Schönheitsreparaturen – was muss der Vermieter übernehmen?

Um es vorweg zu nehmen: Strenge Fristenpläne zur Renovierung der Mietsache seitens des Mieters, unabhängig vom Renovierungsbedarf, gehören der Vergangenheit an. Vermieter dürfen nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Schönheitsreparaturen nicht einfach auf die Mieter übertragen. Im Einzelfall können Mieter sogar entstandene Kosten zurückfordern, wenn sie die Renovierung bereits durchgeführt haben und diese nicht rechtmäßig war. Hier erfahren Sie als Mieter oder Vermieter, wie Sie mit Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag umgehen können.

Laut Gesetz gehört es zu den Aufgaben des Vermieters die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen oder auf seine eigenen Kosten vornehmen zu lassen. Will er jedoch diese Pflicht auf den Mieter übertragen, braucht es eine rechtlich wirksame Klausel im Mietvertrag. Der rechtliche Rahmen wurde vom Gesetzgeber hier relativ streng gestaltet. Ganz generell gilt, dass eine bereits abgewohnte Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand nicht vom Mieter wieder instand gesetzt werden muss, sofern die Mängel nicht während der Wohnzeit durch ihn verursacht wurden.

Wird vom Mieter jedoch die vollständige Übernahme aller Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten abverlangt, wird die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag per se ungültig. Dies stellt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, der in diesem Fall notwendig gewordene Renovierungsarbeiten dem Vermieter antragen kann.

Bietet der Vermieter jedoch eine Ausgleichsleistung finanzieller Art an, so stellt dies einen angemessenen Gegenwert dar und kann Schönheitsreparaturen durchaus rechtfertigen. Abhängig vom Zustand der Wohnung können hier bis zu drei Monatsmieten als Ausgleichszahlungen in Betracht kommen. Abgesehen davon gibt es zahlreiche weitere Klauseln vom Farbdiktat bis zu Endrenovierungsklauseln, welche die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ungültig machen.

Unter Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Ausbesserungsleistungen in der Wohnung mit rein dekorativen Zweck zu verstehen, die zur Behebung oberflächlicher Schäden dienen. Sie orientieren sich vom Umfang her an der Definition nach § 28 Absatz 4 Satz 3 II.  

Die Maßnahmen beziehen sich auf

• das Anstreichen, Tapezieren, Kalken von Wänden und Decken,
• das Streichen von Heizungskörpern und Heizungsrohren, Fußböden, Fenstern, Türen in der Wohnung und inneren Außentüren,
• das Entfernen von Dübeln sowie
• das reine Abziehen der alten Tapetenflächen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen

• das Abschleifen und Versiegeln von Böden,
• das Auswechseln des vom Vermieter verlegten Teppichbodens,
• Beseitigung von Rissen in der Decke und
• das Streichen von Fuß- und Sockelleisten.

Farbdiktat

Der Mieter hat das Recht, während der Mietzeit die Wohnung farblich frei nach seinem Geschmack zu gestalten. Daher verbieten sich in der mietvertraglichen Vereinbarung Vorgaben zur Farbgestaltung, auch Forderungen zum Weißen von Decken und Wänden sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hält bei Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters aber im Blick und sieht den Mieter in der Pflicht, die Wohnung in einem wiedervermietbaren Zustand sowie in neutralem Farbton zurückzugeben.

Fristenpläne

Seit 2006 führen zunehmend mietvertragliche Abreden, welche Renovierungen gemäß einem starren Fristenplan vorsehen, zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Die Rechtsprechung versagt solche Vorgaben in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zunehmend die Geltung, da sie im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Eine Begründung für eine solche Benachteiligung kann sich insbesondere ergeben, wenn die Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlich erforderlichen Renovierungsbedarf nach Ablauf einer bestimmten Frist eingefordert wird.

Die Benachteiligung kann jedoch auch aus einer Kombination mit anderen Klauseln erwachsen, beispielsweise wenn laut Mietvertrag eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten zurückliegenden Schönheitsreparaturen oder ihrer Erforderlichkeit.

Starre Fristenpläne enthalten stets Formulierungen wie „mindestens“, „innerhalb“, „spätstens“. In jedem Fall sind Klauseln unwirksam, die den Mieter auffordern „wenn erforderlich …, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre“ zu renovieren. Zwar kann der Mieter während der Mietzeit zu Renovierungen verpflichtet werden, die Festlegung auf einen starren Fristenplan macht solche Klauseln jedoch unwirksam. Der Mietvertrag muss Abweichungen zulassen, beispielsweise wenn Wände noch gar keine Abnutzungsspuren aufweisen.

