Renditeobjekte und ihre Wertermittlung

Wer sich für die Zukunft und das Rentenalter finanziell absichern möchte, setzt häufig auf eine Kapitalanlage. Der Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt, welches in einem bestimmten Zeitraum einen Ertrag erzielen soll, wird von vielen als bevorzugte Kapitalanlageform gesehen.

Was ein Renditeobjekt überhaupt ist und worauf Sie bei der Kalkulation und Bewertung der Renditeimmobilie achten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Praxiswissen-Tipp

Als Arten von Immobilien, die sich als Renditeobjekte eignen, stehen einige zur Auswahl. Die Unterscheidung liegt hier vor allem in der möglichen Höhe der Investition.

Wohnungen und Häuser

Falls der Geldbeutel nicht für eine komplette Wohnanlage oder ein Einkaufszentrum reicht, kann in eine Wohnung oder ein Haus investiert werden. Hier muss aber mit Verstand gewählt und besonders auf die oben genannten Faktoren geachtet werden, um eine sich lohnende Rendite zu erzielen. Nicht alle Wohnungen oder Häuser eignen sich als Renditeimmobilien. Gerade auf die Lage und den baulichen Zustand sollte geachtet werden.

Ist die Immobilie top ausgestattet, liegt aber beispielsweise an einem Ort mit schlechter Infrastruktur, nützt auch die Ausstattung nicht viel. Eine schlechte Lage kann die zukünftige Vermietung erschweren und somit die Rendite senken. Befindet sich die Immobilie in einer ausgezeichneten Lage in einer Großstadt und ist dazu noch sehr gut ausgestattet, ist das allerdings ebenfalls noch keine Garantie für eine gute Rendite.

Denn die hohen Anschaffungskosten von Wohnungen in Bestlagen sorgen dafür, dass selbst bei hohen Mieteinnahmen und niedrigen Zinsen sich die Rendite auf einem sehr niedrigen Niveau hält. Die Wahl des richtigen Objektes hängt von vielen Faktoren ab und sollte überlegt getroffen werden.

Mietshäuser und Wohnanlagen

Investoren mit einem höheren Budget können ganze Wohnanlagen oder Mietshäuser, deren einzelne Einheiten separat vermietet werden, kaufen. Im Vergleich zu einer Eigentumswohnung oder einem Haus ist die Investition hier natürlich um einiges höher. Dennoch entsteht meist eine höhere Rendite als bei einzelnen Wohnungen und das Ausfallrisiko der Mieteinnahmen ist geringer. Zudem lassen sich bei der Finanzierung größerer Immobilien oftmals bessere Konditionen bei den Banken aushandeln und die Kosten für die Verwaltung der Objekte sind zum Beispiel durch bessere Konditionen mit Handwerkern auch niedriger.

Gewerbe- und Industrieimmobilien

Gewerbe- oder Industrieimmobilien werfen für gewöhnlich eine höhere Rendite als Wohnimmobilien ab und die Verträge sind freier verhandelbar. Durch den anspruchsvollen Gewerbemarkt und deren ebenso anspruchsvolle Mieter ergeben sich jedoch einige Risiken.

Da der Markt für Gewerbeimmobilien sehr zyklisch ist, kann die Höhe der Rendite von extrem hoch bis extrem niedrig oder sogar bis zu Verlusten variieren. In Zeiten eines niedrigen Angebots lassen sich extreme Renditen einstreichen. Sind dagegen mehr Gewerbeimmobilien auf dem Markt als nachgefragt werden, kann dies zu Leerstand, Mieterhöhungen und enormen zu deckenden Kosten führen.

Rendite Immobilien mit einer Überschlagsrechnung kalkulieren:

Um vor dem Erwerb die zukünftige Rendite abschätzen zu können, kann eine Überschlagsrechnung angewendet werden. Dazu sollte berechnet werden, wie viel Nettokaltmiete für das Objekt in 20 Jahren insgesamt bezahlt werden muss (beispielsweise: 700€ Kaltmiete x 12 Monate x 20 Jahre = 168000€). Dieser Betrag sollte dann nicht unter dem Kaufbetrag des Objektes liegen, da sonst nicht genügend Rendite abgeworfen wird (im Beispiel sollte der Kaufpreis nicht über 168000€ liegen).

