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Scheidung und Haus – was nun?

Sie und Ihr Ehepartner haben während der Ehe ein Haus oder eine andere Immobilie gekauft und wollen sich nun trennen, sind bereits getrennt oder wollen sich scheiden lassen. Bisher wurde Ihr Eigentum gemeinsam genutzt und gehört beiden Ehepartnern, doch im Fall der Scheidung wird es heikel und es kommen einige Fragen bezüglich des gemeinsamen Eigenheims auf Sie zu.

Was passiert mit Ihrem gemeinsamen Haus und wer bekommt dieses nach der Scheidung? Was steht Ihnen zu und wie einigt man sich am besten? Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen zu den Themen Vermögensverteilung, Wohnrecht und Hausverkauf bei Scheidung!

Wie werden Ihr Vermögen und Ihre Schulden bei einer Scheidung aufgeteilt?

Zugewinnausgleich:

Ist eine klare Aufteilung von Gütern und Vermögen nicht im Ehevertrag geregelt spricht man von der juristischen Form der Zugewinngemeinschaft. Eine Immobilie, die während der Ehe angeschafft wurde, gehört in diesem Fall beiden Teilen gleichermaßen. Bei einer Scheidung wird diesbezüglich richterlich über einen sogenannten Zugewinnausgleich dafür gesorgt, dass keinem der Ehepartner ein Nachteil aus dem angeschafften Vermögen entsteht.

Der Zugewinnausgleich bei Auflösung der Ehe gestaltet sich jedoch schwieriger als er sich anhört. Um den Ausgleich reibungslos durchführen zu können, müssen die Vermögensverhältnisse zu Beginn und das angeschaffte Vermögen während der Ehe erfasst werden. Ein gekauftes Haus während der Ehe zählt als solches Vermögen und wird somit als Zugewinn auf beide Partner aufgeteilt. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zur Zugewinngemeinschaft.

Grundbucheintrag:

Wichtig für die Vermögensteilung des Hauses ist auch der Grundbucheintrag. Hier kann entweder einer der Partner als alleiniger Eigentümer oder aber auch beide Partner gleichermaßen im Grundbuch eingetragen sein. Da jeder gleichermaßen das Gefühl des Hausbesitzes haben möchte, einigt sich die überwiegende Zahl der Ehepartner in Deutschland darauf, beide Partner im Grundbuch einzutragen.

Gemeinsamer Grundbucheintrag
Sind Sie und ihr Ehepartner im Grundbuch eingetragen, haben Sie für die Dauer der Ehe beide das Recht Ihr Haus oder Ihre Immobilie zu bewohnen und sind zu gleichen Teilen Eigentümer. Bei einer Scheidung kann der Grundbucheintrag auf einen Ehepartner übertragen werden, wobei der Anteil an der Immobilie bei der Scheidung an den anderen Partner ausgezahlt wird. Auch ein Verkauf oder eine Teilversteigerung können bei gemeinsamem Grundbucheintrag in Frage kommen.

Alleiniger Grundbucheintrag
Auch wenn sich ein Ehepartner beim Hauskauf während der Ehe als Alleineigentümer hat eintragen lassen, kann er die Immobilie vor der Scheidung ausschließlich mit der Zustimmung des Ehepartners verkaufen. Zudem hat er die Pflicht Hauskredite, trotz gemeinsamer Eintragung im Kreditvertrag, allein zurückzuzahlen. Hat einer der Ehepartner das Haus vor der Ehe gekauft, ist dieser Alleineigentümer. Lassen sich die Eheleute nun scheiden, wird nur die Wertsteigerung über den Verlauf der Ehe für den Zugewinnausgleich zwischen beiden einbezogen.

Praxiswissen-Tipp

Wenn Sie sich die Frage stellen, wem das Haus eigentlich gehört bzw. wer von Ihnen der Eigentümer ist, ergibt sich dies aus dem Abschnitt „Eigentum“ Ihres Grundbuchs. Ist in diesem Abschnitt nur ein Name eingetragen, ist diese Person auch der alleinige Eigentümer. Aber Vorsicht – wurde das Haus während der Ehe gekauft, darf dieser trotzdem nicht frei darüber entscheiden.

Hauskredit:

Die Tilgung der Schulden des Hauskredites ist abhängig davon, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, aber auch wer im Grundbuch eingetragen ist. Haben beide Eheleute den Vertrag unterschrieben und sind beide im Grundbuch eingetragen, haften auch beide für die Tilgung.

