Räumungsklage – Definition, Ablauf und Kosten

Wenn ein Mieter trotz erfolgter Kündigung nicht auszieht, dann gipfelt der Konflikt oft in einer Räumungsklage. Doch damit so eine Klage erfolgreich ist, gibt es einige Dinge zu beachten. Wie läuft die Klage ab? Kann eine Zwangsräumung verhindert werden und welche Kosten sind mit der Räumungsklage verbunden? Wir klären Sie auf!

Nicht jeder Mieter nimmt eine Kündigung der Wohnung einfach hin. Manche widersprechen oder ignorieren die Kündigung und wohnen einfach weiter in den vermieteten Räumen. Zum Pech für den Vermieter. Der darf die Wohnung nämlich nicht einfach leer räumen und die Schlösser austauschen. Er muss stattdessen eine Räumungsklage anstrengen.

Danach entscheidet das Gericht, ob die Wohnung zwangsgeräumt wird. Die Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist dabei eine rechtlich einwandfreie wirksame Kündigung. Denn wenn diese unwirksam ist, dann darf der Mieter auch weiterhin in den Mieträumen wohnen.

Möchte der Vermieter, dass ein Mieter auszieht, bedarf es zunächst der schriftlichen Kündigung. Diese muss nachvollziehbar begründet werden und je nachdem, welchen Kündigungsgrund der Vermieter geltend macht, müssen die entsprechenden Fristen eingehalten werden.

Mögliche Gründe für eine Kündigung sind:

• Eigenbedarf
• fristlose Kündigung
• Aufhebungsvertrag

Räumungsklage bei Eigenbedarf

Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, dann muss er das nachvollziehbar begründen. Er muss also angeben, für wen und warum er die Wohnräume benötigt. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate und kann, je nach bisheriger Mietdauer, auch länger sein.

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mieter oder die Mieterin gegen den Mietvertrag verstoßen hat, etwa wenn er die Miete nicht zahlt oder wiederholt in Zahlungsverzug geraten ist. Auch wenn die Mieter die Wohnung stark beschädigen oder trotz Abmahnung den Hausfrieden stören, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Aufhebungsvertrag

In manchen Fällen schlägt der Vermieter einen Aufhebungsvertrag vor, etwa wenn die Wohnung saniert werden soll. Mit dem Aufhebungsvertrag ist meistens eine finanzielle Zahlung verbunden, sodass der Mieter beispielsweise Geld vom Vermieter erhält, wenn er zusichert, bis zu einem bestimmten Termin auszuziehen.

Ist ein solcher Aufhebungsvertrag einmal unterschrieben, dann kann der Vermieter diesen vor Gericht auch durchsetzen, ggf. mit einer Räumungsklage.

Räumungsklage - wie schnell geht das? Eine Räumungsklage dauert mindestens drei Monate. So lange ist die Zeitspanne zwischen dem Einreichen der Räumungsklage und der Zwangsräumung. Auch fünf oder sechs Monate sind nicht selten.

In schwierigen Fällen kann es bis zur gerichtlichen Entscheidung zwei Jahren dauern, etwa wenn der Mieter gesundheitliche Probleme hat und ein Gutachten über dessen Gesundheitszustand notwendig wird, um zu beurteilen, ob es gerechtfertigt ist, diesen zwangszuräumen.

Beim Einreichen einer Räumungsklage muss der Vermieter bestimmte Angaben machen.

Diese sind:

• Name des Klägers und des Beklagten
• der Grund der Räumungsklage, etwa Zahlungsverzug des Mieters
• ob und warum der Mieter gegen die Kündigung widersprochen hat
• Begründung, warum der Vermieter trotz Widerspruch eine Räumungsklage anstrebt

Praxiswissen Tipp

Der Vermieter kann eine Räumungsklage immer dann erheben, wenn der Mieter trotz Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen ist. Dann muss auch keine weitere Zeit verstreichen, bis die Räumungsklage eingereicht werden kann.

Die Klage reicht der Vermieter beim Amtsgericht der Gemeinde ein, in welcher sich die betreffende Wohnung befindet.

Auch wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist, können sich beide Parteien immer noch gütlich einigen. In diesem Fall erfolgt ein Räumungsvergleich. Im Vergleich kann etwa geregelt werden, dass der Mieter bis zu einem festgelegten Datum auszieht, dafür aber keine Schönheitsreparaturen erledigen muss. Wenn der Mieter sich nicht daran hält, dann gilt der Räumungsvergleich zugleich als Titel für eine Zwangsräumung.

Wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage eingereicht hat, sich dann aber dennoch mit dem Mieter einigt, kann er die Räumungsklage auch zurückziehen. Der Kläger erklärt damit den Rechtsstreit im Sinne einer Erledigungserklärung als beendet. Bis dahin entstandene Gerichtskosten müssen aber dennoch bezahlt werden.

