Java Script ist deaktiviert!

Damit die Seite mit vollem Funktionsumfang korrekt dargestellt werden kann, muss Java Script aktiviert sein.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren, bildet das Vergleichswertverfahren am präzisesten das Marktgeschehen ab. Deshalb wird es sehr häufig zur Verkehrswertermittlung von Immobilien eingesetzt. Der ermittelte Wert wird als realistischer betrachtet, weil Angebot und Nachfrage den Markt prägen und beispielsweise nicht die Herstellungskosten eines Gebäudes, auf denen etwa das Sachwertverfahren basiert.

Erfahren Sie im Folgendem, wann und wie das Verkehrswertverfahren eingesetzt wird.

Direktes oder indirektes Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kann bei unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen herangezogen werden. Klassischerweise wird es aber vorrangig bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen oder beispielsweise Reihenhäusern und Doppelhaushälften angewandt, da hier eher vergleichbare Immobilien zu finden sind. Aus dem dort erzielten Kaufpreis kann dann ein Wert für die eigene Immobilie abgeleitet werden. Informationen über solche Objekte können in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüssen eingesehen werden. Der Antrag dazu muss bei der jeweils regional zuständigen Geschäftsstelle des Ausschusses gestellt werden.

Um Immobilien direkt vergleichen zu können, müssen sie Ähnlichkeiten bei bestimmten Kriterien aufweisen, zumindest aber in folgenden Punkten übereinstimmen:

  • Vergleichbare Ortslage
  • Ähnliche Bodenbeschaffenheit (z.B. Untergrund, Tragfähigkeit)
  • Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
  • Ähnlicher Erschließungsgrad
  • Ähnlichkeit in Art und Größe der baulichen Anlage
  • Ähnlich in Alter, Bauzustand und Ertrag der baulichen Anlagen

Existiert eine hinreichende Anzahl solcher Vergleichsobjekte, können die Merkmale der Immobilien direkt verglichen werden und der Kaufpreis dient als valider Anhaltspunkt. Das geht aber nur, wenn zusätzlich zu gleichartigen Merkmalen der zu vergleichenden Immobilien auch noch eine zeitliche Nähe zu dem Objekt besteht, es also erst vor kurzem verkauft bzw. gekauft wurde. Dies ist nötig, damit der Kaufpreis auch die aktuelle Marktsituation abbildet.

Häufig kommt es allerdings vor, dass keine solchen Vergleichsobjekte vorhanden sind, weil nicht genug Vergleichsfaktoren vorliegen, oder der Preis veraltet ist. Ist das der Fall, werden die Immobilien indirekt verglichen, indem durch Zu- oder Abschläge wertrelevante Abweichungen berücksichtigt werden.

Vergleichsfaktoren bei Gebäuden

Werden nicht alle zutreffenden Vergleichspunkte erfüllt, gleicht man die Unterschiede mithilfe von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten, sogenannten Zu- oder Abschlägen, bei dem jeweiligen Kriterium aus. Bei Gebäuden ergeben sich allerdings aus der Natur der Sache mehr Vergleichsfaktoren, als bei unbebauten Grundstücken, weshalb es auch schwieriger ist sie zu vergleichen. Hier müssen zusätzliche wertrelevante Merkmale berücksichtigt werden, wie beispielsweise:

  • Bauweise
  • Gestaltung
  • Qualität der Ausstattung
  • Restnutzungsdauer
  • Energetischer Zustand des Gebäudes
  • Grundrisse
  • Belichtung
  • Gesetzliche Beschränkung der freien Verfügung: Mieter-, Denkmalschutz, Weltkulturerbe

Die Höhe der Zu- oder Abschläge wird in der Regel durch die Einschätzung eines Sachverständigen, bzw. durch statistische Methoden bestimmt. Grundsätzlich sollten Zu- oder Abschläge laut aktueller Rechtsprechung eine Höhe von 35% jedoch nicht überschreiten, da die Objekte sonst nicht mehr vergleichbar sind.

Vergleichswertverfahren – so wird vorgegangen

1.) Geeignete Vergleichsobjekte finden: mindestens zehn Stück

2.) Mittels Indexierung Kaufpreise auf einen Wertermittlungsstichtag umrechnen

3.) Multiplikation des tatsächlichen Kaufpreises mit Umrechnungskoeffizienten

-> Addition der Differenz
-> ergibt modifizierte, vergleichbare Kaufpreise

4.) Errechnung des Kaufpreisdurchschnitts der Vergleichsobjekte

Bei unbebauten Grundstücken:
Wert kann mit dem Kaufpreis der sich aus dem von Gemeinden vorgegebenen Bodenrichtwert ergibt, verglichen werden (Bodenrichtwert x Fläche)

Beispielrechnung für ein Vergleichswertverfahren

Im Folgenden soll anhand einer Beispielrechnung die Anwendung des Vergleichswertverfahrens demonstriert werden. Der Übersicht wegen werden nur 2 Vergleichsobjekte herangezogen. Alle Objekte befinden sich in unmittelbarer Nähe zueinander, in gleichwertiger Lage, und die Kaufpreise beziehen sich auf einen Wertermittlungsstichtag.