Zudem kann die ungefähre Rendite berechnet werden (z.B.: Kaltmiete für ein Jahr 8400€ x 100 (= 840000€) / Gesamtkaufpreis des Objektes 180000€ = 4,67% Rendite). Hinzu kommen jedoch noch anfallende Kosten, wie Instandhaltungskosten des Objekts, Finanzierungsraten oder Mietausfall – diese Kosten wirken sich natürlich negativ auf die Rendite aus.

Rendite Immobilien konkret kalkulieren:

Als ausschlaggebender Faktor für die Berechnung der tatsächlichen Rendite gilt die Nettorendite. Bei dieser Berechnung werden zusätzlich die Bewirtschaftungskosten beachtet, welche oftmals außen vor gelassen werden, jedoch für die Kalkulation unbedingt notwendig sind. Zu Bewirtschaftungskosten zählen bei Renditeimmobilien zum Beispiel Mietausfälle, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltungsaufwendungen, Kosten für Gas, Wasser und Strom oder Erhaltungsaufwendungen.

Die Nettorendite (in %) lässt sich wie folgt berechnen: (Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Mit einem Multiplikator oder Vervielfältiger als Kalkulationsinstrument kann ebenfalls die Rendite berechnet werden. In diesem Fall wird ein individueller Vervielfältiger berechnet, der dann wiederum zur Berechnung der Rendite beiträgt. Die Formel lautet wie folgt: Anschaffungskosten / Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger (Beispiel: 200000€ / 14400€ = 13,89)

1/ Vervielfältiger = Rendite (Beispiel: 1 / 13,89 = 0,07 entspricht 7% Rendite)

Der berechnete Vervielfältiger steht in einem Verhältnis mit der Rendite. Ist der Vervielfältiger besonders niedrig, liegt der Prozentsatz der Rendite hoch. Ist der Vervielfältiger jedoch hoch, fällt der Renditesatz niedrig aus. Für den Vervielfältiger sind Werte zwischen 12 und 17 üblich. Ein Großteil der Makler auf dem Immobilienmarkt nutzen ausschließlich den Multiplikator, um die Rendite oder Preise zu berechnen.

Auch verschiedene Steuerzahlungen können die Rendite von gekauften Immobilien beeinflussen. Beispielsweise kann durch eine steigende oder sinkende Darlehensrate die Steuerersparnis beeinflusst werden. Darlehenszinsen können steuerlich geltend gemacht werden, wirken einkommensmindernd und können die Steuerlast des Einzelnen senken.

Bei der Finanzierung nimmt der Zinsanteil eines Darlehens mit der Zeit aber immer mehr ab. Der Tilgungsanteil des Darlehens steigt dagegen immer weiter, was die Steuerersparnis wiederum kontinuierlich senkt. Ebenso kann für Renditeimmobilien eine AfA (Absetzung für Abnutzung) steuersenkend geltend gemacht werden. Bei Wohnimmobilien beträgt diese Absetzung 2% des Kaufpreises.

Ein regelrechter Rendite-Killer ist die Spekulationssteuer. Denn liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Renditeimmobilie weniger als zehn Jahre, muss auf den erzielten Gewinn die Spekulationssteuer in nicht unerheblicher höhe gezahlt werden. Außerdem kann es dazu kommen, dass für eine bereits erfolgte AfA eine erneute Überprüfung stattfindet und es gegebenenfalls zu Rückforderungen kommt.

Der Kauf einer Renditeimmobilie erfordert nicht nur eine gründliche Planung, sondern ist am Ende in gewisser Weise auch eine Frage des Timings und Glücks. Dennoch ist es wichtig, im Voraus zu kalkulieren, um zumindest einige Aspekte der Renditeimmobilie einschätzbar zu machen und abwägen zu können, ob in eine solche Kapitalanlage investiert werden sollte oder nicht. Weitere Informationen zur Wertermittlung von Immobilien finden Sie zum Beispiel in unserem Artikel zu “wichtigen Faktoren der Immobilienbewertung” oder “Wertermittlungsverfahren”.