Verwertungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen
Zahlen Mieter ihre Mieten pünktlich und halten sich an die Bedingungen ihres Mietvertrags, dann kann der Vermieter ihnen nur in bestimmten Ausnahmefällen kündigen. Einer dieser Sonderfälle ist die Verwertungskündigung. Hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Fortsetzen des Mietverhältnisses zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führt, weil er das Gebäude nicht wirtschaftlich verwerten kann.
In welchen Situationen solch eine Verwertungskündigung stattfinden kann und was es bei der Verwertungskündigung wegen Verkauf zu beachten gilt, erfahren Sie hier.
Was ist eine Verwertungskündigung?
Wenn der Besitzer eines Gebäudes einem vertragstreuen Mieter kündigen will, dann muss er nachweisen, dass er ein berechtigtes Interesse an dieser Kündigung hat. Dies regelt § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ein solches Interesse kann im Fall einer Verwertungskündigung vorliegen. Diese kann dann stattfinden, wenn der Besitzer einer Immobilie mit der Kündigung wichtige wirtschaftliche Interessen verfolgt.
Die wirtschaftliche Verwertung durch eine Kündigung findet zum Beispiel bei einem Verkauf bzw. vor dem Verkauf einer Immobilie statt. Auch vor einer grundlegenden Umgestaltung oder dem Abriss des Gebäudes kann die Verwertungskündigung eine Rolle spielen, wenn das Haus noch von Mietern bewohnt wird.
Verwertungskündigung wegen Verkauf
In manchen Fällen wollen Käufer einer Immobilie die bisherigen Mieter nicht übernehmen. Sie befürchten, dass sie "problematische Mieter" mit erwerben oder dass sie ihre eigenen Pläne, die sie mit dem Kauf der Immobilie umsetzen wollen, wegen noch vorhandener Mieter nicht verwirklichen können. Soll ein Gebäude umfangreich modernisiert oder saniert werden, dann können Bestandsmieter das Vorhaben erschweren und im Weg sein.
Dies gilt besonders, wenn der neue Eigentümer das alte Gebäude abreißen möchte und dann umständlich jedem Mieter einzeln kündigen müsste. Daher befürchten Immobilienbesitzer, dass sie mit ihrem Gebäude geringere Verkaufspreise erzielen, wenn dieses noch vermietet ist. Sie nutzen dann die Möglichkeit der Verwertungskündigung.
Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Dass ein Vermieter durch das Kündigen der Mietverhältnisse wirtschaftliche Vorteile erhält, kann auf viele Situationen anwendbar sein. Auch wenn ein Immobilienbesitzer das Gebäude nicht verkaufen möchte, sondern bisherigen Mietern kündigen will, um neue, zahlungskräftige Mieter zu gewinnen, stellt einen wirtschaftlichen Grund dar. Beim Abschluss neuer Mietverträge könnte der Vermieter dann höhere Mieten verlangen. Das allein ist aber noch kein Grund für eine Verwertungskündigung.
Praxiswissen-Tipp
Die Verwertungskündigung ist in zwei Fällen gesetzlich untersagt: wenn Sie die Immobilie unverändert lassen und anschließend höherpreisig vermieten wollen oder wenn sie diese in Eigentumswohnungen umwandeln wollen.