MerkmaleVergleichswohnung 1Zu-/AbschlagVergleichswohnung 2Zu-/AbschlagZu bewertende Wohnung
Größe64,5 m²0,9662 m²0,9857,5 m²
Baujahr19801,1119970,981994
ZustandGepflegt1,09Neuwertigneuwertig
Stockwerk1.Stock0,90ErdgeschossErdgeschoss
Ausstattungmittelgehoben0,96mittel
Vermietungvermietetvermietetvermietet
Tatsächlicher Kaufpreis116.000 €119.000 €
Modifizierter Kaufpreis121.261 €109.716 €115.511 €

Durch die Multiplikation der Zu- bzw. Abschläge der Vergleichswohnung 1 mit dem tatsächlichen Kaufpreis ergibt sich für Vergleichswohnung 1 ein modifizierter, bzw. vergleichbarer, Kaufpreis von 121.261 €. Nach dem gleichen Verfahren berechnet sich ein modifizierter Kaufpreis von 109.716 € für Vergleichswohnung 2. Aus diesen beiden Werten errechnet sich ein Durchschnittskaufpreis von 115.511 € für die zu bewertende Wohnung.

Der über das Vergleichswertverfahren bestimmte angenäherte Verkehrswert der Immobilie aus der Beispielrechnung sollte also 115.511 € betragen.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren ist die verbreitetste Wertermittlungsmethode zur Verkehrswertbestimmung von Immobilien, da sie als sehr zuverlässig gilt und leicht nachvollziehbar ist. Zugleich gibt sie am authentischsten das aktuelle Marktgeschehen wieder, da es sich ausschließlich am Marktniveau orientiert. Damit kommen aber auch Schwierigkeiten ans Licht, die den ermittelten Wert erheblich beeinträchtigen können.

Um das Verfahren zuverlässig anzuwenden, braucht es viele Vergleichsdaten, die unter Umständen nicht immer existieren. Doch selbst wenn Informationen vorliegen, hängt der errechnete Wert sehr stark von den Umrechnungskoeffizienten ab, die letztlich hauptsächlich in der Kompetenz des Sachverständigen liegen. Wird das Vergleichswertverfahren also nicht von einem sehr erfahrenen Gutachter mit ausgiebiger Marktkenntnis durchgeführt, unterliegt der Wert einer natürlichen Ungenauigkeit. Dementsprechend ist das Verfahren auch bei komplexen oder unüblichen Gebäuden nicht ideal. Dort fehlen oftmals nicht nur die Vergleichswerte, sondern auch die korrekte Einschätzung der Auswirkung der baulichen Besonderheiten auf den Verkehrswert, gestaltet sich schwierig.

Das Vergleichswertverfahren bietet also eine verlässliche Methode bei gewöhnlichen Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken, um einen realistischen Kaufpreis zu errechnen. Der Wert sollte allerdings nur bei Mithilfe eines kompetenten Gutachters als gültig angenommen werden und kann durchaus variieren.

Vor und Nachteile im Überblick:

Das Vergleichswertverfahren ist die verbreitetste Wertermittlungsmethode zur Verkehrswertbestimmung von Immobilien. Dennoch kann Sie nicht überall angewendet werden und bringt Vor- und Nachteile mit sich.

Vorteile

  • Gilt als sehr zuverlässig
  • Leicht nachvollziehbar
  • Spiegelt am authentischsten das aktuelle Marktgeschehen wieder, da es sich ausschließlich am Marktniveau orientiert
  • Funktioniert bestens bei unbebauten Grundstücken, gewöhnlichen Reihenhäusern und ähnlichen Immobilien

Nachteile

  • Braucht viele Vergleichsdaten, die nicht immer existieren
  • Errechneter Wert hängt stark vom Umrechnungskoeffizienten ab
  • Braucht sehr hohe Sachkompetenz des Gutachters
  • Kann nicht oder nur schwer bei komplexen oder unüblichen Gebäuden angewandt werden

Ihre persönliche Checkliste zum Thema "Unterlagen Hausverkauf"

Füllen Sie einfach das folgende Formular aus und erhalten Sie kostenlos und unverbindlich Ihre "Checkliste Unterlagen Hausverkauf" per E-Mail.
 

CTA Checkliste Hausverkauf