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Rechtliche Aspekte beachten

Recht beim Hausverkauf – das gilt es zu beachten!

Das Thema Recht beim Hausverkauf sorgt bei vielen Hausverkäufern für Verunsicherung. Was gibt es als Hausverkäufer zu beachten? Wie kann der Kaufvertrag rechtssicher gestaltet werden? Wann und für was kann der Verkäufer haftbar gemacht werden?

Gerade Immobilienbesitzer, welche Ihr Haus ohne Makler verkaufen, machen sich oft Sorgen, ob Sie alle rechtlichen Bestimmungen einhalten. Deshalb informieren wir Sie in diesem Artikel, worauf Sie alles achten müssen.*

Das Recht beim Hausverkauf immer im Blick

Vom ersten Gedanken an den Hausverkauf bis zum Abschluss des Kaufvertrages und sogar darüber hinaus, müssen Sie die rechtlichen Vorgaben immer im Blick haben. Für Laien keine einfache Sache, da es eine ganze Menge Dinge zu beachten gibt. Dabei sollte man gerade bei den rechtlichen Themen besonders sorgfältig sein – bei Missachtung drohen mitunter empfindliche Strafen.

Bevor Sie in die Verhandlungen über den Kaufvertrag einsteigen, sollte Sie als Verkäufer mit unserer Checkliste nochmal Revué passieren lassen, ob Sie allen Ihren rechtlichen Pflichten gegenüber dem Käufer nachgekommen sind.

Praxiswissen-Tipp

Wenn Sie sich unsicher sind, ziehen Sie einen Anwalt oder einen Immobilienmakler hinzu. Diese können Ihr Verkaufsvorhaben prüfen und Sie rechtssicher beraten, was das Thema Recht beim Hausverkauf angeht.

Bereits in Ihrer Verkaufsanzeige und dem Immobilien-Exposé sollten Sie darauf achten, Ihr Haus möglichst realistisch darzustellen und keine falschen Angaben zu machen. Eine falsche Darstellung kann als unlautere Werbung gewertet werden. Schlimmer noch ist es, wenn Sie falsche Angaben machen, denn diese können im Verkaufsfall hinterher zu Schadensersatzforderungen führen.

Wenn zum Beispiel der Keller feucht und schimmlig ist, und der Verkäufer das mit einem neuen Anstrich zu vertuschen versucht und der Keller in der Anzeige oder dem Exposé explizit als trocken ausgewiesen ist, macht er sich strafbar. Denn selbstverständlich wird der Käufer früher oder später feststellen, dass der Keller nass ist und kann entsprechend Schadensersatz fordern. Sei es in Form einer Ausgleichszahlung oder der Rückabwicklung des Verkaufs inklusive Schadensersatz.

Als Hausverkäufer haben Sie eine Informationspflicht. Das bedeutet, Sie müssen den Käufer über alle wichtigen das Haus betreffenden Dinge informieren. Das können zum Beispiel Mängel sein oder auch rechtliche Ansprüche, welche Dritte gegenüber der Immobilie haben.

Offensichtliche Mängel

  • Gibt es im Haus offensichtliche Mängel, auf welche Sie den potentiellen Käufer noch nicht aufmerksam gemacht haben?
  • Stellt der Käufer im Nachhinein Mängel fest, von denen Sie bereits vor dem Verkauf gewusst haben könnten, kann er im Nachhinein die Beseitigung von Ihnen fordern.

Erfahren Sie mehr über dieses Thema in unserem Beitrag zur Mängelhaftung.

Praxiswissen-Tipp

Handelt es sich dabei um Mängel, welche vor längerer Zeit aufgetreten sind und dann nicht mehr, können Sie sich auch darauf berufen, dass Sie den entsprechenden Mangel schlicht und ergreifend vergessen haben. Der Käufer steht dann in der Pflicht, Ihnen die Kenntnis des Mangels nachzuweisen.

Rechte Dritter an Ihrer Immobilie

Sie sollten Ihrem potentiellen Käufer ebenfalls darüber aufklären, wer gegenüber Ihrer Immobilie einen rechtlichen Anspruch hat.

