Sonderkündigungsrecht - wann Sie einem Mieter fristlos kündigen können

Störung des Hausfriedens, ausbleibende Mietzahlungen oder unerlaubter Gewerbebetrieb - es gibt einige Situationen, in denen Sie Ihrem Mieter sofort kündigen können. Manchmal kann aber auch der Mieter fristlos kündigen.

Wann das Sonderkündigungsrecht gilt und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht die Kündigung einer Mietsache außerhalb der regulären Kündigungsfrist. Die gesetzlich oder vertraglich geregelten Fristen werden dabei außer Kraft gesetzt, sodass eine Kündigung mit sofortiger Wirkung in Kraft tritt.

Sie müssen daher nicht mehrere Wochen warten, bis der Mieter Ihre Immobilie verlässt, sondern können den Mietvertrag zeitiger beenden. Man spricht daher auch von einer fristlosen Kündigung. Damit das Sonderkündigungsrecht gilt, muss jedoch eine Situation bestehen, die unytpisch ist und nicht so zu erwarten war. In bestimmten Situationen können auch Mieter fristlos kündigen.

Wie so oft ist jedoch Sonderkündigung nicht gleich Sonderkündigung. Grundsätzlich müssen dabei zwei Fälle unterschieden werden: Die Sonderkündigung, wenn Sie gemeinsam mit dem Mieter in einer Immobilie wohnen oder die Sonderkündigung, wenn der Mieter sich etwas zu Schulden kommen lassen hat.

Viele Regelungen zum Sonderkündigungsrecht beziehen sich auf Wohnverhältnisse, in denen auch der Vermieter selbst in der Immobilie wohnt. Das ist oft bei Zweifamilienhäusern der Fall oder wenn Sie nur ein einzelnes Zimmer Ihres Hauses vermieten. Die Voraussetzung ist in jedem Fall, dass es Innerhalb der Immobilie zwei getrennte Wohnungen geben muss.

Praxiswissen Tipp

Der § 573 a des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt bei gemeinsam genutztem Wohnraum, dass eine sogenannte "erleichterte Kündigung" des Vermieters möglich ist. Sie dürfen die Wohnung hierbei kündigen, ohne einen Grund zu benennen.

Der Zweck dieser Regelung besteht darin, dass die räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter hier schnell zu möglichen Spannungen führen kann und die erleichterte Kündigung dabei Abhilfe schaffen soll.

Praxiswissen Tipp

Ausgeschlossen ist dieses Sonderkündigungsrecht des Vermieters, wenn:

Streng genommen ist das aber keine fristlose Kündigung, denn die gesetzliche Kündigungsfrist gilt in diesen Fällen trotzdem. Sie verlängert sich sogar um drei Monate, damit der Mieter ausreichend Zeit hat, sich eine neue Wohnung zu suchen. Der Gesetzgeber hat dies so geregelt, weil den Mieter in diesen Fällen ja keine Schuld trifft.

Sonderkündigungsrecht Vorlage  

Möchten Sie von Ihrem Recht auf Sonderkündigung - gem. § 573 a BGB Gebrauch machen, dann können Sie folgendermaßen formulieren:

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich das mit Ihnen am XXX geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung XXX ordnungsgemäß mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 i.V.m. § 573 a Abs. 1 BGB, zum XXX. Ich beziehe mich auf § 573 a Abs. 1 BGB, der Vermietern ein Sonderkündigungsrecht einräumt.

Die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB sind erfüllt: Das Mietverhältnis ist nicht befristet. Bei der Wohnung handelt es sich um einen Raum aus einem einheitlichen Gebäude mit zwei Wohnungen, wobei ich auch eine der Wohnungen bewohne.

Sie können der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen. Ein Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Vertrags schriftlich erklärt werden, gemäß § 574 b Abs. 1 BGB. Bitte legen Sie auch die Gründe für einen etwaigen Widerspruch dar.

Der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Beendigungszeitpunkt widerspreche ich gemäß § 545 BGB. Zudem lehne ich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ab, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt wird.

