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Mieter suchen/ finden

Mieter gesucht! Wie finde ich einen geeigneten Mieter?

Seit etlichen Jahren übersteigt auf dem deutschen Wohnungsmarkt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot erheblich - trotz des enormen Baubooms im Land. Für Vermieter sind also paradiesische Zeiten angebrochen, jedoch erhöht sich für den Eigentümer durch die schiere Masse der Bewerber der Aufwand für das Mietermanagement erheblich. Die Qual der Wal macht es schwer, einen geeignetet Mieter zu finden.

Insgesamt sollten Sie sich bei der Mietersuche nicht zu stark von Gefühl oder Sympathie leiten lassen, sondern Ihre Entscheidung auf Fakten basieren. Wie Sie an die Mietersuche herangehen sollten, um den passenden Mieter für Ihre Wohnung zu finden, erfahren Sie hier.

Wohnungsinserat für die Mietersuche – was muss rein?

Vor der Mietersuche steht stets die Anfertigung einer Wohnungsannonce, auch Exposé genannt. Darin sollten Sie, abgesehen von den üblichen Angaben wie Wohnungsgröße, Mietpreis, Lage, Ausstattung und Nebenkosten zusätzlich wichtige Dinge beachten, die private Vermieter häufig außer Acht lassen.

So ist seit dem 1.5.2014 jeder Vermieter und Makler dazu verpflichtet, bereits in der Wohnungsannonce die wichtigsten Kennzahlen des sogenannten Energieausweises bekanntzugeben. Dies ist eine Art Steckbrief, der auf Basis des Energieverbrauchs eines ganzen Gebäudes erstellt wird und Eckdaten zum Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes, zur Energieeffizienzklasse, Art des Energieausweises und Endenergiebedarf enthält.

Die Höhe der Miete richtig bestimmen

Der wohl wichtigste Aspekt für den Wohnungssuchenden: der Mietpreis. Deshalb sollten Sie diesen nicht einfach willkürlich festlegen, sondern sich vorher genau mit den Konditionen des örtlichen Wohnungsmarktes befassen und die Möglichkeiten Ihre Wohnung einschätzen.

Folgende Aspekte müssen Sie bei der Festlegung des Mietpreises bedenken:

  • Wie hoch ist die Miete in Ihrer Region?
  • Wie gut ist die Lage?
  • Wie lange dauert es, bis Mietwohnungen vermietet werden?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Gibt es Mängel?
  • Kann Ihr Mietobjekt hinsichtlich der Ausstattung mit der Konkurrenz mithalten? Müssen Sie noch in Modernisierung investieren?
  • In welchem Zustand sind Heizung und Wärmedämmung?

Anhand der Indikatoren des lokalen Mietspiegels können Sie Ihre Wohnung kategorisieren und entsprechend der “ortsüblichen Vergleichsmiete” die Höhe Ihrer Mieteinnahmen bestimmen. Folgendes sollten Sie jedoch berücksichtigen: Gilt in der Region, in der Sie vermieten wollen, die Mietpreisbremse, so darf die von Ihnen erhobene Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht, so darf die von Ihnen festgelegte Miete maximal 20 Prozent  über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Darum ist der richtige Mietpreis bei der Interessentensuche wichtig

Die Miethöhe angemessen anzusetzen ist wichtig, um passende und seriöse Wohnungsinteressenten nicht abzuschrecken oder gar potentielle Mieter mit fragwürdiger Bonität anzulocken. Nicht selten müssen Menschen in einer schwierigen Lebenssituation eine neue Wohnung suchen und lassen sich dann gezwungenermaßen auf eine hochpreisige Wohnung ein, die eigentlich außerhalb ihres Budgets liegt. Deshalb sollten Sie sich bei der Festlegung des Mietpreises auch Gedanken über die mögliche Zielgruppe machen.

Wo finde ich potentielle Mieter?

Je nach Zielgruppe können Sie bei den verschiedenen großen Immobilienportalen inserieren. Doch bei der Akquise müssen Sie nicht zwangsläufig auf Immobilienportale zurückgreifen, sondern können auch im Bekannten- oder Verwandtenkreis Mundpropaganda betreiben oder Anzeigen in Tageszeitungen schalten.

