Unterlagen beim Verkauf vermieteter Immobilien

Beim Hausverkauf ist es wichtig, sich und das Objekt gut zu präsentieren. Das heißt unter anderem, auch alle relevanten Unterlagen bereitzuhalten, damit sich ein potentieller Käufer ein umfangreiches Bild machen kann und Vertrauen gewinnt.

Besonders wichtig ist das bei dem Verkauf einer bereits vermieteten Immobilie. Denn hier finden Besichtigungen meist nur statt, wenn der Interessent ernsthaftes Interesse zeigt, er sich also schon mit der Immobilie befasst hat. Dafür muss ihm der Verkäufer Unterlagen liefern. Welche das genau sind, erfahren Sie im folgenden Ratgeberartikel.

Bei einem Immobilienverkauf ist der wichtigste Schritt zunächst das Vertrauen des potentiellen Käufers zu gewinnen. Hier gilt: Je aussagekräftiger die Unterlagen zur Immobilie sind, desto besser. Fehlen manche Dokumente, könnte der Interessent auf den Gedanken kommen, Sie hätten etwas zu verbergen. Das schreckt natürlich ab. Positiv überzeugen können demnach Verkäufer, welche wichtige Dokumente stets aufheben und direkt vorzeigen können. Halten Sie deshalb alle Unterlagen griffbereit, um nicht unvorbereitet und überfordert zu wirken.

Besonders gilt dies natürlich bei einem Verkauf von vermieteten Immobilien. Das liegt daran, dass hier meist Kapitalanleger potentielle Käufer sind. Viele Kapitalanleger haben bereits Immobilien in ihrem Portfolio und kennen sich deshalb sowohl beim Ablauf als auch bei den Preisverhandlungen bestens aus.

Um diese Käufergruppe von der eigenen Immobilie zu überzeugen, braucht es eine gute Vorbereitung und ein souveränes Auftreten. Sonst müssen Sie unter Umständen Abstriche beim Kaufpreis hinnehmen.

Kapitalanleger statt Selbstnutzer

Mit dem Kauf einer Immobilie erhofft sich der Käufer natürlich in erster Linie ein gutes Geschäft – sprich er will Gewinn daraus erzielen. Bei freien Immobilien bezieht sich „ein gutes Geschäft“ auf eine weitere Reihe von Faktoren, die eine Immobilie besonders machen und zum Beispiel für Selbstnutzer sehr ansprechend sind, wie beispielsweise eine kurze Entfernung zum Arbeitsplatz.

Bei vermieteten Immobilien hingegen interessieren sich meist nur Kapitalanleger für einen Kauf. Dem Gewinn, der mit dem Objekt erwirtschaftet werden kann, kommt deshalb die größte Bedeutung zu.

Gewinn kann bei einer vermieteten Immobilie auf zwei Arten erwirtschaftet werden:

Während des Verkaufsvorgangs ist es also von enormer Bedeutung potentiellen Käufern nachvollziehbar darzustellen, was für Möglichkeiten die Immobilie bietet. Also zum Beispiel wie sich die laufende Rendite bei der Immobilie entwickeln kann, beispielsweise durch Mieterhöhungen, und welcher Wertzuwachs über die Jahre denkbar wäre. Parallel dazu ist es wichtig ihm klarzumachen, dass er die Immobilie günstig und zu geringem Risiko erwirbt.

Abgesehen von den grundlegenden Unterlagen beim Hausverkauf, sollten bei vermieteten Immobilien spezielle Unterlagen vorliegen:

Unterlagen bei vermieteten Immobilien

Mietverträge

Zumindest die aktuellen Mietverträge müssen dem Kaufinteressenten auf jeden Fall offenbart werden, denn: Der Käufer übernimmt alle bestehenden Mietverträge vom vorherigen Eigentümer zu unveränderten Konditionen. Er darf also die Mietverträge zum Beispiel nicht einfach kündigen, um mit einem neuen Mieter einen Vertrag mit angepassten Mietkonditionen zu schließen. Außerdem zeigen die Mietverträge dem Interessenten mit welchen zukünftigen Einnahmen er durch die Immobilie rechnen könnte. Das ist besonders wichtig, wenn der Erwerber die Immobilie durch ein Bankdarlehen finanzieren will. Hier muss er die Mietverträge nämlich vorlegen, um die Finanzierung zu erhalten.

Eine Ausnahme gibt es jedoch bei der Übernahme des Mietvertrages zu unveränderten Konditionen: Hat der vorherige Vermieter aus mietvertragsfremden Erwägungen, wie zum Beispiel einem Verwandtschaftsverhältnis, auf die Betriebskostenabrechnung verzichtet, dann ist der neue Eigentümer nicht an diese Sondervereinbarung gebunden.

Betriebskostenabrechnung

Auch die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre sollte vorliegen. Betriebskosten bezeichnen die Nebenkosten, wobei im Wohnraummietrecht der Begriff „Betriebskosten“ korrekt ist.

Sie geben nicht nur einen Überblick über laufende Kosten, die den Gewinn schmälern, sondern spielen unter Umständen auch schon bei dem Erwerb eine Rolle, da für die Jahresabrechnung immer derjenige verantwortlich ist, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Das heißt, dass der Erwerber eventuell auch die Kosten tragen muss, die vor seinem Erwerb der Immobilie entstanden sind, wie auch mögliche Überzahlungen als auch Nachzahlungen. Daher ist wichtig, dass der potentielle Käufer alle Unterlagen und Informationen erhält, die er benötigt, um eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Praxiswissen-Tipp

Verkäufer und Käufer können aber natürlich abweichende Regelungen über die Abrechnungspflicht und den Kostenausgleich treffen. Diese Vereinbarungen gelten aber nur intern, für den Mieter ändert sich im Außenverhältnis nichts. Der Stand der Betriebskostensituation sollte daher festgehalten werden und zum Beispiel vom Mieter geleistete Vorauszahlungen erfassen.

Sanierungsmaßnahmen und Ausstattung

Der potentielle Käufer muss zur Kalkulation seines Gewinnes auch wissen, ob er langfristig viel in die Immobilie investieren muss. Daher ist es wichtig ihm genaue Auskunft sowohl über den Zustand der Immobilie, also auch eventuelle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu geben. Vorlegen sollte der Verkäufer beispielsweise Handwerksrechnungen und Wartungsnachweise für größere Reparaturen und Umbauten.

Gleiches gilt im Prinzip für die Ausstattung des Objekts. Relevante Unterlagen sind hier Garantieurkunden, Rechnungen und Gebrauchsanweisungen. Somit kann der potentielle Käufer Alter, Preis und Zustand von Bestandteilen wie der eingebauten Heizung, Küche oder dem Kamin besser abschätzen.

Absicherung und Verwaltung

Bestehen Versicherungen, wie beispielsweise eine Wohngebäudeversicherung, dann sollten dem Kaufinteressenten auch darüber Informationen ausgehändigt werden.

Bei einer nicht eigenständigen Verwaltung ist außerdem der Verwaltervertrag von Bedeutung. Darin sind Restlaufzeit und Kosten der Verwaltung und Nebendienstleistungen, wie etwa Bauaufsicht, aufgeführt.

Um sich für Streitigkeiten und Uneinigkeiten abzusichern, sollten Sie all die Informationen, die Sie weitergegeben und besprochen haben auch im Kaufvertrag festhalten.

Das umfasst: