Das Sachwertverfahren zur Berechnung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie
Das Sachwertverfahren wird, neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie eingesetzt. Es findet vorwiegend bei nicht vermieteten Objekten Anwendung, beispielsweise bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus für das kein Vergleichswert ermittelt werden konnte. Dabei wird der Sachwert aus der Bausubstanz abgeleitet, anstatt aus dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, wie zum Beispiel der Miete.
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Wertermittlungsverfahren von Immobilien, daher erklären wir Ihnen im Folgenden schrittweise, wie genau das Verfahren aufgebaut ist und zeigen Ihnen, anhand eines Beispiels, wie sich der Verkehrswert einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren berechnen lässt.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Lässt sich in einem Gebiet keine ortsübliche Miete berechnen, oder gibt es keine Werte, die zum Vergleich des eigenen Objekts mit ähnlichen Objekten herangezogen werden können, können weder das Ertragswertverfahren, noch das Vergleichswertverfahren eingesetzt werden. Hier kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Es bezieht sich meistens nur auf die baulichen Anlagen, nicht auf das Grundstück, und ist sowohl zur selbstständigen Verkehrswertberechnung nutzbar, als auch in Kombination mit den anderen Verfahren, um deren Ergebnisse zu überprüfen oder zu konkretisieren.
Üblicherweise wird es aber vorrangig zur Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- oder Zweifamilienhäusern eingesetzt, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden, also zum Beispiel in Eigennutzung stehen. Das liegt daran, dass der Verkehrswert hier eben nicht durch Mieteinnahmen, sondern anhand der Herstellungskosten berechnet wird. Dafür sind die Kosten heranzuziehen, die bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden, die daraufhin mit der Abnutzung des Gebäudes und sonstigen wertbeeinflussenden Umständen verrechnet werden. Der Wert des Grundstücks wird dabei außen vor gelassen. Dieser wird unabhängig durch das Vergleichswertverfahren ermittelt.
Schema des Sachwertverfahrens
Im Sachwertverfahren sind, ebenso wie im Ertragswertverfahren, grundsätzlich Grundstück und bauliche Anlagen voneinander zu trennen.
Demnach setzt sich der Verkehrswert, oder Sachwert, aus folgenden Elementen zusammen:
- Bodenwert
- Gebäudesachwert = Herstellungskosten der baulichen Anlagen (zum Beispiel Haus, Wohnung)
- Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (zum Beispiel Garagen, Wege) = Sachwert der Außenanlagen
Diese Werte addiert, ergeben den vorläufigen Sachwert, der anschließend durch mögliche Marktanpassungsfaktoren, auch Sachwertfaktoren genannt, korrigiert wird. Das Ergebnis ist dann der sogenannte vorläufige marktangepasste Sachwert, der nur noch mit besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen verrechnet werden muss.
Die einzelnen Faktoren der Sachwertverfahrensberechnung
| Faktor | Beschreibung |
|---|---|
| Bodenwert | Der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten Grundstücks oder Grundstücksanteils. Jährlich wird ein Bodenrichtwert, also Bodenwert pro Quadratmeter, vom örtlichen Gutachterausschuss der einzelnen Gemeinden anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt, der multipliziert mit der Grundstücksgröße den Bodenwert ergibt.
Bodenrichtwert pro Quadratmeter × Fläche = Bodenwert |
| Gebäudesachwert | Ausgangspunkt zur Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Gebäudeherstellungskosten, welche sich durch die gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes, die man Regelherstellungskosten nennt, ergeben. Davon muss die Abnutzung, die sogenannte Alterswertminderung, abgezogen werden.
Gebäudeherstellungswert − Alterswertminderung = Gebäudesachwert |
| Gebäudesachwert − Regelherstellungskosten | Ausschlaggebend sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Kosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche. Diese wurden für das Bundesgebiet, eingeteilt in Gebäudearten, Gebäudestandards und Ausstattungsstandards, erhoben und sind nach Baujahr im Bewertungsgesetz, oder der Sachwertrichtlinie einsehbar.
Regelherstellungskosten × Brutto-Grundfläche = Gebäudeherstellungswert |
| Gebäudesachwert − Alterswertminderung | Je älter eine Immobilie ist, desto höher ist ihr Abnutzungsgrad, also die sogenannte Alterswertminderung. Für gewöhnlich wird von einer linearen, also gleichmäßigen, Wertminderung ausgegangen, welche der Gesetzgeber mit 1,25 % pro Jahr annimmt. Dabei wird eine Gesamtnutzungsdauer eines Einfamilienhauses von 80 Jahren unterstellt.
Die Restnutzungsdauer kann allerdings durch Renovierungen oder Modernisierungen verlängert, oder eben durch unterlassene Instandsetzungen verkürzt werden.