Bei der Online-Variante erreichen Sie selbstverständlich eine sehr große Zielgruppe, jedoch müssen Sie dabei Einiges beachten: In jedem Fall sollten Sie die Anzeige visuell ansprechend aufbereiten, denn professionelle Fotos der Immobilie und ein Grundriss erhöhen Klickzahlen und Aufmerksamkeit der Interessenten.

Haben Sie sehr konkrete Vorstellungen von der Interessentengruppe (Studenten, Senioren, Familien mit Kindern) für Ihr Wohnobjekt, dann heben Sie beispielsweise folgende Aspekte hervor:

  • die Nähe zu Universität, urbanem Stadtleben, Vorhandensein von Möblierung und schnelles Internet für Studenten und junge Leute
  • Schulen, Kitas, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist für Familien relevant, Nähe zu Ärzten und ein verantwortlicher Hausmeister ist außerdem für Senioren wichtig
  • wollen Sie Gutverdiener anziehen, so erwähnen Sie in jedem Fall die exklusive Wohnlage und eine gehobene Ausstattung

Selbst suchen oder Makler beauftragen?

Ist Ihnen die Suche nach neuen Mietern zu aufwendig, so können Sie hierfür einen Makler beauftragen. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass seit Einführung des Bestellerprinzips in 2015 derjenige die Maklerkosten trägt, der ihn hinzugezogen hat, also zumeist der Vermieter. Trotz der Kosten kann sich dies durchaus für Sie rechnen, um stressfrei und schnell einen passenden Mieter zu finden. Ihr Makler übernimmt dann alle anfallenden Aufgaben von der Exposéerstellung bis zur finalen Wohnungs- und Schlüsselübergabe, er schaltet Anzeigen, sortiert Anfragen der Interessenten und managed die Besichtigungstermine.

Den richtigen Mieter auswählen – Besichtigungen planen

Sind potentielle Interessenten gefunden, so verabreden Sie oder Ihr Makler Besichtigungstermine. Hier haben Sie die Wahl zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen. Letztere Variante ist insofern ungünstig, als dass Sie ihre Mieter nicht wirklich persönlich kennenlernen können, um sich ein Bild von ihnen zu machen.

In beliebten Gegenden, vor allem in Großstädten, ist der Wohnungsmarkt meist so übersättigt, dass viele Vermieter aufgrund der hohen Bewerberzahl gar nicht um Massenbesichtigungen herumkommen. Sie können die Interessenten jedoch bitten, am Tag der Besichtigung eine Art “Bewerbung” vorzulegen, die Informationen zu Beruf, Einkommen und Lebenssituation enthält. So minimieren Sie das Risiko, eventuell an einen Mietbetrüger oder sozial unverträglichen Mieter zu geraten.

Diese Angaben sollten Sie bei einer Besichtigung vom Mietinteressenten einholen:

  • lassen Sie sich eine Selbstauskunft geben, die Informationen zu Beruf, Lebenssituation und zum Einkommen enthält
  • zur Absicherung ist auch die Vorlage der letzten 3 Gehaltsabrechnungen gängig
  • zur Bonitätsprüfung ebenso die Schufa-Auskunft
  • sichern Sie sich im Zweifelsfall durch eine Bürgschaft ab
  • Um sicher zu gehen, dass der Mieter solvent ist, können Sie auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, welche eventuell ausstehende Mietschulden  aus dem vorigen Mietverhältnis anzeigt, verlangen.

Selbst suchen oder Makler beauftragen?

Ist Ihnen die Suche nach neuen Mietern zu aufwendig, so können Sie hierfür einen Makler beauftragen. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass seit Einführung des Bestellerprinzips in 2015 derjenige die Maklerkosten trägt, der ihn hinzugezogen hat, also zumeist der Vermieter. Trotz der Kosten kann sich dies durchaus für Sie rechnen, um stressfrei und schnell einen passenden Mieter zu finden. Ihr Makler übernimmt dann alle anfallenden Aufgaben von der Exposéerstellung bis zur finalen Wohnungs- und Schlüsselübergabe, er schaltet Anzeigen, sortiert Anfragen der Interessenten und managed die Besichtigungstermine.