Räumen Sie die Wohnung bitte spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, also dem xxx.

Im Gegensatz zur Kündigung durch den Mieter selbst ist es für Vermieter nicht immer einfach, fristlos zu kündigen, wenn die oben beschriebenen Bedingungen des § 573 a des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht gelten.

Wenn Sie nicht mit dem Mieter in einer Immobilie wohnen, dann benötigen Sie einen besonderen Grund, der Ihr Sonderkündigungsrecht rechtfertigt. Die fristlose Kündigung kann nur dann erfolgen, wenn der Mieter sich etwas Beträchtliches zu Schulden kommen lässt, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie nicht mehr zumutbar ist.

Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung

Kündigung, wenn der Mieter keine Miete zahlt

Wenn der Mieter die Miete nur noch teilweise oder gar nicht mehr überweist, dann kann unter bestimmten Bedingungen eine fristlose Kündigung erfolgen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Miete mindestens zwei aufeinanderfolgende Monate nur teilweise oder gar nicht zahlte.

Der Rückstand muss einen wesentlichen Teil der Miete ausmachen. Wenn der Mieter die Miete immer mal wieder nur teilweise oder gar nicht zahlt, dann muss der entstandene Rückstand von der Summe her wenigstens zwei Monatsmieten betragen. In diesem Fall müssen Sie Ihren Mieter nicht abmahnen, sondern können ihm fristlos und außerordentlich kündigen.

Zieht der Mieter dann nicht aus, kann eine Räumungsklage folgen. Wenn Ihr Mieter aber innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage doch noch zahlt und die Rückstände ausgleicht, dann gilt eine Schonfrist. Die außerordentliche Kündigung wird dadurch unwirksam. Der Mieter darf weiter in Ihrer Immobilie bleiben.

Diese Schonfrist kann der Mieter aber nur einmal aller zwei Jahre in Anspruch nehmen. Sprich, wenn der Mieter innerhalb der vergangen zwei Jahren bereits einmal säumig geworden ist, lässt bei einer weiteren Räumungsklage die Nachzahlung diese nicht ungültig werden.

Praxiswissen Tipp

Mieter zahlt unpünktlich

Überweist der Mieter die Miete zwar, aber immer unpünktlich, dann kann eine Sonderkündigung ebenso gerechtfertigt sein. Voraussetzung ist, dass die Miete immer unpünktlich gezahlt wird. Das gilt als schwerwiegende Vertragsverletzung. Hier müssen Sie Ihren Mieter aber mindestens einmal abmahnen, bevor Sie fristlos kündigen können.

Störung des Hausfriedens

Wenn der Mieter seinen Müll im Treppenhaus ablegt, immer wieder Lärm verursacht und das auch nachts, sich anderen gegenüber aggressiv verhält oder andere belästigt, dann stört er den Hausfrieden. Ist die Situation nicht zumutbar, dann mahnen Sie Ihren Mieter ab und kündigen ihm, wenn er das Verhalten nicht abstellt.

Die Beweislast liegt bei Ihnen. Benennen Sie also Zeugen, die auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen würden. Wenn der Mieter eine Straftat begeht, Sie etwa körperlich angreift, dann können Sie ihm auch ohne Abmahnung fristlos kündigen.

Verwahrlosung der Mietsache

Lagert ein Mieter Stoffe in der Wohnung, die einen Brand verursachen können, dreht die Heizung bei Frost nicht auf, sodass Rohre platzen oder verändert er unerlaubt die Bausubstanz (z.B. eine Wand einreißen), dann ist eine Sonderkündigung möglich. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume so verwahrlosen lässt, dass die Bausubstanz beeinträchtigt wird.

Sie mahnen den Mieter ab und setzen diesem eine Frist, um das abgemahnte Verhalten zu ändern. Hilft das nicht, können Sie fristlos kündigen. Sind die Probleme weniger schwerwiegend, dann bleibt nur die ordentliche Kündigung.