Umfang der Renovierungen

Oftmal wird im Mietvertrag auch festgeschrieben, dass die Renovierungsarbeiten fachgerecht durchzuführen seien. Häufig bezieht sich diese Forderung auf das “Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“. Wird der Mieter wie hier zur Versiegelung von Parkett als auch zum vollumfänglichen Streichen von Türen und Fenstern verpflichtet, so wird die Klausel automatisch unwirksam und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.

Endrenovierungsklausel

Soll sich der Mieter bei Auszug beispielsweise im Mietvertrag dazu verpflichten, die Wohnung im renovierten Ursprungszustand zurückzugeben, so handelt es sich um eine Endrenovierungsklausel. Diese besagt, dass der Mieter die Mietsache unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung renovieren muss. Diese Klausel wurde vom BGH ebenfalls als unzulässig eingestuft.

Abgeltungsklausel

Zieht der Mieter bereits nach einem Jahr aus und sieht der Mietvertrag eine Renovierungsmaßnahme nach 4 Jahren vor, so muss er zwar nicht renovieren, aber anteilig die Kosten für künftige Renovierungskosten im Verhältnis zur Mietdauer tragen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel für ungültig erklärt, da der tatsächliche Wohnungszustand hierbei außer Acht gelassen wird.

Der Mieter müsste auch dann für die Kosten aufkommen, wenn die Wohnung in einem tadellosen Zustand wäre. Im Jahre 2015 hat der BGH dieser sogenannten „Quotenabgeltungsklausel“ aufgrund der Benachteiligung des Mieters eine generelle Absage erteilt, da dieser die anteiligen Kosten niemals verlässlich berechnen können.

Unrenoviert übernommene Wohnnung

Generell gilt der Grundsatz, dass Mieter nur die eigenen Abnutzungsspuren beseitigen müssen. Verpflichten sich Mieter im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen an Türen, Wänden oder Heizungen, so muss der Vermieter einen angemessenen Ausgleich zahlen, beispielsweise in Form eines Mietnachlasses. Andernfalls stellt diese Klausel eine Benachteiligung des Mieters dar, die die gesamte Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam macht. In jedem Fall ist der Mieter in der Beweispflicht und muss, beispielsweise durch das Übergabeprotokoll, glaubhaft darstellen, dass die Abnutzungen bei Einzug als unrenoviert einzustufen sind.

Sind  Renovierungskosten mit der Kaution verrechenbar?

Dies ist abhängig vom jeweiligen Mietvertrag. War der Mieter laut Mietvertrag zu Renovierungen verpflichtet und hat er diese vor Auszug trotzdem nicht ausgeführt, hat der  Vermieter das Recht, die Kosten von der Kaution abzuziehen. Soll die Kaution jedoch für Schönheitsreparaturen nach dem Auszug verwendet werden, zu denen der Mieter nicht verpflichtet war, darf er die Kaution nicht dafür verwenden.

Schadenersatz bei unzulässigen Schönheitsreparaturen

Ist dem Mieter zum Zeitpunkt seines Auszuges die Unwirksamkeit bestimmter Klauseln nicht bekannt und führt er dennoch Schönheitsreparaturen durch, so hat er auch nach Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Schadenersatz. Der BGH hat für solche Fälle entschieden, dass die Kosten von Vermietern wegen ungerechtfertigter Bereicherung ersetzt werden müssen.

Zwar ist diese Regelung nicht ganz neu, jedoch bezieht sich die Erstattung seit geraumer Zeit auch auf die aufgewandte Arbeitszeit und nicht nur auf die reinen Materialkosten. Da der Mieter diese Arbeiten zumeist in Eigenregie oder mit der Hilfe von kundigen Angehörigen und Freunden durchführt, kann der Mieter nun einen Erstattungsanspruch abhängig vom tatsächlichen zeitlichen Aufwand geltend machen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Kosten nur in einem angemessenen Rahmen rückerstattet werden können und nicht dem Stundenlohn eines Fachmanns (sofern der Mieter nicht beruflich Maler ist) entsprechen. Wichtig in diesem Zusammenhang: Die Verjährungsfrist beträgt nur sechs Monate, Stichtag ist das Mietvertragsende.

Praxiswissen Tipp