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Reservierung und Vorvertrag

Vorvertrag Hauskauf und Reservierungsvereinbarung

Von der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer bis zur Klärung aller Details für den Kaufvertrag kann durchaus einige Zeit vergehen. Um für die Zwischenzeit sicherzustellen, dass keine der Parteien ohne Grund den Kauf platzen lässt, kann eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag für den Hausverkauf abgeschlossen werden.

Bei Praxiswissen Immobilien erfahren Sie, was genau sich hinter einem Vorvertrag verbirgt und, ob eine Reservierungsvereinbarung die gleiche Gültigkeit hat.

Die Reservierungsvereinbarung beim Hausverkauf

Reservierungsvereinbarungen sind vor allem für Hauskäufer interessant. Einigen ist es sicher schon einmal so ergangen: nach langem Suchen hat man endlich die Traumimmobilie gefunden und ist sich mit dem Käufer bereits mündlich einig geworden – nur um kurz darauf festzustellen, dass dieser das Haus plötzlich an jemand anderen verkauft hat.

Nicht immer kann ein Hausverkauf sofort abgeschlossen werden. Manchmal fehlen noch sichere Finanzierungszusagen oder es sind andere Detailfragen offen. Der Käufer möchte sich aber trotzdem das entdeckte Traumhaus nicht durch die Finger gehen lassen. In so einem Fall hat er die Möglichkeit, mit dem Makler der Immobilie eine sogenannte Reservierungsvereinbarung bzw. Kaufabsichtsvereinbarung auszuhandeln. Diese hat in der Regel zur Folge, dass der Makler das Objekt für den vereinbarten Zeitraum vom Markt nimmt, sodass der Käufer Zeit hat seine Angelegenheiten zu regeln.

Gleichzeitig kann der Makler mit einer solchen Vereinbarung auch sichergehen, dass das Interesse des potentiellen Käufers echt ist. Denn die Reservierungsvereinbarung gibt es nicht umsonst, sondern ist mit Kosten verbunden, welche normalerweise 5-10% der zu erwartenden Maklerprovision betragen.

Was gilt es zu beachten?

Man sollte sich bei einer Reservierungsvereinbarung bewusst sein, dass sie rechtlich nicht bindend ist, solange sie nicht notariell beglaubigt ist. Darüber hinaus sollte der Käufer sichergehen, dass nicht nur der Makler, sondern ebenfalls der Verkäufer das Schriftstück unterschreibt. Sonst  kann es passieren, dass dieser einfach die Immobilie an jemand anderen verkauft, da er sich nicht an die Vereinbarung gebunden fühlt.

Die Vereinbarung über die Reservierung muss immer individuell zwischen Makler, Verkäufer und Käufer verhandelt werden.

Wann ist eine Reservierungsvereinbarung unzulässig?

Unzulässig oder zumindest fragwürdig ist die Vereinbarung bei folgenden zwei Punkten:

  • Es wird eine zu hohe Gebühr angesetzt: Üblicherweise beträgt die Gebühr 5-10 % der Maklerprovision, welche dann mit der bei einem Kauf/ Verkauf erzielten Provision verrechnet wird. Ab einer Reservierungsgebühr von 10-15 % wird rechtlich schon davon gesprochen, dass ein zu hoher Druck auf den potentiellen Käufer, das Haus in jedem Fall zu kaufen ausgeübt wird. Denn oftmals behalten die Makler die bereits gezahlten Gebühren ein, die somit für den Interessenten verloren sind, falls kein Kaufvertrag zustande kommt.
  • Unbefristete Reservierungsvereinbarung: Eine solche Vereinbarung sollte immer einen genauen Zeitraum umfassen, der maximal bei sechs Monaten liegt. Danach erlischt die Vereinbarung.

Um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, können Sie eine Reservierungsvereinbarung auch notariell beglaubigen lassen.

Vorvertrag Hauskauf – das gilt es zu beachten!

Für beide Seiten verbindlicher und sicherer als eine Reservierungsvereinbarung ist der Vorvertrag beim Hauskauf. Dieser wird geschlossen, wenn der Interessent das Haus auf jeden Fall kaufen möchte, sich aber zum Beispiel noch um die Finanzierung kümmern muss. Denn erst, wenn der Käufer zur Zahlung des vollen Preises in der Lage ist, kann der Hauptvertrag geschlossen werden.