Fünf Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung
Damit eine Verwertungskündigung stattfinden kann, müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein:
- der Eigentümer möchte die Immobilie wirtschaftlich verwerten
- die Verwertung ist für das Gebäude angemessen
- bestehende Mietverträge verhindern die angemessene Verwertung
- durch die Mietverträge entstehen wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter
- die Kündigung kann im Detail begründet werden
Ziel der wirtschaftlichen Verwertung
Wenn Sie Ihr Gebäude verkaufen wollen oder eine umfassende Sanierung ansteht, dann ist damit die Absicht einer wirtschaftlichen Verwertung verbunden. Das kann auch dann gelten, wenn der Zweck der Immobilie geändert werden soll, z. B. wenn Sie ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäude zukünftig an Gewerbetreibende vermieten, verkaufen oder verpachten wollen. Manchmal geht es bei einer Verwertungskündigung auch darum, das Gebäude nicht nur anders zu nutzen, sondern es abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Das betrifft nicht nur Besitzer von Großimmobilien und Mehrfamilienhäusern, sondern auch Eigentümer einer Eigentumswohnung, die diese verkaufen wollen oder mit der Verwertungskündigung eine umfassende Sanierung vorbereiten wollen. Hier müssen die Vermieter aber nachweisen, dass sie die Wohnung im vermieteten Zustand nur deutlich schlechter verkaufen können, als wenn diese leer stehen würde.
Dabei können vergleichbare Objekte und deren Verkaufspreise als Vergleich herangezogen werden. Das Amtsgericht Hamburg bejahte etwa die Kündigung eines Mietverhältnisses, weil der Eigentümer nachweisen konnte, dass ihm beim Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand ein Mindererlös von 15% drohen würde (Urteil vom 24.05.2005, Az. 48 C 493/03).
Angemessenheit der neuen Nutzung
Die Verwertung der Immobilie muss nachvollziehbar und vernünftig sein. Die Maßnahmen gelten dann als angemessen, wenn dadurch Verhältnisse entstehen, wie diese allgemein üblich sind. Soll das Gebäude etwa grundlegend saniert werden, um es danach besser nutzen zu können, dann gilt das nur dann als angemessen, wenn die bisherige Nutzung nicht rentabel war (z. B. hohe Kosten bei geringen Mieteinnahmen, was zu Verlusten führte).
Eine Verwertung gilt auch dann als angemessen, wenn der Erlös des Verkaufs dazu beiträgt, Kredite abzulösen, Schulden zu tilgen oder wenn Sie mit dem Erlös Ihren eigenen Hausbau finanzieren wollen.
Der Abriss eines Gebäudes ist dann „vernünftig“, wenn er von nachvollziehbaren Überlegungen bestimmt wird, etwa wenn die Bausubstanz nicht erhaltenswert ist. Es wird vorausgesetzt, dass das Gebäude nach dem Abriss wieder neu erbaut wird. Dazu muss der Eigentümer dem Vermieter mitteilen, warum er das Gebäude abreißen möchte und welche Maßnahmen er ersatzweise plant.
Verwertung wird durch Mieter verhindert
Für die Rechtmäßigkeit einer Verwertungskündigung muss dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entstehen. Das trifft beispielsweise zu, wenn Sie Ihr Gebäude verkaufen wollen, die Kaufinteressenten aber nur geräumte Wohnungen ohne Mieter übernehmen wollen. Auch deutliche finanzielle Einbußen können solch ein wirtschaftlicher Nachteil sein, wenn der Verkaufserlös mit Mietern deutlich geringer ist als der einer leeren Wohnung.
Der Vermieter muss zunächst darlegen, dass er beabsichtigt, das Haus anders zu verwerten und warum er dies plant. Es sollte ausgedrückt werden, dass diese geplante neue Verwertung angemessen ist und ein Weiterbestehen des aktuellen Mietverhältnisses dieses Vorhaben verhindert oder zumindest sehr deutliche Nachteile für den Immobilienbesitzer mit sich bringt.
Der Immobilienbesitzer muss beispielsweise bei einem geplanten Verkauf darlegen, welche Mindererlöse ihm beim Verkauf der Immobilie im bewohnten Zustand drohen würden. Wie bei jeder anderen Kündigung auch, muss die Verwertungskündigung dem Mieter unterschrieben und im Original zugestellt werden.
Praxiswissen-Tipp
Stellen Sie als Hausbesitzer Kaufangebote gegenüber, die den Mindererlös nachweisen oder nutzen Sie vergleichbare Immobilien als Beispiele. Es reicht nicht aus, nur auf die allgemeine Erfahrung, dass leer stehende Gebäude teurer verkauft werden können, zu verweisen.
