Steuern müssen nicht nur auf Einkommen gezahlt werden, sondern in machen Fällen auch auf Gewinne, welche zum Beispiel aus der Veräußerungen verschiedener Wertanlagen resultieren. Die auf den Gewinn zu zahlende Steuer nennt man Spekulationssteuer. Besondere Bedeutung hat diese bei Immobilienverkäufen, da sie hier in der Regel hoch ausfällt und bis zur Hälfte des Gewinns kosten kann.

Aus diesen Gründen sollte ein eventuell anstehender Immobilienverkauf genau geplant und auch der Aspekt der Steuer im Vorfeld bedacht werden. Im Nachfolgenden erhalten Sie alle relevanten Informationen zur Spekulationssteuer, welche Maßnahmen Sie treffen können, um sie zu minimieren und unter welchen Bedingungen Sie diese sogar ganz umgehen können.

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Sie Gewinne aus Verkäufen beziehen. Der Begriff kann auch umschrieben werden mit Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften. Private Geschäfte liegen dann vor, wenn Sie nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern. Überschreiten Sie diese Vorgabe, dann unterstellt Ihnen der Gesetzgeber automatisch gewerblichen Grundstückshandel und es gelten dementsprechend andere Bestimmungen. Die privaten Veräußerungen sind geregelt in § 22 des Einkommenssteuergesetzes, dem EstG.

Der Grundgedanke dahinter ist also, dass der Staat davon ausgeht, Sie könnten mit Ihrem Immobilienverkauf auf erhöhte Gewinne spekulieren. Konkret heißt das: Es wird eine Steuer auf Geschäfte verlangt, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn:

Sie fällt nicht an, wenn:

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Damit eine Besteuerung generell überhaupt in Betracht kommt, muss es sich bei dem veräußerten Objekt um ein Wirtschaftsgut handeln. Wobei es sich bei einer Immobilie grundsätzlich unstrittig um ein Wirtschaftsgut handelt. Diese Immobilie muss aber auch noch eine Wertsteigerung innerhalb der Zeit zwischen Erwerb und Veräußerung erfahren. Das heißt, der Verkäufer muss überhaupt einen Gewinn machen. Dabei unterstellt der Gesetzgeber zunächst jedoch grundsätzlich eine Wertsteigerung, weshalb Sie den Erlös aus einem Immobilienverkauf erstmal immer versteuern müssen.

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Doch, nicht immer muss die Spekulationssteuer gezahlt werden. In den folgenden Fällen können Sie die Spekulationssteuer umgehen:

1. Spekulationsfrist: Veräußern Sie Ihre Immobilie nach Ablauf der Frist von zehn Jahren, dann entfällt die Besteuerung Ihres Gewinnes. Die maßgeblichen Zeitpunkte dafür sind die Daten des Vertragsschlusses. Das heißt, wenn Sie den Kaufvertrag am 01.01.10 unterschrieben haben und das Objekt vor dem 02.01.20 wieder veräußern, also einen Kaufvertrag unterzeichnen, dann unterliegt der Verkaufserlös der Besteuerung. Ab dem 02.01.20 würde die Spekulationssteuer entfallen.
2. Eigennutzung: Der Verkauf von durchgängig eigengenutzten Immobilien ist stets steuerfrei. Spekulationssteuer fällt also nicht für Sie an, wenn Sie die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke benutzt haben. Dabei ist irrelevant, ob es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Das gleiche gilt für eigengenutzte Immobilien, die sowohl im Jahr der Veräußerung, als auch den beiden vorangegangenen Jahren bewohnt wurden. Unter Eigennutzung fällt auch, wenn nicht Sie selbst, sondern Ihr Kind die Immobilie mietfrei bewohnt. Aber Achtung: Bewohnt ein ehemaliger Lebensgefährte die Immobilie, zählt das nicht als Eigennutzung, da der gemeinsame Haushalt aufgelöst wurde, selbst, wenn das eigene Kind mit in dem Objekt wohnt.
3. Freibetrag: Wenn der in einem Kalenderjahr realisierte Gewinn nicht mehr als 600 € beträgt, dann fällt auf diesen Verkauf keine Spekulationssteuer an. Ehegatten erhalten diesen Freibetrag übrigens doppelt, wenn jeder Veräußerungsgewinne erzielt hat.

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Fällt Ihnen durch Erbschaft eine Immobilie zu, die Sie dann veräußern möchten, würde genauso Spekulationssteuer anfallen, wie wenn Sie die Immobilie selbst erworben hätten. Daher sollten Sie herausfinden wann der Voreigentümer das Objekt erworben hat, denn ab diesem Zeitpunkt gilt auch für Sie die Zehn-Jahres-Frist.

Strittig ist bei einer Erbschaft, ob ein darauf folgender Leerstand als Eigennutzung angerechnet wird, oder nicht. Die Rechtslage ist in diesem Fall nicht abschließend geklärt. Steht das Objekt nach Erhalt des Erbes also erstmal bis zur Veräußerung leer, dann müssen Sie damit rechnen, dass Spekulationssteuer anfallen könnte.

Bei der Spekulationssteuer existiert kein fester Steuersatz, sondern es wird mit dem persönlichen Steuersatz gerechnet. Das bedeutet, dass die Besteuerung unter Umständen sehr hoch ausfallen kann. Spitzensteuersätze von 40 % sind bei einem Immobilienverkauf nicht ungewöhnlich.

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Um den tatsächlichen Wert herauszufinden, ist zunächst zu berechnen, wie hoch der Gewinn und damit der zu versteuernde Betrag ausfällt. Dafür ein Beispiel zur Veranschaulichung:

In der Tabelle sind bereits sogenannte Veräußerungskosten enthalten. Zusammen mit einigen Posten, die zu den Anschaffungskosten gezählt werden, sind das Kosten, die Sie geltend machen können, um die Steuerlast zu mindern, indem Sie sie vom Verkaufserlös abziehen.

Beispiele sind:

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Vorraussetzung, um Kosten geltend zu machen

Doch nicht immer können Sie die Kosten in vollem Umfang geltend machen. Um beispielsweise Modernisierungskosten absetzen zu können, müssen die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb durchgeführt worden sein. Wurden sie danach getätigt, dürfen die Kosten nur abgeschrieben werden. Außerdem müssen die Kosten abzüglich Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Grundsätzlich sind dafür immer Belege vorzuweisen.

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