  • Vorkaufsrecht: Haben Sie jemand anderes ein Vorkaufsrecht eingeräumt und dieses im Grundbuch eintragen lassen? Dann sollten Sie dies fairerweise Ihrem Kunden mitteilen.
  • Wohnrecht: Wurde für das Haus oder einen Teil davon jemandem ein (lebenslanges) Wohnrecht eingeräumt? Auch das müssen Sie dem Käufer mitteilen, denn dieses ist in der Regel an das Eigentum gebunden und läuft unabhängig vom Verkauf weiter. Gleiches gilt auch für das Nießbrauchsrecht. Lesen Sie in unserem Ratgeber mehr zum Thema lebenslanges Wohnrecht.
  • Baulastenauskunft: Geben Sie dem Käufer Auskunft darüber, ob das Haus oder das dazugehörige Grundstück mit einer Baulast belegt ist. Die entsprechende Baulastenauskunft sollten Sie bereits für Ihre Unterlagen für den Hausverkauf bereitgelegt haben.
  • Altlasten: Haben Sie Kenntnis von Altlasten auf Ihrem Grundstück ist dies ebenfalls mitteilungspflichtig.

Energieausweis bereithalten

Ebenfalls gesetzlich geregelt ist, dass Sie für Ihre Immobilie einen Energieausweis anfertigen lassen müssen. Dieser muss dem Verkäufer vor dem Verkauf, entweder mit dem Immobilien-Exposé oder bei der Hausbesichtigung gezeigt werden. Also stellen Sie sich an dieser Stelle des Verkaufsprozesses nochmal die Frage – haben Sie einen Energieausweis erstellt und dem Käufer zugänglich gemacht?

Weitere Informationen zum Energieausweis:

Notar mit einbeziehen

Kein Hausverkauf ohne Notar – so steht es im Gesetz. Wenn Sie also Ihren Hausverkauf rechtskonform abwickeln wollen, brauchen Sie auf jeden Fall einen Notar, welcher den Kaufvertrag aufsetzt und notariell beglaubigt.

In unserem Ratgeber Immobilienwissen erfahren Sie, wie viel ein Notar kostet und was Sie über den Notartermin wissen müssen.

Geld gegen Immobilie

Der Notar kann auch mit in die Übergabe des Wohneigentums einbezogen werden. Das beginnt damit, dass er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vornimmt oder auch ein Notaranderkonto einrichtet. Auf dieses zahlt der Käufer das Geld ein und der Notar gibt es erst für den Verkäufer frei, wenn die Eigentumsübertragung inkl. Grundbucheintrag vollständig vollzogen ist. Im besten Fall kann Ihnen der Käufer schon vor Abschluss des Kaufvertrages eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen.

Praxiswissen-Tipp

Übergeben Sie Ihr Eigentum immer erst, wenn der Käufer das Geld auch wirklich bereitgestellt hat – ein Notaranderkonto gibt in dem Prozess beiden Seiten mehr Sicherheit. Denn wenn der neue Eigentümer erst einmal eingezogen ist, und sich dann weigert zu zahlen, haben Sie einen langen Weg vor sich entweder Ihr Geld oder Ihr Eigentum zurückzubekommen.

Vorvertrag, Reservierungsvereinbarung, Kaufvertrag

Das wichtigste Dokument beim Hausverkauf ist natürlich der Kaufvertrag, welcher die Bedingungen der Eigentumsübertragung regelt. Deshalb sollten Sie hier nichts dem Zufall überlassen und auf jeden Fall jemand kompetentes wie einen Makler oder einen Anwalt zu Rate ziehen. In unserem Ratgeber Praxiswissen Immobilien haben wir zusammengefasst, was für einen Kaufvertrag wichtig ist.

Bereits vor dem Kaufvertrag kann es auch zu weiteren Vertragsabschlüssen kommen. Da wäre zum Beispiel die Reservierungsvereinbarung, über welche einen Immobilie für einen bestimmten Zeitpunkt für den Käufer reserviert wird. Oder auch ein Vorvertrag, bei welchem beide Parteien (Verkäufer und Käufer) ihren Willen zur Eigentumsübertragung rechtlich bindend zusichern. Auch hier muss alles rechtlich sauber gestaltet werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.

Steuern und Pflichtigkeiten gegenüber der Bank

Für den Käufer einer Immobilie fallen mit der Grunderwerbssteuer in jedem Fall Steuerzahlungen an. Doch auch der Verkäufer kann unter Umständen steuerpflichtig werden. Nämlich dann, wenn die Regelungen zur Spekulationssteuer greifen – in so einem Fall müssten Sie dann den Gewinn, den Sie mit der Immobilienveräußerung erzielen, versteuern. In unserem Ratgeber Praxiswissen Immobilien sagen wir Ihnen, wann Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen.