Wenn das Gericht die Räumungsklage positiv bescheidet, dann genehmigt es damit die Räumung der Wohnung. Vier Wochen nach der Urteilssprechung gilt die Möglichkeit zur Zwangsräumung als rechtskräftig. Danach beauftragen entweder der Vermieter oder das Gericht einen Gerichtsvollzieher, welcher die Räumung der Wohnung organisiert.

Dieser informiert den Mieter über die bevorstehende Zwangsvollstreckung. Meist wird dem Mieter eine Räumungsfrist von drei Wochen eingeräumt. Hier hat der Mieter die Option, die Wohnung doch noch freiwillig zu verlassen.

Wie eine Zwangsräumung abläuft

Wenn die Räumungsfrist abgelaufen ist, geht der Gerichtsvollzieher zur Wohnung des Mieters, um die Räumung durchzuführen. Meist wird er durch eine Transportfirma begleitet, welche die Möbel abtransportiert, welche anschließend meist kostenpflichtig in einem Lager aufbewahrt werden.

Wenn der Mieter dem Gerichtsvollzieher nicht öffnet, dann kann er die Tür durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen. Auch kann er die Polizei zur Hilfe rufen, sollte der Mieter die Zwangsvollstreckung behindern.

Der Mieter sowie die Mitbewohner werden während der Räumung der Wohnung verwiesen. Unter besonderen Umständen können die Möbel aber auch im Mietobjekt belassen werden, sodass keine Lagerkosten anfallen. Der Mieter muss die Wohnung dennoch verlassen und kann die Räume, wenn neue Schlösser eingebaut werden, nicht mehr betreten.

Eine Sonderform ist die Berliner Räumung. Bei dieser beantragt der Gerichtsvollzieher nur eine Herausgabe der Wohnung, während die Möbel in der Wohnung verbleiben. Wenn der Mieter die Gegenstände nicht innerhalb einer bestimmten Frist zurückfordert, kann der Vermieter diese verwerten indem er sie zum Beispiel versteigert.

Die Höhe der Anwalts- und Gerichtskosten bei einer Räumungsklage werden in Abhängigkeit zum Streitwert bestimmt. Dieser wird in der Regel aus der auf ein Jahr hochgerechnenten Kaltmiete berechnet. Beträgt die Kaltmiete im Monat zum Beispiel 300 Euro, dann gelten 12 x 300 Euro = 3.600 Euro als Streitwert.

Bei einer Kaltmiete um die 300 bis 400 Euro im Monat muss man etwa mit Kosten zwischen 1200€ und 2000€ rechnen. Darin enthalten sind der Gerichtskostenvorschuss, die Außergerichtlichen Kosten für den Anwalt sowie die Prozesskosten des eigenen Anwalts.

Weitere Kosten sind:

• Gerichtsvollzieher: 100 bis 500 Euro
• Einbau neuer Türschlösser: 200 Euro
• Umzugsfirma: zwischen 400 und 1.000 Euro
• Einlagerungskosten: etwa 500 Euro monatlich

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten der Räumungsklage muss zunächst der Vermieter tragen und bei Gericht auch eine entsprechende Einlage tätigen, damit die Klage erhoben wird. Die Kosten kann er danach aber vom Mieter zurückverlangen.

Problematisch wird dies, wenn dieser insolvent ist, denn dann bleibt der Vermieter meist auf den Kosten sitzen. Er kann aber auch einen sogenannten Schuldnertitel erwirken, sodass er sich (auch mit Zwangsvollstreckung oder Pfändung) die Kosten vom Mieter innerhalb von 30 Jahren erstatten lassen kann.

Um sich selbst finanziell zu entlasten, kann man unter bestimmten Bedingungen eine Prozesskostenhilfe beantragen, sodass man als Vermieter keine Gerichtskosten zahlen muss.  

Wurde eine Räumungsklage gegen einen Mieter angestrengt, muss dieser nicht zwingend tatenlos der Räumungsklage entgegenblicken.

Er hat mehrere Möglichkeiten, darauf zu reagieren:

• Er kann eine Räumungsfrist beantragen,
• Prozesskostenhilfe für die anwaltliche Beratung beantragen,
• bei gesundheitlichen Problemen Räumungsschutz beantragen,
• nach der Urteilssprechung innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben,
• oder dem Vermieter einen Räumungsvergleich anbieten.

Natürlich sollte auch die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit überprüft werden. Denn nur wenn die gegeben ist, ist die Räumungsklage zulässig. Hilfreich ist es auch für den Mieter, in einem solchen Fall einen Anwalt einzuschalten.