Untervermietung – Rechte, Pflichten und Verträge

Es gibt viele Situationen, in denen die Untervermietung einer Wohnung sinnvoll sein kann, etwa bei einem Umzug, einem längeren Auslandsaufenthalt oder dem Wechsel des Jobs.

Aber wann ist Untervermietung zulässig? Was gilt bezüglich der Dauer der Untervermietung und wie könnte ein Mietvertrag für die Untermiete aussehen? Hier erfahren Sie mehr!

Untervermietung meint das Vermieten einer Immobilie oder einer Wohnung an eine dritte Person. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie eine Wohnung mieten, diese eine gewisse Zeit nicht benötigen und die Räume an eine weitere Person untervermieten.

Diese dritte Person leistet die Miete an Sie und Sie wiederum zahlen Miete an den Besitzer der Immobilie. In diesem Fall sind Sie der Hauptmieter, die dritte Person gilt als Untermieter. Häufig findet sich dieses Modell auch bei Wohngemeinschaften, bei denen einer der Hauptmieter ist und alle anderen Mitbewohner einen Vertrag zur Untermiete erhalten. Nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss solch ein Mietvertrag zur Untermiete durch den Vermieter genehmigt werden.

Grundsätzlich dürfen Sie als Mieter mit Ihrer Wohnung so umgehen, wie Sie es möchten – im Rahmen der Vorgaben des Allgemeingebrauchs. Sie haben aber nicht grundsätzlich das Recht, die Räume Dritten zu überlassen, denn Sie sind nicht der Wohnungseigentümer.

Durch diese Reglung soll verhindert werden, dass der Vermieter nicht mehr beeinflussen kann, wer die Wohnung tatsächlich nutzt. Bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten, müssen Sie also eine Erlaubnis Ihres Vermieters einholen.

Dabei darf der Vermieter jedoch die Untervermietung rein rechtlich nicht von vornherein ausschließen. Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, die eine Untervermietung generell verbietet, dann ist diese nicht wirksam.

Berechtigtes Interesse am Untervermieten

Wer ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einer Wohnung hat, kann das Recht auf Untervermietung geltend machen. Ein solches berechtigtes Interesse liegt etwa vor, wenn der Hauptmieter gemeinsam mit seinem Partner leben möchte und dieser mit in die Wohnung einziehen soll.

Als berechtigtes Interesse gelten auch folgende Situationen:

Praxiswissen Tipp

Wenn der Vermieter das Untervermieten untersagt

Haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, dann können Sie die Erlaubnis dazu vom Vermieter verlangen. Ausnahmen gelten dann, wenn dem Vermieter dabei Nachteile entstehen.

Wird eine Wohnung durch das Untervermieten etwa von mehreren Personen bewohnt und dadurch stärker abgenutzt, dann ist dies ein solcher Nachteil für den Immobilienbesitzer. In diesem Fall darf der Vermieter eine höhere Miete von Ihnen fordern, die als Ausgleich der entstandenen Nachteile dient.

Versagt Ihnen der Mieter die Untervermietung, obwohl Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, dann können Sie dieses Recht einklagen oder Sie erhalten ein Sonderkündigungsrecht.

Wann das Weitervermieten untersagt werden kann

Es gibt es einige Situationen, in denen der Wohnungsbesitzer - also Ihr Vermieter - es untersagen kann, dass Sie weitere Personen aufnehmen.

Dies ist der Fall, wenn:

• weitere Bewohner zu einer Überbelegung der Wohnung führen würden
• wenn Sie an Touristen vermieten wollen
• es Anzeichen dafür gibt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören wird

Was ist unerlaubte Untervermietung?

Wenn Sie in den oben genannten Situationen eine Untervermietung gegen den Willen des Vermieters veranlassen, kann Ihr Vermieter Sie abmahnen. Er kann dann von Ihnen verlangen, die unerlaubte Untervermietung zu unterlassen und gerichtlich sogar auf Unterlassung klagen.

Statt eine Unterlassungsklage anzustrengen kann Ihr Vermieter aber bei unerlaubter Untervermietung auch einfach den Mietvertrag kündigen. Hier findet dann eine fristlose Kündigung wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache statt.

Was nicht als Untervermietung der Wohnung gilt

Achten Sie darauf, wann überhaupt eine Untervermietung vorliegt. Denn es gibt einige Personengruppen, die Sie auch ohne Zustimmung des Vermieters bei sich aufnehmen dürfen. Hierbei handelt es sich dann nicht um eine Untervermietung, sodass die Erlaubnis des Vermieters auch nicht notwendig ist.