Ist nur einer der Partner im Kredit- oder Darlehensvertrag vermerkt und tilgt die Schulden allein, wird der andere Partner zu einem Ausgleich in Höhe der Hälfte des Kreditwertes verpflichtet. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind.

Ist nur einer der Eheleute im Grundbuch vermerkt aber beide haben für die Immobilie einen Kredit aufgenommen und stehen somit auch gemeinsam im Vertrag, besteht für den Alleineigentümer trotzdem kein Anspruch auf einen anteiligen Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber seinem Partner.

Wer bleibt bei einer Scheidung im Haus?

Die Frage, wer nach der Trennung im Haus bleiben darf, also das Wohnrecht bekommt, hängt vom Grundbucheintrag ab. Je nachdem, ob beide gemeinsam oder einer alleine Hauseigentümer ist, können verschiedene Übereinkünfte über das Wohnrecht getroffen werden.

Gemeinsamer Grundbucheintrag

Grundsätzlich wird bei einem Grundbucheintrag beider Eheleute Partner A wie auch Partner B gleichermaßen ein Wohnrecht eingeräumt. Wie sich die Eheleute bei einer Scheidung jedoch einigen, bedarf einer schriftlichen Vereinbarung. Handelt es sich beispielsweise um eine mehrstöckige Immobilie, können sich die Ehepartner darauf einigen, dass jedem ein Geschoss zugesprochen wird.

Eine weitere Möglichkeit besteht in der gemeinsamen Nutzung des Wohnobjekts. Bei dieser Variante ist eine strikte Trennung der Partner nur schwer zu gewährleisten und somit das Durchlaufen des Trennungsjahres nicht ohne Probleme nachweisbar.

In diesem Fall müsste eine Aufteilung der laufenden Kosten erfolgen. In der Regel ist diese Form jedoch selten, da häufig aufgrund der mit einer Scheidung einhergehenden emotionalen Belastung eine räumliche Trennung bevorzugt wird.

Alleiniger Grundbucheintrag

Ein alleiniger Grundbucheintrag berechtigt den Eigentümer des Hauses dazu, den Partner aufzufordern, das bisher gemeinsam genutzte Wohneigentum zu verlassen. Hierbei müsste dem ausziehenden Partner allerdings eine ausreichende Frist eingeräumt werden, um sich zum Beispiel eine neue Wohnung zu suchen. Im Falle eines gewährten Wohnrechts für den Nichteigentümer können Mietzahlungen vereinbart werden, welche später in den Zugewinnausgleich einbezogen werden können.

Haus verkaufen oder Haus behalten?

Wird ein Verkauf des Hauses bei gemeinsamen Eigentümern in Erwägung gezogen, sprechen mehrere Gründe für diesen Verkauf, aber auch einige für das Behalten. Außerdem ergeben sich mehrere Möglichkeiten nach dem Hausverkauf für das Halten der Immobilie und für den Fall, dass die Eheleute zu keiner Einigung kommen.

Gründe für den Hausverkauf

Bei einer Einigung zur Entscheidung für den Hausverkauf werden zum einen laufende Unterhaltskosten für das Objekt vermieden, welche beim Behalten weiterhin anfallen und womöglich zu Stress und Streit führen würden. Zum Beispiel spricht der Punkt der allgemeinen Streitvermeidung zwischen Ehepartnern und ihrem Umfeld als Grund für den Verkauf des Hauses bei Scheidung. Kann keiner der Eheleute nach der Scheidung die monatlichen Kosten für den noch zu tilgenden Kredit aufbringen, sollte das Haus ebenfalls verkauft werden.

Gründe für die Haltung des Hauses

Das Haus zu behalten macht Sinn, wenn beispielsweise Kinder mit in der Ehe leben, die bei einer Scheidung ohnehin schon aus ihrem gewohnten Lebensumständen gerissen werden. Der mit den Kindern lebende Partner könnte im Haus bleiben, um das Wohnumfeld der Familie nicht aufgeben zu müssen. Beide Partner sollten sich hier jedoch vertraglich einigen, wie in diesem Fall zum Beispiel die Finanzierung fortgeführt wird. Eine weiterhin gemeinsame Finanzierung bis zu einem bestimmten Alter der Kinder könnte eine Möglichkeit der Einigung darstellen. Die Weiterfinanzierung nach dieser Einigung kann über den Zugewinnausgleich eines Partners nach der Scheidung geregelt werden. Möglich wäre aber auch das Beziehen von Miete durch die Untervermietung eines Teils der Immobilie.