Unerlaubte Untervermietung

Ohne Erlaubnis durch den Vermieter darf der Mieter die Räume nicht untervermieten oder Dritten überlassen. Ausnahmen gibt es nur, wenn der Mieter einen engen Verwandten zu sich ziehen lässt.

Ansonsten verletzt Ihr Mieter den Vertrag mit Ihnen, wenn er Sie nicht um Erlaubnis fragt. Nach einer Abmahnung können Sie auf Unterlassung klagen und fristlos kündigen.

Unerlaubte gewerbliche Nutzung

Nutzt der Mieter die Wohnung gewerblich, ist es entscheidend, wie klar diese Nutzung nach außen hin wahrnehmbar ist. Viel Publikumsverkehr oder dauernde Warenanlieferungen können andere Mieter beeinträchtigen und zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Auch hier ist aber vorher eine Abmahnung erforderlich.

Nicht nur Vermieter können ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen, sondern auch Mieter haben in bestimmten Situation das Recht zu einer fristlosen Kündigung. In diesem Fall kann der Mieter die Wohnung ohne Einhaltung der im Vertrag geregelten Kündigungsfrist an Sie zurückgeben.

Mögliche Gründe sind:

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Wenn der Vermieter eine berechtigte Mieterhöhung geltend macht, der Mieter diese aber nicht mittragen will, dann kann er außerordentlich kündigen. Diese Kündigung muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung aussprechen. Die außerordentliche Kündigung gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. In dem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein, bis der Mieter die Wohnung fristgemäß verlassen hat.

Außerordentliche Kündigung wegen Umzug oder Arbeitsplatzwechsel

Wechselt der Mieter den Arbeitsplatz oder wird er versetzt, steht ihm kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Denn das gilt als normales Lebensrisiko des Mieters. Aber der Mieter kann bei einem Arbeitsplatzwechsel einen Nachmieter stellen, der in den Mietvertrag eintritt. In diesem Fall kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihn eher aus dem Mietvertrag entlässt.

Fristlose Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

Eine fristlose Kündigung wegen Schimmel in der Wohnung ist nur dann erlaubt, wenn der Schimmel so ausgeprägt ist, dass es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, das Ende der Kündigungsfrist abzuwarten.

Das gilt etwa dann, wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Schimmel zu einer Erkrankung der Bewohner geführt hat (z.B. Asthma). Auch wenn Verdachtsmomente für eine toxische Belastung der Raumluft gegeben sind, kann eine fristlose Kündigung möglich sein.

Kündigung bei Verbot berechtigter Untervermietung

Bei einem berechtigten Interesse kann der Mieter die Wohnung untervermieten, etwa wenn er längere Zeit im Ausland arbeitet oder andere nachvollziehbare Gründe benennt. Das gilt auch für die Aufnahme des Lebenspartners. Wenn der Mieter um Erlaubnis fragt, die Wohnung unterzuvermieten und der Vermieter das verweigert, dann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Kündigung bei Verbot berechtigter Untervermietung

Bei einem berechtigten Interesse kann der Mieter die Wohnung untervermieten, etwa wenn er längere Zeit im Ausland arbeitet oder andere nachvollziehbare Gründe benennt. Das gilt auch für die Aufnahme des Lebenspartners. Wenn der Mieter um Erlaubnis fragt, die Wohnung unterzuvermieten und der Vermieter das verweigert, dann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags bei Todesfall

Ein Mietverhältnis besteht nach BGB auch über den Tod des Mieters hinaus. Dann muss die Miete von den Erben getragen werden. Der Erbe und auch Sie als Vermieter können das Mietverhältnis aber innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Sterbefalls mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Der oder die Erben müssen also entscheiden, ob sie das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters übernehmen möchten. Wollen sie das nicht, dann erklären sie formlos die Ablehnung. Trotzdem gilt die Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wenn der Nachfolgemieter die Wohnung nicht innerhalbe eines Monats nach Bekanntwerden des Sterbefalls kündigt, dann ergeben sich je nach Mietvertrag manchmal längere Kündigungsfristen.