Das betrifft:

• Ehegatten, Eltern oder Kinder
• Besucher (bis zu acht Wochen)
• Pflegepersonal oder Hausangestellte

Praxiswissen Tipp

Wenn Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten möchten, Ihre Wohnung weiter vermieten zu dürfen, dann sollten Sie dies schriftlich tun. Setzen Sie ebenso eine Frist, bis zu welcher die Zustimmung vorliegen muss, denn im Streitfall sind Sie in der Pflicht, zu beweisen, dass eine Erlaubnis erteilt wurde.

Benennen Sie den Untermieter mit vollem Namen und beschreiben Sie, warum Sie untervermieten wollen. Erläutern Sie zudem, warum die Gründe, aus denen Sie einen Untermieter aufnehmen möchten, erst nach Abschluss Ihres Mietvertrages entstanden sind.

Wenn der Untermieter wechselt oder Sie noch eine Person bei sich wohnen lassen möchte, ist eine erneute Genehmigung des Vermieters erforderlich.

Was muss der Vermieter wissen?

Neben dem Namen des Untermieters und den Gründen für die Untervermietung müssen Sie keine weiteren Angaben machen. Sie müssen Ihren Vermieter für die Genehmigung für Untervermietung

also nicht darüber informieren, wie viel Untermiete Sie von Ihrem Mitbewohner verlangen oder über welches Einkommen dieser verfügt. Ob und wann Sie Ihrem Untermieter wieder kündigen, ist nur eine Sache zwischen diesem und Ihnen.

Der Vertrag mit einem Untermieter sollte schriftlich geschlossen werden.

Er enthält unter anderem Angaben zu folgenden Themen:

Praxiswissen Tipp

Schönheitsreparaturen mit dem Untermieter absprechen   

Regeln Sie in Ihrem Vertrag zur Untermiete auch, welche Schönheitsreparaturen der Untermieter nach dem Auszug durchführen sollte. Das ist wichtig, denn Sie haften als Hauptmieter für alle Schäden, die Ihr Untermieter hinterlässt.

Wenn Sie hierzu keine Vereinbarungen treffen, dann muss Ihr Untermieter eventuelle Schäden, die er verursacht hat, auch nicht bezahlen. Setzen Sie beim Einzug des Untermieters ein Wohnungsübergabeprotokoll auf, um zu dokumentieren, in welchem Zustand sich die überlassenen Räume befinden. Das kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Die Kündigung bei einem Untermietvertrag

Auch bei der Untervermietung gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Als Hauptmieter dürfen Sie den Vertrag also nur dann kündigen, wenn bei Ihnen ein berechtigtes Interesse besteht. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Hierbei gibt es aber eine Ausnahme: Wenn Sie als Hauptmieter die Wohnung mehrheitlich mit Ihren eigenen Möbeln eingerichtet haben, die Ihr Untermieter nutzt, dann gilt der Kündigungsschutz nicht. Wenn Ihr Vermieter Ihnen kündigt, dann muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen.

Wenn Sie einen Untermieter aufnehmen möchten, benötigen Sie zwei wesentliche Dokumente: Die Erlaubnis Ihres Vermieters und einen Untermietvertrag. Dabei ist es egal, ob Sie einen Untermietvertrag für eine WG suchen oder nur ein einzelnes Zimmer untervermieten wollen.

Muster für das Einholen der Zustimmung vom Vermieter

Um Ihren Vermieter um Erlaubnis zu bitten, damit Sie einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten dürfen, können Sie folgendes Beispiel nutzen und individuell an Ihre Situation anpassen:

„Sehr geehrter Vermieter,

ich möchte die beiden Zimmer auf der Hofseite untervermieten und bitte hiermit um Ihre Erlaubnis zur Untervermietung. Mein Interesse an der Untervermietung begründe ich wie folgt: Ich werden beruflich in den nächsten sechs Monaten nach Spanien reisen und dort arbeiten.

Da ich nach diesen sechs Monaten zurückkehre, möchte ich die Wohnung nicht kündigen, aber meine finanziellen Belastungen für die Dauer des Auslandsaufenthalts reduzieren. Daher liegt die Untervermietung der Zimmer auch in Ihrem Interesse, denn durch die Untervermietung kann ich sicherstellen, dass ich die Miete weiterhin problemlos bezahlen kann.

