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Spekulationssteuer bei Immobilien umgehen

Spekulationssteuer bei Immobilien

Steuern müssen nicht nur auf Einkommen gezahlt werden, sondern in machen Fällen auch auf Gewinne, welche zum Beispiel aus der Veräußerungen verschiedener Wertanlagen resultieren. Die auf den Gewinn zu zahlende Steuer nennt man Spekulationssteuer. Besondere Bedeutung hat diese bei Immobilienverkäufen, da sie hier in der Regel hoch ausfällt und bis zur Hälfte des Gewinns kosten kann.

Aus diesen Gründen sollte ein eventuell anstehender Immobilienverkauf genau geplant und auch der Aspekt der Steuer im Vorfeld bedacht werden. Im Nachfolgenden erhalten Sie alle relevanten Informationen zur Spekulationssteuer, welche Maßnahmen Sie treffen können, um sie zu minimieren und unter welchen Bedingungen Sie diese sogar ganz umgehen können.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Sie Gewinne aus Verkäufen beziehen. Der Begriff kann auch umschrieben werden mit Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften. Private Geschäfte liegen dann vor, wenn Sie nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern. Überschreiten Sie diese Vorgabe, dann unterstellt Ihnen der Gesetzgeber automatisch gewerblichen Grundstückshandel und es gelten dementsprechend andere Bestimmungen. Die privaten Veräußerungen sind geregelt in § 22 des Einkommenssteuergesetzes, dem EstG.

Der Grundgedanke dahinter ist also, dass der Staat davon ausgeht, Sie könnten mit Ihrem Immobilienverkauf auf erhöhte Gewinne spekulieren. Konkret heißt das: Es wird eine Steuer auf Geschäfte verlangt, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn:
  • der Verdacht besteht, es wurde eine Immobilie zu Spekulationszwecken gekauft und verkauft
  • Gewinn beim Verkauf einer Immobilie gemacht wird
Sie fällt nicht an, wenn:
  • der Gewinn 600€ nicht überschreitet
  • zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen

Praxiswissen-Tipp

Die Spekulation wird nur vom Verkäufer gezahlt! Für den Käufer fällt nur die Grunderwerbssteuer an.


Damit eine Besteuerung generell überhaupt in Betracht kommt, muss es sich bei dem veräußerten Objekt um ein Wirtschaftsgut handeln. Wobei es sich bei einer Immobilie grundsätzlich unstrittig um ein Wirtschaftsgut handelt. Diese Immobilie muss aber auch noch eine Wertsteigerung innerhalb der Zeit zwischen Erwerb und Veräußerung erfahren. Das heißt, der Verkäufer muss überhaupt einen Gewinn machen. Dabei unterstellt der Gesetzgeber zunächst jedoch grundsätzlich eine Wertsteigerung, weshalb Sie den Erlös aus einem Immobilienverkauf erstmal immer versteuern müssen.

Praxiswissen-Tipp

Selbst, wenn Sie eine Immobilie im Ausland veräußern möchten, fallen dafür in Deutschland Steuern an. Denken Sie auch daran, dass im Ausland gegebenenfalls auch noch zusätzliche Steuern anfallen können!

So entgehen Sie der Spekulationssteuer

Doch, nicht immer muss die Spekulationssteuer gezahlt werden. In den folgenden Fällen können Sie die Spekulationssteuer umgehen:

  1. Spekulationsfrist: Veräußern Sie Ihre Immobilie nach Ablauf der Frist von zehn Jahren, dann entfällt die Besteuerung Ihres Gewinnes. Die maßgeblichen Zeitpunkte dafür sind die Daten des Vertragsschlusses. Das heißt, wenn Sie den Kaufvertrag am 01.01.10 unterschrieben haben und das Objekt vor dem 02.01.20 wieder veräußern, also einen Kaufvertrag unterzeichnen, dann unterliegt der Verkaufserlös der Besteuerung. Ab dem 02.01.20 würde die Spekulationssteuer entfallen.
  2. Eigennutzung: Der Verkauf von durchgängig eigengenutzten Immobilien ist stets steuerfrei. Spekulationssteuer fällt also nicht für Sie an, wenn Sie die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke benutzt haben. Dabei ist irrelevant, ob es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Das gleiche gilt für eigengenutzte Immobilien, die sowohl im Jahr der Veräußerung, als auch den beiden vorangegangenen Jahren bewohnt wurden. Unter Eigennutzung fällt auch, wenn nicht Sie selbst, sondern Ihr Kind die Immobilie mietfrei bewohnt. Aber Achtung: Bewohnt ein ehemaliger Lebensgefährte die Immobilie, zählt das nicht als Eigennutzung, da der gemeinsame Haushalt aufgelöst wurde, selbst, wenn das eigene Kind mit in dem Objekt wohnt.
  3. Freibetrag: Wenn der in einem Kalenderjahr realisierte Gewinn nicht mehr als 600 € beträgt, dann fällt auf diesen Verkauf keine Spekulationssteuer an. Ehegatten erhalten diesen Freibetrag übrigens doppelt, wenn jeder Veräußerungsgewinne erzielt hat.

Praxiswissen-Tipp

Stellen Sie sich mit Blick auf die Steuer vor dem Verkauf folgende Fragen: Lohnt es sich, die Zehn-Jahres-Frist einzuhalten? Ist es sinnvoll noch zu warten, damit der Immobilienwert weiter steigt und eventuell keine zusätzlichen hohen Kosten mehr für das Objekt anfallen? Können Sie sich vorstellen mindestens zwei Jahre vor Veräußerung Ihre Immobilie zu beziehen? Haben Sie die Möglichkeit Ihr Objekt zu vermieten?