Bis dahin gibt der Vorvertrag beiden Seiten Sicherheit: der Käufer verfügt über die Garantie, die Immobilie zu fest vereinbarten Konditionen zu einem späteren Zeitpunkt erwerben zu dürfen und der Verkäufer bekommt Gewissheit, dass der Käufer das Objekt auch tatsächlich erwerben wird.

Das gehört in den Vorvertrag

Der Vorvertrag muss zwar nicht so umfangreich sein, wie der spätere Kaufvertrag. Dennoch sollten die wichtigsten Eckpunkte bereits enthalten sein. Hier ist ein kurzer Überblick, über die Inhalte:

  • Nennung der Vertragsparteien: Käufer und Verkäufer
  • Angaben zum Objekt einschl. Grundstück und Flurnummer
  • Mobiliar und andere zu übertragende Gegenstände
  • Vereinbarter Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten
  • Frist bis zum Abschluss des Hauptkaufvertrags
  • Verpflichtung zur Herbeiführung einer abschließenden Einigung
  • Fälle, wann von dem Kauf zurückgetreten werden kann
  • Schadensersatzklausel für den Rücktrittsfall

Praxiswissen-Tipp

Da der Vorvertrag die wesentlichen Inhalte des späteren Kaufvertrags enthält, empfiehlt es sich für beide Verträge den gleichen Notar zu nutzen.

Vorvertrag Hauskauf ohne Notar?

Grundsätzlich können zwei Vertragsparteien einen Vorvertrag über den Verkauf eines Hauses auch ohne Notar abschließen. Doch ohne die notarielle Beurkundung erlangt dieser Vorvertrag keine rechtliche Gültigkeit. Das heißt, er ist nicht rechtlich bindend und sowohl Käufer als auch Verkäufer können jederzeit aus dem Vertrag aussteigen.

Denn, wie schon beim Kaufvertrag, ist gleichfalls beim Vorvertrag §311 Abs. 1 BGB zu beachten, demzufolge bei der Absicht einer Übertragung eines Grundstückes eine notarielle Beglaubigung notwendig ist.

Kann man von einem Vorvertrag zurücktreten?

Da der Vorvertrag immer notariell beglaubigt werden muss, ist ein Rücktritt nur unter sehr beschränkten Bedingungen möglich. Das Gesetz sieht eine Rücktrittsmöglichkeit für den Käufer vor, wenn die „Erfüllung der sich aus dem Immobilienkauf ergebenden Verpflichtung unzumutbar wird“. Dies ist gegeben, wenn der Käufer zum Beispiel durch einen Unfall seine Zahlungsfähigkeit verliert. Der Vorvertrag verliert außerdem seine Gültigkeit, wenn die sogenannte Geschäftsgrundlage wegfällt. Das trifft zu, wenn der Käufer stirbt oder die Immobilie aufgrund von Schäden durch Naturkatastrophen unverkäuflich wird.

Gleichzeitig gibt es auch noch die Möglichkeit, in einer Klausel Rücktrittsbedingungen festzuhalten. Zum Beispiel, dass ein Kaufvertrag nur dann zustandekommen muss, wenn der Käufer eine Finanzierungszusage bekommt. Bekommt er die nicht, kann er ohne Schadensersatzzahlung aus dem Kaufvertrag aussteigen.

Bei einem unbegründeten Rücktritt wird eine im Vorvertrag vereinbarte und vom Notar beglaubigte Schadensersatzzahlung fällig. Denn schließlich könnte sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer durch das Zurückhalten der Immobilie ein finanzieller Schaden entstanden sein. Dem Verkäufer sind zum Beispiel andere potentielle Interessenten entgangen während der Käufer vielleicht gleichzeitig auch noch ein anderes Haus günstiger hätte kaufen können.

Fazit Vorvertrag Hauskauf

Der Vorvertrag bedeutet für beide Seiten mehr Sicherheit – Sie können einen potentiellen Käufer an sich binden und der Käufer weiß, dass ihn für einen bestimmten Zeitraum niemand anders die Immobilie wegschnappt. Er hat also genug Zeit, sich um Dinge wie die Finanzierungszusage zu kümmern.

Praxiswissen-Tipp

Achten Sie beim Abschluss des Vorvertrags darauf, entsprechende Schadensersatz- und Ausstiegsklauseln festzulegen. Auch die notarielle Beglaubigung sollte nicht fehlen, damit beide Seiten verpflichtet sind, sich an den Vertrag zu halten.

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