargebühren. Die Grundlage dafür bildet das sogenannte Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Vorteil daran ist, dass auch bei mehrfacher Beratung durch den Notar die Notargebühren nicht steigen. Insgesamt setzen sich die Kosten aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen.

Für die verschiedenen Tätigkeiten, welche der Notar im Kaufprozess ausführt, fallen unterschiedliche Gebühren an. So wird für die Beurkundung der Grundschuld bzw. der Hypothek eine einfache Gebühr fällig, während für die Beurkundung des Kaufvertrages die doppelte Gebühr abgerechnet wird, für den Vollzug des Geschäfts jedoch nur eine viertel Gebühr. Welche Gebühr genau für welche Tätigkeit berechnet werden muss, kann der Anlage 1 des GNotKG entnommen werden.

In der Anlage 2 des GNotKG befindet sich eine Tabelle, welche darüber Auskunft gibt, wie hoch eine ganze Gebühr bei welchem Geschäftswert ist.

Hier ein Auszug:

Geschäftswert bisGebühr
1.000 €19 €
10.000 €75 €
50.000 €165 €
110.000 €273 €
200.000 €435 €
350.000 €685 €

(Auszug aus der Anlage 2 des GNotKG Gebühr Tabelle B – es gibt noch weitere Zwischenschritte bei den Geschäftswerten, die hier außer Acht gelassen wurden. Die Schrittweise Kostensteigerung kann hier eingesehen werden.)

Notargebühren Hauskauf Beispiel

Nehmen wir an, Sie haben für Ihr Haus einen Käufer gefunden, der bereit ist 350.000 € für die Immobilie zu zahlen. In der folgenden Tabelle haben wir aufgeschlüsselt, welche Notargebühren bei diesem Verkauf auf den Käufer zukommen würden.

Der Anlage 1 kann man entnehmen, dass die einfache Gebühr für einen Geschäftswert von 350.000 € 685 € beträgt.

Notargebühren

TätigkeitGebührKosten
Beurkundung des Kaufvertragsdoppelte Gebühr1.370,00 €
Vollzug des Geschäfts (Genehmigung sowie Löschungsbewilligung entwerfen und einholen)halbe Gebühr342,50 €
Sonstige betreuende Tätigkeit (Überwachung Kaufpreiszahlung und Eigentumsüberschreibunghalbe Gebühr342,50 €
Beurkundung der Grundschuld/Hypothekeinfache Gebühr685,00 €
Zwischensumme2.740 €
zuzüglich 19% MwSt.520,60 €
Summe Notargebühren3.260,60 €

Grundbuchgebühren

TätigkeitGebührKosten
Auflassungsvormerkunghalbe Gebühr342,50 €
Eigentümerumschreibungeinfache Gebühr685,00 €
Eintragung der neuen Grundschuldeinfache Gebühr685,00 €
Summe Grundbuchgebühren1.712,50 €

(Für die Grundbuchgebühren fällt keine Mehrwertsteuer an. Die Kosten für die Eintragung der neuen Grundschuld bemisst sich an dem für den Hausverkauf aufgenommenen Darlehen. In dem Beispiel wird der Einfachheit halber angenommen, dass 350.000 € aufgenommen wurden und als Grundschuld eingetragen werden.)

Gesamtkosten (Notar + Grundbuch)4.973,10 €

Für den Verkauf eines Hauses im Wert von 350.000 € werden also insgesamt Notargebühren und Grundbuchgebühren von 4.973,10 € fällig. Das entspricht in etwa 1,4 % des Kaufpreises.

Praxiswissen-Tipp

Je nach Dienstleistungen, welche vom Notar durchgeführt werden, können sich die Notargebühren bei jedem Hausverkauf ganz individuell darstellen. Manchmal muss zum Beispiel noch eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, was die Grundbuchgebühren erhöht. Achten Sie deshalb genau darauf, welche Leistungen Sie bei Ihrem Notar in Anspruch nehmen.

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