Spekulationssteuer bei Erbschaft

Fällt Ihnen durch Erbschaft eine Immobilie zu, die Sie dann veräußern möchten, würde genauso Spekulationssteuer anfallen, wie wenn Sie die Immobilie selbst erworben hätten. Daher sollten Sie herausfinden wann der Voreigentümer das Objekt erworben hat, denn ab diesem Zeitpunkt gilt auch für Sie die Zehn-Jahres-Frist.

Strittig ist bei einer Erbschaft, ob ein darauf folgender Leerstand als Eigennutzung angerechnet wird, oder nicht. Die Rechtslage ist in diesem Fall nicht abschließend geklärt. Steht das Objekt nach Erhalt des Erbes also erstmal bis zur Veräußerung leer, dann müssen Sie damit rechnen, dass Spekulationssteuer anfallen könnte.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Bei der Spekulationssteuer existiert kein fester Steuersatz, sondern es wird mit dem persönlichen Steuersatz gerechnet. Das bedeutet, dass die Besteuerung unter Umständen sehr hoch ausfallen kann. Spitzensteuersätze von 40 % sind bei einem Immobilienverkauf nicht ungewöhnlich.

Praxiswissen-Tipp

Ausgangspunkt der Berechnung ist Ihr persönlicher Steuersatz, welcher von Ihrer Einkommenshöhe abhängt! Diesen können Sie mit den in Ihrem Steuerbescheid angegebenen Daten selbst berechnen: Gezahlte Einkommenssteuer x 100 / Zu versteuerndes Einkommen

Beispielberechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien

Um den tatsächlichen Wert herauszufinden, ist zunächst zu berechnen, wie hoch der Gewinn und damit der zu versteuernde Betrag ausfällt. Dafür ein Beispiel zur Veranschaulichung:

  Posten Betrag in € Erläuterung
  Veräußerungserlös der Immobilie 400.000 Entspricht dem Preis zu dem Sie Ihre Immobilie verkauft haben.
- Veräußerungskosten 10.000 Enthält zum Beispiel: Verkaufsinserate, Maklerkosten, Renovierungskosten, Telefonkosten, Fahrtkosten, Abfindungszahlungen an den Mieter, Vorfälligkeitsentschädigung für Ablösung der Finanzierung, etc.
- Anschaffungskosten 350.000 Enthält zum Beispiel: Kaufpreis, Nebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühr für Grundbucheintragung, Maklerkosten, etc.
= Gewinn aus der Veräußerung 40.000 -> 400.000 – (10.000 +350.000)
+ in Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) 5.000 Gegebenenfalls und nur für vermietete Immobilien! Zum Beispiel 2,5 % jährlich für Altbauten -> (40.000 x 0,025) x Anzahl der Abschreibungsjahre. In unserem Beispiel wurden für fünf Jahre Abschreibungen getätigt.
= Steuerlich zu beachtender Veräußerungsgewinn 45.000 Entspricht dem zu versteuernden Gewinn.
x Persönlicher Steuersatz 30 % -> (Gezahlte Einkommenssteuer x 100) / Zu versteuerndes Einkommen
= Zu zahlende Steuer 13.500 -> 45.000 x 0,3

Spekulationssteuerpflichtig – so mindern Sie den Betrag!

In der Tabelle sind bereits sogenannte Veräußerungskosten enthalten. Zusammen mit einigen Posten, die zu den Anschaffungskosten gezählt werden, sind das Kosten, die Sie geltend machen können, um die Steuerlast zu mindern, indem Sie sie vom Verkaufserlös abziehen.

Beispiele sind:
  • Verkaufsanzeigen (Zeitungsannoncen, Immobilienportalinserate, etc)
  • Maklergebühren, Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer, Kosten für Grundbucheintrag
  • Telefonkosten, Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, Kopierkosten
  • Kosten für Erstellung eines Wertgutachtens
  • Kosten für den Energieausweis (Bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar)
  • Abfindungszahlungen an Mieter
  • Vorfälligkeitsentschädigung für Ablösung der Finanzierung
  • Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands ohne Vermietungsabsicht
  • Renovierungskosten, Reparaturkosten
  • Sonstige Kosten

Praxiswissen-Tipp

Sie können so viele Ausgaben geltend machen, dass Ihr Gewinn gleich Null ist, das heißt, dass Sie am Ende keine Steuern mehr zahlen müssen! Für manche Verkäufer kann es sich also unter Umständen sogar lohnen, vor Ende der Zehn-Jahres-Frist ihre Immobilie zu veräußern, da sie Verluste gegebenenfalls mit anderen gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen können.


Vorraussetzung, um Kosten geltend zu machen

Doch nicht immer können Sie die Kosten in vollem Umfang geltend machen. Um beispielsweise Modernisierungskosten absetzen zu können, müssen die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb durchgeführt worden sein. Wurden sie danach getätigt, dürfen die Kosten nur abgeschrieben werden. Außerdem müssen die Kosten abzüglich Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Grundsätzlich sind dafür immer Belege vorzuweisen.

Praxiswissen-Tipp

Eigenleistungen können Sie bei den Reparatur- oder Modernisierungskosten also nicht geltend machen, sondern nur Handwerker, die auf Rechnung beauftragt wurde.


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