Den richtigen Mieter auswählen – Besichtigungen planen

Sind potentielle Interessenten gefunden, so verabreden Sie oder Ihr Makler Besichtigungstermine. Hier haben Sie die Wahl zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen. Letztere Variante ist insofern ungünstig, als dass Sie ihre Mieter nicht wirklich persönlich kennenlernen können, um sich ein Bild von ihnen zu machen.

In beliebten Gegenden, vor allem in Großstädten, ist der Wohnungsmarkt meist so übersättigt, dass viele Vermieter aufgrund der hohen Bewerberzahl gar nicht um Massenbesichtigungen herumkommen. Sie können die Interessenten jedoch bitten, am Tag der Besichtigung eine Art “Bewerbung” vorzulegen, die Informationen zu Beruf, Einkommen und Lebenssituation enthält. So minimieren Sie das Risiko, eventuell an einen Mietbetrüger oder sozial unverträglichen Mieter zu geraten.

Diese Angaben sollten Sie bei einer Besichtigung vom Mietinteressenten einholen:

  • lassen Sie sich eine Selbstauskunft geben, die Informationen zu Beruf, Lebenssituation und zum Einkommen enthält
  • zur Absicherung ist auch die Vorlage der letzten 3 Gehaltsabrechnungen gängig
  • zur Bonitätsprüfung ebenso die Schufa-Auskunft
  • sichern Sie sich im Zweifelsfall durch eine Bürgschaft ab
  • Um sicher zu gehen, dass der Mieter solvent ist, können Sie auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, welche eventuell ausstehende Mietschulden  aus dem vorigen Mietverhältnis anzeigt, verlangen.

Praxiswissen Tipp

Einen hundertprozentigen Schutz vor Zahlungsverzug können natürlich auch diese Unterlagen nicht gewährleisten, als Vermieter tragen Sie stets ein Restrisiko. Sichern Sie sich gegen Mietausfälle deshalb mit einer Mietausfallversicherung ab.

In jedem Fall ist das Interesse an der allgemeinen, vor allem einkommensbezogenen Lebenssituation des potentiellen Mieters durchaus berechtigt, auch wenn es hier keine rechtlich einforderbare Informationspflicht  gibt. Die Angaben des Mieters sind also stets freiwillig, jedoch kommen die meisten Mieter auf dem heiß umkämpften Wohnungsmarkt zumeist nicht an einer solchen Auskunft vorbei. Jedoch darf der Vermieter nur Angaben erfragen, die für das zukünftige Mietverhältnis relevant sind, dazu zählen verschiedene in der Datenschutz-Grundverordnung geregelte persönliche und wirtschaftliche Informationen.

Nach folgenden Informationen darf der Vermieter unter anderem fragen:

  • Allgemeine Angaben zu Namen, Geburtsdatum und Anschrift
  • Anzahl der Personen im Haushalt
  • Beruf, Arbeitgeber und Einkommen
  • Verbraucherinsolvenzverfahren
  • Fragen zur Haustierhaltung für größere Tiere

Der passende Mieter für die Hausgemeinschaft

Den richtigen Mieter zu finden ist gar nicht so einfach. Am Ende des langen Auswahlprozesses, haben Sie wahrscheinlich noch eine handvoll Kandidaten zur Auswahl, aus denen Sie nun Ihren Mieter auswählen müssen. Da Sie an dieser Stelle wahrscheinlich schon alle Interessenten auf Ihre Zahlungsfähigkeit geprüft haben, sollte Sie denjenigen auswählen, der sich am besten in die bereits vorhandene Hausgemeinschaft einfügt.

Sollten Sie zum Beispiel einen Studenten in eine Wohnung in ein Haus stecken wollen, welches sonst nur von Senioren bewohnt wird, ist spätestens bei der ersten lauten Studentenparty Ärger vorprogrammiert. Es gilt also einen Mieter auszuwählen, der das harmonische Gleichgewicht im Haus nicht stört, damit Sie weniger Stress und Arbeit haben.