Um den Verkauf rechtlich einwandfrei abwickeln zu können, müssen Sie auch genau darauf achten, was Sie für Verbindlichkeiten gegenüber der Bank haben. Läuft zum Beispiel noch ein Kredit, den Sie selbst für den Hauskauf aufgenommen haben oder liegt noch eine Grundschuld von der Bank auf der Immobilie, müssen Sie vor dem Verkauf klären, wie Sie damit umgehen wollen. Eine Grundschuld kann zum Beispiel gelöscht werden, aber auch auf den neuen Eigentümer übertragen werden, wenn dieser ebenfalls einen Kredit aufgenommen hat. So sparen Sie sich das Geld für die Löschung und Neueintragung.

Praxiswissen-Tipp

Bedenken Sie außerdem, dass falls Sie ihr Darlehen mit den Einnahmen aus dem Hausverkauf auf einen Schlag abbezahlen wollen, in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Verkauf von vermieteten Wohnungen

Besonders knifflig wird es, wenn Sie Eigentum mit vermieteten Wohnungen verkaufen. Denn dort müssen Sie noch weitere rechtliche Dinge beachten. Zum einen müssen Sie dem Käufer vorher alle Mietverhältnisse, Einnahmen sowie Kosten offenlegen. Zum anderen müssen Sie darauf achten, dass die Mieterrechte eingehalten werden. So bleiben die bestehenden Mietverträge zum Beispiel bei der Eigentumsübertragung unberührt und laufen einfach weiter.

Mit dem Käufer müssen Sie sich vorher einigen, ab welchem Zeitpunkt ihm die Mieteinnahmen zufließen und er die Nebenkosten übernimmt.

Wer muss wen bezahlen?

Damit es hinterher nicht zu einem Streit oder einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten Sie schon vorab mit dem Verkäufer regeln, wer was bezahlt. Bei einigen Sachen gibt es dazu Vorgaben, bei anderen können Sie frei verhandeln.

  • Maklercourtage: Im Gegensatz zu Mietwohnungen gilt beim Hausverkauf (noch) nicht das Bestellerprinzip. Daher kann frei geregelt werden, wer am Ende die Provision zahlt – der Verkäufer, der Käufer oder beide Parteien anteilig. Egal wie Sie dies regeln, Kommunikation vorweg ist hier der Schlüssel des Ganzen.
  • Notar: In der Regel zahlt der Käufer die Notarkosten, kann dafür aber auch den entsprechenden Notar auswählen. Trotzdem gilt auch hier, vorher eine feste Absprache zu treffen.

Maklervertrag richtig gestalten

Sollten Sie sich für den Hausverkauf mit Makler entscheiden, erledigt dieser in der Regel alle anfallenden Arbeiten für den Hausverkauf und hat somit auch die rechtlichen Pflichten im Blick. Dennoch sind Sie damit nicht automatisch ganz aus der Verantwortung entlassen.

Zum einen müssen Sie natürlich auch den Makler umfassend über Ihre Immobilie informieren, zum anderen müssen Sie beim Abschluss des Maklervertrags aufmerksam sein, und überprüfen ob er dem geltenden Recht bzw. Ihrem Willen entspricht. Sind alle versprochenen Leistungen aufgelistet? Hält sich die Provision bzw. Maklercourtage im üblichen Rahmen? Wer trägt am Ende die Maklerkosten - Käufer oder Verkäufer? Lassen Sie den Vertrag gegebenenfalls von einem Anwalt gegenprüfen.

Praxiswissen-Tipp

Vergleichen Sie vor dem Abschluss des Maklervertrages mehrere Makler miteinander, da sowohl Courtage als auch Leistungsumfang oftmals sehr unterschiedlich ausfallen. Eine erste Beratung ist in der Regel kostenlos.

*Dieser Artikel erhebt keine Anspruch auf Vollständigkeit und entspricht nicht einer Rechtsberatung. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Sie alle rechtlichen Rahmenbedingungen einhalten, sollten Sie einen Anwalt oder Makler hinzuziehen.

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