Den Verkehrswert einer Immobilie berechnen

Egal, ob bei einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung – in bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. So lässt sich zum Beispiel im Streitfall oder beim Hausverkauf auf der Grundlage der Berechnung sicher argumentieren und seriös verhandeln. Ein Verkäufer weiß, welchen Kaufpreis er beim Privatverkauf verlangen kann, der Käufer kann überprüfen, ob der Preis des Objekts angemessen ist.

Doch was genau bedeutet eigentlich Verkehrswert? Wie wird dieser berechnet und kann er auch selbst ermittelt werden? All dies erfahren Sie im Folgenden.

Kurz gefasst handelt es sich bei dem Verkehrswert um den Preis einer Immobilie, der im Geschäftsverkehr unter normalen Umständen erzielt werden kann.

Genauer definiert wird der Begriff in § 194 BauGB, welcher besagt, dass der Verkehrswert durch den Preis bestimmt wird, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit
• und der Lage des Grundstücks/des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Zentraler Faktor bei der Ermittlung ist also der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“. Dieser bezeichnet ein Marktgeschehen, bei welchem der Preis eines Wirtschaftsgutes auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage der Marktteilnehmer bestimmt wird. Der Handel muss also auf einem offenen Markt stattfinden, bei dem weder Käufer noch Verkäufer unter zeitlichem oder wirtschaftlichem Druck, oder rechtlichem Zwang stehen und totale Informationsfreiheit herrscht. Angebot und Nachfrage sind also mit objektiven Wertmaßstäben daraufhin zu untersuchen, ob Umstände bestehen, welche die erforderliche marktwirtschaftliche Preisbildung beeinträchtigt haben.

„Zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“ meint einen bestimmten Wertermittlungsstichtag. Die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Immobilienmarkt vorherrschen, bestimmen also den Verkehrswert und machen ihn somit zu einem Wert, der auch nur an diesem Stichtag Gültigkeit hat. Dies ist die sogenannte Stichtagsbezogenheit.

Außerdem haben Kaufpreise, die durch „ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ bestimmt sind, bei der Wertermittlung auszuscheiden, da es auf den Wert für „jedermann“ ankommt. Dies nennt sich auch Jedermanns Wert und bezeichnet sozusagen das Ziel der Wertermittlung.

Der Begriff des Verkehrswerts hat sich im deutschsprachigen Raum bei Immobilien gegen weitere Bezeichnungen durchgesetzt. So ist Beispielsweise bei der Immobilienbewertung immer nur von einem Verkehrswertgutachten die Rede. Der Begriff Verkehrswert muss sich jedoch nicht zwangsweise auf Immobilien beziehen – auch andere Güter können einen solchen Wert haben. Gleichzeitig gibt es auch ähnliche Ausdrücke mit unklarer Bedeutung wie Marktwert, voller Wert oder gemeiner Wert, welche für Verwirrung sorgen.

• „Marktwert“ ist in Deutschland ein gesetzlich festgelegtes Synonym für Verkehrswert und wird auch für Immobilien verwendet. Er wird in § 16 PfandBG definiert, bezeichnet aber dasselbe wie der Verkehrswert in § 194 BauGB.

Der Begriff selbst kommt allerdings aus dem Europäischen Recht, in dem ausschließlich die Bezeichnung Marktwert verwendet wird. Definiert wird er hier als der Preis, „der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“

Es ist nicht ganz klar, ob der deutsche und der europäische Marktwertbegriff identisch sind, der Bundesgerichtshof hat dies aber vorerst bejaht.

• Ein weiteres Synonym zu Marktwert und Verkehrswert ist der „volle Wert“. Allerdings wird der Begriff nur in Bezug auf das Haushaltsrecht verwendet. § 63 der Bundeshaushaltsordnung (BHO) besagt, dass Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen. Der „volle Wert“ wird also gleich behandelt, da er sich ebenso wie der Verkehrswert nach der ImmoWertV bestimmt, findet aber nur im Haushaltsrecht Anwendung.

• Der „gemeine Wert“ ist ebenfalls synonym für Verkehrswert, bezieht sich aber auf das Steuerrecht.

Er ist in § 9 BewG legaldefiniert: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind – außer ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen – alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen.“

Er wird in der Einkommenssteuer, Körperschaftssteuer, Umsatzsteuer sowie Erbschaft- und Schenkungssteuer als Maßstab für alle Vermögensarten verwendet.

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt in erster Linie nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien festlegt. Sie gibt verschiedene Wertermittlungsverfahren vor, mit denen der Verkehrswert berechnet werden kann. Diese sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Vertieft werden die Vorgaben durch sogenannte Wertermittlungsrichtlinien.

Deren Anwender sind vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, Banken oder Versicherungen. Sie nutzen in der Regel mehrere Wertermittlungsverfahren und bilden einen Mittelwert, weil die Ergebnisse voneinander abweichen können. So erhalten sie einen möglichst zuverlässigen Wert. Meist wird vor allem das Vergleichswertverfahren angewandt, da es die lokale und aktuelle Marktsituation gut wiedergibt.

In Fällen, bei denen keines der Verfahren genutzt werden kann, wird der Verkehrswert oft auch einfach geschätzt.

Wichtig ist, dass die jeweiligen, aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung mit einfließen, wie es die Bestimmungen zum „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vorgeben. In der Praxis orientiert sich der Wert einer Immobilie demnach vorrangig an Angebot und Nachfrage.

Dementsprechend kann der tatsächlich realisierte Kaufpreis vom berechneten Verkehrswert abweichen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie nur im Freundeskreis veräußert wird. Dann wurde die Nachfrage nämlich stark begrenzt und spiegelt keinen „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ mehr wider. Dies kann allerdings auch der Fall sein, wenn ein Immobilienliebhaber bereit ist einen besonders hohen Preis für das Objekt zu zahlen.

Praxiswissen-Tipp