Zur eigenen Berechnung der Alterswertminderung kann diese Formel herangezogen werden:
Gebäudealter × 100 ÷ Gesamtnutzungsdauer = Wertminderung in % Die daraus berechnete Prozentzahl (oder die oben angegebenen 1,25 %) werden nun mit dem Gebäudeherstellungswert multipliziert um den tatsächlichen Wert der Altersminderung zu erhalten. Wertminderung in % × Gebäudeherstellungswert = Alterswertminderung |
| Sachwert der Außenanlagen | Soweit Außenanlagen, wie befestigte Wege und Plätze, wertrelevant und nicht anderweitig erfasst sind, muss deren Sachwert ermittelt werden. Dies kann durch Erfahrungssätze erfolgen, oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten. Wählt man die zweite Variante, muss die Alterswertminderung beachtet werden, wobei sich die Restnutzungsdauer normalerweise nach der baulichen Anlage richtet. Sollte der Wert der Außenanlagen erheblich von der Norm abweichen, kann er gegebenenfalls auch als besonderes objektspezifisches Merkmal mit einbezogen werden. |
| Sachwertfaktor | Der Sachwertfaktor dient dazu, den vorläufigen Sachwert an die Preisbedingungen des Immobilienmarkts vor Ort anzupassen und wird daher auch Marktanpassungsfaktor genannt. Er wird regelmäßig aus aktuellen Marktwerten von Gutachterausschüssen berechnet, die ihn in Form von Wertzahlen im Bewertungsgesetz zur Verfügung stellen. Einfluss auf den Sachwertfaktor haben zum Beispiel die Art der Immobilie, die Lage, oder der Bodenwert der Region. |
| Besonderheiten | Besonderheiten bezeichnen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, also alle sonstigen wertbeeinflussenden Gegebenheiten. Das können zum Beispiel Einrichtung oder Bauteile sein, wie ein Aufzug oder ein Balkon. Diese können sowohl sachwertmindernd, als auch -steigernd wirken. |
Praxiswissen Tipp
Liegt der Sachwertfaktor nahe 1, dann wird der reine Sachwert kaum korrigiert. Liegt er über dem Faktor 1, ergibt sich nach einer Korrektur ein höherer Verkehrswert im Vergleichs zum unkorrigierten Sachwert. Liegt er unter 1, wird der realistische Immobilienwert dagegen deutlich gemindert.
Sachwertverfahren Beispiel Berechnung
Wir nehmen ein 20 Jahre altes Einfamilienhaus der Standardstufe 3 mit Keller-, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss an. Es ergeben sich laut Bewertungsgesetz beziehungsweise Sachwertrichtlinie also Regelherstellungskosten von 835 €/m². Die Grundstücksfläche beträgt 500 m², die Brutto-Grundfläche des Hauses beträgt 190 m². Der nach Erfahrungssätzen ermittelte Sachwert der Außenanlagen beträgt 2.500 €, der vorgegebene Sachwertfaktor beträgt 0,9.
| Op. | Faktor | Gleichung | Berechnung | Wert |
|---|---|---|---|---|
| Bodenwert | Bodenrichtwert pro Quadratmeter = Fläche | 170 €/m² × 500 m² | 85.000 € | |
| + | Gebäudesachwert | Gebäudeherstellungswert − Alterswertminderung | ||
| Gebäudeherstellungswert | Regelherstellungskosen × Brutto-Grundfläche | 835 €/m² × 190 m² | 158.650 € | |
| − Altersminderung | Gebäudealter × 100 ÷ Gesamtnutzungsdauer = Wertminderung in % | 20 × 100 ÷ 80 | 25 % | |
| Wertminderung in % × Gebäudeherstellungswert | 0,25 × 158.650 € | 39.662,5 € | ||
| = | Gebäudesachwert | 118.987,5 € | ||
| + | Sachwert der Außenanlagen | 2.500 € | ||
| = | vorläufiger Sachwert | 206.487,5 € | ||
| × | Sachwertfaktor | 0,9 | ||
| = | vorläufiger marktangepasster Sachwert | 185.838,75 € | ||
| +/− | Besonderheiten | - 1.800 € | ||
| = | Sachwert (Verkehrswert) | 184.038,75 € |
Der über das Sachwertverfahren bestimmte angenäherte Verkehrswert der Immobilie aus der Beispielrechnung sollte also 184.038,75 € betragen.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Vorteile
- Anwendung bei außergewöhnlichen Immobilien, die nicht über ein Vergleichswertverfahren bewertet werden können (z.B. Bahnhöfe, Industrie)
- Anwendung bei nicht vermietbaren- oder öffentlichen Gebäuden
- Objektive Bestimmung des Substanzwertes anhand aktueller Preisniveaus der Herstellungskosten
Nachteile
- realistische Abbildung des Marktgeschehens kaum möglich
- unzureichende Datengrundlage für die Bewertung modernerer Haustypen
- sehr komplex, Gutachter notwendig
Sachwertverfahren – Fazit
Das Sachwertverfahren bietet viele Vorteile. Es ist zwar das komplexeste der drei Bewertungsverfahren, gleichzeitig aber auch das einzige, welches sich für industriell genutzte oder allgemein genutzte Immobilien, wie Bahnhöfe, eignet. Das Sachwertverfahren ist ein objektives Verfahren für den reinen Substanzwert einer Immobilie. Dies macht es allerdings auch stark von den vorgegebenen Datensätzen abhängig, die aufgrund neuer Bautechnologien nicht immer den tatsächlichen Kosten und Preisen entsprechen. Genauso ist eine genaue Einbindung des Marktgeschehens schwer möglich, da trotz Marktanpassungsfaktor Werte entstehen können, die nicht den tatsächlichen Preisen gleichen. Das liegt daran, dass der Verkehrswert nicht allein durch die Herstellungskosten einer Immobilie definiert wird, sondern eben auch durch Angebot und Nachfrage.
Praxiswissen-Tipp
Der ermittelte Wert sollte also als variabel und nicht als feststehend betrachtet werden. Nichtsdestotrotz ermöglicht das Sachwertverfahren einen Richtwert und stellt zumindest in Kombination mit einem anderen Verfahren eine recht konkrete Bewertung des Verkehrswerts einer Immobilie dar.
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