Immobilienbewertung - so zahlt sich die Verwertungskündigung aus
Unvermietet erzielen Gebäude bis zu 30% höhere Preise beim Verkauf. Auch die Nachfrage nach freien Wohnungen ist höher. Das gilt besonders dann, wenn die Mieter lebenslanges Wohnrecht genießen. Denn bei einer freien Wohnung hat der Vermieter mehr Verfügungsmöglichkeiten über das Gebäude. Leben noch Mieter in den Wohnungen, dann muss der Käufer alle Pflichten des bisherigen Vermieters übernehmen. Auch Mieterhöhungen sind bei bestehenden Mietverträgen nur im Rahmen enger gesetzlicher Grenzen möglich.
Verwertungskündigung wegen Verkauf - Muster
Bei einer Verwertungskündigung kann ein Muster dabei helfen, die gesetzlichen Anforderungen an die Formulierung der Kündigung zu erfüllen. Dieses kann durch einen Anwalt auf die spezielle Situation des Immobilienbesitzers angepasst werden.
Beispiel für eine Verwertungskündigung
Ein Beispiel für eine Verwertungskündigung kann etwa so aussehen:
Sehr geehrte Damen und Herren,
Mit diesem Schreiben kündige ich Ihnen fristgemäß das Mietverhältnis, welches im Mietvertrag vom 01.01.2016 über die Wohnung Nr. … in (Straße)..., (PLZ, Stadt) begründet wurde, zum (Datum), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Als Rechtsgrundlage für diese Kündigung beziehe ich mich auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis steht der geplanten anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie entgegen, da ich das Gebäude, in dem Sie wohnen, abreißen und ein Mehrfamilienhaus neu erbauen möchte. Ich fordere Sie dazu auf, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses am (Datum) an mich zu übergeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis wird durch eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nicht verlängert.
Nachfolgend erläutere ich Ihnen die Umstände, die für mich beim Abriss des Gebäudes einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil darstellen:
Das Gebäude ist schon sehr alt und wurde 1920 errichtet. Es ist stark sanierungsbedürftig. Nicht nur das Dach, sondern auch die komplette Hausinstallation müssten dringend komplett erneuert werden. Dafür müsste ich 85.000 Euro aufwenden. Da die Zwischendecken auch irreparable Schäden aufweisen, kann diese Sanierung die weitere Nutzung höchstens noch 15 Jahren sicherstellen. Daher habe ich mich entschieden, die Immobilie abzureißen und dafür an gleicher Stelle ein neues Haus zu errichten. Anbei füge ich Kopien der Abrissgenehmigung und der Baugenehmigung bei.
Der Abriss kostet mich 90.000 Euro. Der Neubau wird ca. 900.000 Euro kosten. Anstatt des nun vorhandenen Hauses mit fünf Wohnungen und einer Fläche von 250 qm soll durch den Neubau ein Gebäude mit 7 Wohnungen und einer Fläche von 690 qm entstehen. Würde ich das bestehende Gebäude sanieren, dann könnte ich pro Jahr maximal 6000 Euro Mieteinnahmen erzielen.
Das entspricht, unter Berücksichtigung aller Kosten, einer Rendite von 1,05%. Durch die geplante Vermietung des Neubaus kann ich jährlich ca. 50.000 Euro Mieteinnehmen erwirtschaften, was unter Einbezug aller Kosten einer Rendite von 6% entspricht. Den Abriss kann ich aber bisher aufgrund des Mietverhältnisses mit Ihnen nicht umsetzen, womit ich die Kündigung begründe.
Ich verweise auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 II BGB hin. Diese muss spätestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt werden und bedarf der Schriftform. Im Falle eines Widerspruchs teilen Sie mir die Gründe bitte mit.
Mit freundliche Grüßen
Max Mustermann
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