Teilung des Verkaufserlöses nach dem Verkauf

Die Verteilung des Verkaufserlöses kann nur erfolgen, wenn die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde. Ist die Finanzierung noch nicht abgeschlossen, kann mit der Bank eine vorzeitige Tilgung der Restschulden vereinbart werden. Dafür wird in der Regel jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die restlichen Schulden zu tilgen, haften beide Partner bei gemeinsamen Grundbucheintrag für die verbleibenden Schulden in gleichen Teilen. Sind beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, erfolgt die Verteilung des Erlöses jeweils zur Hälfte. Dabei ist unerheblich, in welchen Anteilen die Eheleute bisher den Kredit getilgt haben.

Voraussetzungen für das Halten der Immobilie

Wollen beide Partner Eigentümer der Immobilie bleiben, müssen klare Vereinbarungen über Finanzierung und Verwaltung des Hausbesitzes getroffen werden. Oftmals zieht ungeachtet dieser Entscheidung einer der Eheleute aus und möchte über seinen Vermögensanteil verfügen. Es stellt sich allerdings dann die Frage, wie lange das gemeinsame Eigentum aufrecht gehalten werden kann, weshalb das meist nur eine Übergangslösung ist.

Die Übertragung eines Hausanteils ist dann der nächste Schritt. Allerdings muss der Partner, welcher seinen Teil dem anderen überschreibt entschädigt werden. Die Anteilsübertragung kann zum Beispiel über den Zugewinnausgleich, welcher nach einer Scheidung erfolgt, geregelt werden.

Weitere Möglichkeiten die Immobilie zu behalten, sind bei Vorhandensein von Kindern zum Beispiel der Verzicht auf Unterhaltszahlungen und eine dafür ausgehandelte Eigentümerschaft eines Partners. Diese Entscheidung setzt jedoch eine hohe Vertrauensbasis der Ehepartner und eine faire Gegenüberstellung des Hauswertes und der Unterhaltszahlungen voraus.

Keine Einigung der Ehepartner

Ist keiner der Ehepartner bereit sich zum gemeinsamen Eigentum zu einigen, kann als weitere Möglichkeit eine Teilungsversteigerung in Betracht gezogen werden. Diese kann nach der Scheidung beim zuständigen Amtsgericht von den Eigentümern beantragt werden. Das Haus wird nach Scheidung einer offenen Versteigerung unterzogen, bei der ein Mindestgebot festgelegt werden kann und beide Eheleute das Recht haben mitzubieten. Ist nach Ende der Versteigerung keiner der Ehepartner Höchstbietender, wird das Haus an einen Dritten verkauft und der Erlös unter beiden ehemaligen Eheleuten aufgeteilt.

Praxiswissen-Tipp

Bei einer Teilungsversteigerung wird oftmals ein Preis erzielt, welcher unter dem eigentlichen Wert liegt. Deshalb ist eine Teilungsversteigerung nur als letzter Ausweg zu empfehlen.

Scheidung und Haus – Fazit

Die Entscheidungen, welche bei einer Scheidung bezüglich Ihres Hauses auf Sie zukommen, sind alles andere als leicht zu treffen. Nicht immer können Sie dabei die optimale Lösung finden oder sich sofort mit Ihrem Ehepartner einigen. Verzweifeln Sie jedoch nicht, sondern versuchen Sie nach und nach alle wichtigen Faktoren, wie den Grundbucheintrag oder Kreditvertrag des Hauses, zu betrachten, um sorgfältig durchdachte Entscheidungen zu treffen.

Als Hilfe für Ihre Entscheidungen können Sie auch Gutachter, Anwälte oder Steuerberater hinzuziehen. Wenn Sie mal nicht weiter wissen kann die Meinung eines Dritten gerade in emotional schwierigen Zeiten, wie sie bei Trennungen oder Scheidungen auftreten, oftmals ganz neue Perspektiven eröffnen. Streitigkeiten um die Einigung mit Ihrem Partner und Umfeld können Sie vermeiden, indem Sie Ihre einzelnen Schritte durchdenken und Konflikte sachlich klären.