Recht beim Hausverkauf – das gilt es zu beachten!

Geld gegen Immobilie

Der Notar kann auch mit in die Übergabe des Wohneigentums einbezogen werden. Das beginnt damit, dass er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vornimmt oder auch ein Notaranderkonto einrichtet. Auf dieses zahlt der Käufer das Geld ein und der Notar gibt es erst für den Verkäufer frei, wenn die Eigentumsübertragung inkl. Grundbucheintrag vollständig vollzogen ist. Im besten Fall kann Ihnen der Käufer schon vor Abschluss des Kaufvertrages eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen.

Das wichtigste Dokument beim Hausverkauf ist natürlich der Kaufvertrag, welcher die Bedingungen der Eigentumsübertragung regelt. Deshalb sollten Sie hier nichts dem Zufall überlassen und auf jeden Fall jemand kompetentes wie einen Makler oder einen Anwalt zu Rate ziehen. In unserem Ratgeber Praxiswissen Immobilien haben wir zusammengefasst, was für einen Kaufvertrag wichtig ist.

Bereits vor dem Kaufvertrag kann es auch zu weiteren Vertragsabschlüssen kommen. Da wäre zum Beispiel die Reservierungsvereinbarung, über welche einen Immobilie für einen bestimmten Zeitpunkt für den Käufer reserviert wird. Oder auch ein Vorvertrag, bei welchem beide Parteien (Verkäufer und Käufer) ihren Willen zur Eigentumsübertragung rechtlich bindend zusichern. Auch hier muss alles rechtlich sauber gestaltet werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.

Für den Käufer einer Immobilie fallen mit der Grunderwerbssteuer in jedem Fall Steuerzahlungen an. Doch auch der Verkäufer kann unter Umständen steuerpflichtig werden. Nämlich dann, wenn die Regelungen zur Spekulationssteuer greifen – in so einem Fall müssten Sie dann den Gewinn, den Sie mit der Immobilienveräußerung erzielen, versteuern. In unserem Ratgeber Praxiswissen Immobilien sagen wir Ihnen, wann Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen.

Um den Verkauf rechtlich einwandfrei abwickeln zu können, müssen Sie auch genau darauf achten, was Sie für Verbindlichkeiten gegenüber der Bank haben. Läuft zum Beispiel noch ein Kredit, den Sie selbst für den Hauskauf aufgenommen haben oder liegt noch eine Grundschuld von der Bank auf der Immobilie, müssen Sie vor dem Verkauf klären, wie Sie damit umgehen wollen. Eine Grundschuld kann zum Beispiel gelöscht werden, aber auch auf den neuen Eigentümer übertragen werden, wenn dieser ebenfalls einen Kredit aufgenommen hat. So sparen Sie sich das Geld für die Löschung und Neueintragung.

Besonders knifflig wird es, wenn Sie Eigentum mit vermieteten Wohnungen verkaufen. Denn dort müssen Sie noch weitere rechtliche Dinge beachten. Zum einen müssen Sie dem Käufer vorher alle Mietverhältnisse, Einnahmen sowie Kosten offenlegen. Zum anderen müssen Sie darauf achten, dass die Mieterrechte eingehalten werden. So bleiben die bestehenden Mietverträge zum Beispiel bei der Eigentumsübertragung unberührt und laufen einfach weiter.

Mit dem Käufer müssen Sie sich vorher einigen, ab welchem Zeitpunkt ihm die Mieteinnahmen zufließen und er die Nebenkosten übernimmt.

Damit es hinterher nicht zu einem Streit oder einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten Sie schon vorab mit dem Verkäufer regeln, wer was bezahlt. Bei einigen Sachen gibt es dazu Vorgaben, bei anderen können Sie frei verhandeln.

• Maklercourtage: Im Gegensatz zu Mietwohnungen gilt beim Hausverkauf (noch) nicht das Bestellerprinzip. Daher kann frei geregelt werden, wer am Ende die Provision zahlt – der Verkäufer, der Käufer oder beide Parteien anteilig. Egal wie Sie dies regeln, Kommunikation vorweg ist hier der Schlüssel des Ganzen.
• Notar: In der Regel zahlt der Käufer die Notarkosten, kann dafür aber auch den entsprechenden Notar auswählen. Trotzdem gilt auch hier, vorher eine feste Absprache zu treffen.

Sollten Sie sich für den Hausverkauf mit Makler entscheiden, erledigt dieser in der Regel alle anfallenden Arbeiten für den Hausverkauf und hat somit auch die rechtlichen Pflichten im Blick. Dennoch sind Sie damit nicht automatisch ganz aus der Verantwortung entlassen.

Zum einen müssen Sie natürlich auch den Makler umfassend über Ihre Immobilie informieren, zum anderen müssen Sie beim Abschluss des Maklervertrags aufmerksam sein, und überprüfen ob er dem geltenden Recht bzw. Ihrem Willen entspricht. Sind alle versprochenen Leistungen aufgelistet? Hält sich die Provision bzw. Maklercourtage im üblichen Rahmen? Wer trägt am Ende die Maklerkosten - Käufer oder Verkäufer? Lassen Sie den Vertrag gegebenenfalls von einem Anwalt gegenprüfen.

*Dieser Artikel erhebt keine Anspruch auf Vollständigkeit und entspricht nicht einer Rechtsberatung. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Sie alle rechtlichen Rahmenbedingungen einhalten, sollten Sie einen Anwalt oder Makler hinzuziehen.