Zudem kann ich so sicherstellen, dass die Wohnung beaufsichtigt wird. Der Untervermieter ist Frau Ines Musterfrau, geboren am 12.04.1988. Das Untermietverhältnis soll befristet auf sechs Monate mit Geltung der gesetzlichen Kündigungsfrist abgeschlossen werden.“

Untermietvertrag – das muss alles drin stehen

Sie können das Mitbenutzen von Küche, Bad und Abstellräumen oder dem Dachboden vereinbaren, indem Sie Formulierungen, wie „Es wird die Mitbenutzung des Bads vereinbart“ in den Vertrag aufnehmen. Schreiben Sie auch auf, welche Schlüssel der Untermieter erhält (z.B. für die Eingangstür, den Keller usw.).

Miete und Nebenkosten regeln

Benennen Sie die monatliche Kaltmiete sowie die Nebenkosten. Wollen Sie eine Vorauszahlung festlegen, dann schreiben Sie beispielsweise „Die Vorauszahlung der Nebenkosten beträgt … Euro pro Monat. Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen richtet sich nach den Vereinbarungen des Hauptmietvertrags“.

Das Ende der Untervermietung klären

Wichtig ist eine Klausel, die nochmals darauf hinweist, dass der Mietvertrag dann endet, wenn Sie auch selbst nicht mehr Mieter sind. Dies können Sie folgendermaßen formulieren: „Das Untermietverhältnis besteht maximal so lange, wie es der Hauptmietvertrag vorgibt. Wenn der Hauptmietvertrag endet, dann endet ausnahmslos auch der Untermietvertrag.

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen kann das Untermietverhältnis gekündigt werden. Die Rechte und Pflichten, welche sich aus dem Hauptmietvertrag ergeben, gelten hiermit auch für den Untermietvertrag.

Insofern wird der Hauptmietvertrag zum Bestandteil des Untermietvertrages und dem Untermieter als Kopie ausgehändigt. Der Untermieter muss die notwendigen Schönheitsreparaturen den Regelungen des Hauptmietvertrags folgend ordnungsgemäß erledigen.

Ein Untermietvertrag sollte auch Angaben zur Kündigung enthalten. Hier können Sie Folgendes schreiben: Für den Untermieter gilt, dass er bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats kündigen kann; die Kündigung wird dann zum Ende des übernächsten Kalendermonats wirksam.

Hierbei ist der Zugang der schriftlichen Kündigung maßgebend. Nach Ende des Untermietvertrags hat der Untermieter die Mietsache sauber und vollständig geräumt zurückzugeben. Alle Schlüssel müssen an den Hauptmieter übergeben werden.

Eine gewerbliche Untervermietung liegt dann vor, wenn Sie mit der Untervermietung einen gewerblich genutzten Raum vermieten. Sie vermieten also Geschäftsräume, etwa weil Sie selbst einen Raum als Büro gemietet haben und diesen dann untervermieten möchten.

Hier gilt das Gewerberecht. Es ist dann anwendbar, wenn die Räume nicht zum dauerhaften Wohnen verwendet werden. Sie können den Vertrag befristen, eine Kündigungsfrist festlegen oder die gesetzlichen Kündigungsfristen anwenden.

Die Untermiete, welche Sie erzielen, muss versteuert werden. Dafür nutzen Sie die Formulare zur Vermietung und Verpachtung bei ihrer Steuererklärung. Als Werbungskosten können Sie die Hauptmiete und die Betriebskosten abziehen. Allerdings können Sie die Hauptmiete nur anteilig absetzen, denn Sie vermieten normalerweise nur einen Teil ihrer Wohnung an Dritte.

Dabei rechnen Sie den Mietanteil der untervermieteten Räume im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche heraus. Bei Gemeinschaftsräumen teilen Sie den Flächenanteil durch die Zahl der Bewohner.

Beispielrechnung:

Sie mieten eine 100 qm große Wohnung und bezahlen dafür 1200 Euro. Ein Zimmer mit 20 qm wird von Ihnen für 500 Euro untervermietet. Sie können demnach 20 % der von Ihnen bezahlten Miete als Werbungskosten ansetzen. Hinzu kommen noch gemeinsam genutzte Räume wie zum Beispiel das Bad und die Küche. Angenommen diese nehmen 30% der Fläche Ihrer Wohnung ein, dann müssen Sie diese Zahl nochmal durch zwei teilen (die Zahl der Bewohner – Sie und Ihr Untermieter bzw. Untermieterin). So könnten Sie nochmal 15% der Miete als Werbungskosten ansetzen.

Insgesamt anrechenbare Werbungskosten: 35%

1200 € x 0,35 = 420 €

Wenn Sie monatlich 500 € Miete von Ihrem Untermieter verlangen, bleibt ihnen durch die Untervermietung ein Gewinn von 80 € übrig. Diese 80 € müssen Sie versteuern.