Das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren, bildet das Vergleichswertverfahren am präzisesten das Marktgeschehen ab. Deshalb wird es sehr häufig zur Verkehrswertermittlung von Immobilien eingesetzt. Der ermittelte Wert wird als realistischer betrachtet, weil Angebot und Nachfrage den Markt prägen und beispielsweise nicht die Herstellungskosten eines Gebäudes, auf denen etwa das Sachwertverfahren basiert.

Erfahren Sie im Folgendem, wann und wie das Verkehrswertverfahren eingesetzt wird.

... zumindest aber in folgenden Punkten übereinstimmen:

Existiert eine hinreichende Anzahl solcher Vergleichsobjekte, können die Merkmale der Immobilien direkt verglichen werden und der Kaufpreis dient als valider Anhaltspunkt. Das geht aber nur, wenn zusätzlich zu gleichartigen Merkmalen der zu vergleichenden Immobilien auch noch eine zeitliche Nähe zu dem Objekt besteht, es also erst vor kurzem verkauft bzw. gekauft wurde. Dies ist nötig, damit der Kaufpreis auch die aktuelle Marktsituation abbildet.

Häufig kommt es allerdings vor, dass keine solchen Vergleichsobjekte vorhanden sind, weil nicht genug Vergleichsfaktoren vorliegen, oder der Preis veraltet ist. Ist das der Fall, werden die Immobilien indirekt verglichen, indem durch Zu- oder Abschläge wertrelevante Abweichungen berücksichtigt werden.

Hier müssen zusätzliche wertrelevante Merkmale berücksichtigt werden, wie beispielsweise:

Die Höhe der Zu- oder Abschläge wird in der Regel durch die Einschätzung eines Sachverständigen, bzw. durch statistische Methoden bestimmt. Grundsätzlich sollten Zu- oder Abschläge laut aktueller Rechtsprechung eine Höhe von 35% jedoch nicht überschreiten, da die Objekte sonst nicht mehr vergleichbar sind.

1. Geeignete Vergleichsobjekte finden: mindestens zehn Stück
2. Mittels Indexierung Kaufpreise auf einen Wertermittlungsstichtag umrechnen
3. Multiplikation des tatsächlichen Kaufpreises mit Umrechnungskoeffizienten
   -> Addition der Differenz
   -> ergibt modifizierte, vergleichbare Kaufpreise
4. Errechnung des Kaufpreisdurchschnitts der Vergleichsobjekte

Bei unbebauten Grundstücken:
Wert kann mit dem Kaufpreis der sich aus dem von Gemeinden vorgegebenen Bodenrichtwert ergibt, verglichen werden (Bodenrichtwert x Fläche)

Im Folgenden soll anhand einer Beispielrechnung die Anwendung des Vergleichswertverfahrens demonstriert werden. Der Übersicht wegen werden nur 2 Vergleichsobjekte herangezogen. Alle Objekte befinden sich in unmittelbarer Nähe zueinander, in gleichwertiger Lage, und die Kaufpreise beziehen sich auf einen Wertermittlungsstichtag.

Durch die Multiplikation der Zu- bzw. Abschläge der Vergleichswohnung 1 mit dem tatsächlichen Kaufpreis ergibt sich für Vergleichswohnung 1 ein modifizierter, bzw. vergleichbarer, Kaufpreis von 121.261 €. Nach dem gleichen Verfahren berechnet sich ein modifizierter Kaufpreis von 109.716 € für Vergleichswohnung 2. Aus diesen beiden Werten errechnet sich ein Durchschnittskaufpreis von 115.511 € für die zu bewertende Wohnung.

Der über das Vergleichswertverfahren bestimmte angenäherte Verkehrswert der Immobilie aus der Beispielrechnung sollte also 115.511 € betragen.

Das Vergleichswertverfahren ist die verbreitetste Wertermittlungsmethode zur Verkehrswertbestimmung von Immobilien, da sie als sehr zuverlässig gilt und leicht nachvollziehbar ist. Zugleich gibt sie am authentischsten das aktuelle Marktgeschehen wieder, da es sich ausschließlich am Marktniveau orientiert. Damit kommen aber auch Schwierigkeiten ans Licht, die den ermittelten Wert erheblich beeinträchtigen können.

Um das Verfahren zuverlässig anzuwenden, braucht es viele Vergleichsdaten, die unter Umständen nicht immer existieren. Doch selbst wenn Informationen vorliegen, hängt der errechnete Wert sehr stark von den Umrechnungskoeffizienten ab, die letztlich hauptsächlich in der Kompetenz des Sachverständigen liegen. Wird das Vergleichswertverfahren also nicht von einem sehr erfahrenen Gutachter mit ausgiebiger Marktkenntnis durchgeführt, unterliegt der Wert einer natürlichen Ungenauigkeit. Dementsprechend ist das Verfahren auch bei komplexen oder unüblichen Gebäuden nicht ideal. Dort fehlen oftmals nicht nur die Vergleichswerte, sondern auch die korrekte Einschätzung der Auswirkung der baulichen Besonderheiten auf den Verkehrswert, gestaltet sich schwierig.

Das Vergleichswertverfahren bietet also eine verlässliche Methode bei gewöhnlichen Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken, um einen realistischen Kaufpreis zu errechnen. Der Wert sollte allerdings nur bei Mithilfe eines kompetenten Gutachters als gültig angenommen werden und kann durchaus variieren.

Vor und Nachteile im Überblick:

Das Vergleichswertverfahren ist die verbreitetste Wertermittlungsmethode zur Verkehrswertbestimmung von Immobilien. Dennoch kann Sie nicht überall angewendet werden und bringt Vor- und Nachteile mit sich.

Vorteile

Nachteile